租的房子被卖了,新房东要涨价怎么办?

[摘要]租客租房，有时难免遇到合同未到期房子被转手，新房东又要求涨租金的情形。

租客租房，有时难免遇到合同未到期房子被转手，新房东又要求涨租金的情形。那么，房东在租赁关系存续期间出卖已出租的房屋，承租人该如何维权呢？

我国《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。据此，承租人享有法律上的“承租人优先购买权”。而且，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条确立了“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，租赁关系也不因此受到任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。就承租人而言，其对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，新房东仍应当继续履行原租赁合同的规定，只有当租赁合同到期时，才可以行使完整所有权。

需要提醒的是，“买卖不破租赁”原则的适用必须排除《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的例外情形，即房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的以及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不适用“买卖不破租赁”原则。

鉴于“买卖不破租赁”原则的特殊性，朱法官建议承租人注意以下两点：1.因先抵押后出租，先查封后出租均不适用“买卖不破租赁”原则，故在签订租赁合同前务必到房产登记部门进行查册，以便了解权属状态，避免租赁期间因房屋买卖造成不得不搬家的被动局面；2.在正当租赁权益受到侵害时，可运用“买卖不破租赁”原则维护自己的合法权益。在此，朱法官也建议出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，避免因侵害承租人的优先购买权而面临赔偿的法律风险。

信息时报记者 何小敏