7月东莞楼市:房价回归理性 成交量底部回稳

一、政策篇

1、全国经济：

全国2017年上半年经济表现好于预期，部分国际机构纷纷上调2017年全年增速预期，普遍较之前上调0.1%-0.2%，体现经济向好预期一致，但在下半年房地产投资增速放缓，和金融去杠杆下，下半年经济增速或略有放缓，但全年预计完成政府业绩目标问题不大，预计在6.7%-6.8%。全国经济向好也将导致政府对房地产依赖度减少，政策难言放松。

2、房地产长效机制——购租同权进入试行阶段

大力发展租赁市场的对一手房地产市场的影响

1、租售同权以及租赁市场发展从一定程度上会减缓购房需求释放，但安居乐业在中国的观念依然较强，所以租赁市场的发展只是延缓的需求的释放，不是减少购房需求。

2、租赁市场的规范，特别是租售同权下，特别是带有学位的租赁房难免导致租房价格快速上涨，从而提高房屋租售比，增加了房子的投资价值。

3、上海连续推出2块专门用于建设租赁用房的地块看，这无疑减少了未来可销售房源总量，导致供求失衡将更严重，从而继续推涨房价。

4、作为出租为主的公寓产品将得到更多资金青睐，有利于该类产品的去库存。

3、东莞规划利好频出

交通规划利好频出，东莞未来交通将主要加强与广州、深圳之间的交通联系。

东莞倍增政策、战略新兴产业发展规划等陆续推行能推动高端、高兴产业成为经济增长主要动力，有望使东莞在未来3-5年跨越生产总值万亿元，跨越中等收入陷阱。

二、楼市总体概况

7月总体供求：供需同比双降 房价稳定在1.65万元/平方米上下

    合富大数据显示，7月东莞新建商品住房供需双双回落，供应约44.2万平方米4045套，同比减少35%，环比微增；签约38.7万平方米3455套，同比大幅减少53%，环比微减7%. 7月全市新建商品住房签约均价16543元/平方米，同比上涨15%，环比微跌1%，呈现稳定。

限购第三个月，东莞楼市成交呈现底部回稳态势

    “4.10”东莞首次出台限制非户籍人口购房政策，及时地终止了3月份“小阳春”行情，成交量连跌2个月，5月成交量跌入谷底，仅不到3000套的成交量，创下历史5月“黄金月”最惨淡记录.合富大数据显示，6月成交量略有回升，约41.6万平方米，7月保持不相上下。由此可见，东莞楼市成交已摆脱持续下挫的困境，正逐渐走出低谷，处于底部回稳的态势。但是，成交形势的改善，主要归功于开发商价格让利。7月新品刺激+价格理性+政策消化等因素促成了回暖迹象。由于成交量基数仍然较低，楼市低迷态势仍未得到根本改观，后市消化压力仍然不小。

去年10月始，房价同比涨幅持续收窄，今年7月创过去20个月较低

     去年10月，东莞卷入全国限购浪潮中，房价快速上涨势头及时得到有效控制，同比涨幅出现较明显的回落趋势。合富大数据显示，东莞房价同比涨幅从去年10月较高的76%持续减小至今年7月的约15.4%，创过去20个月以来较低。由于2016年下半年房价基数较高，今年房价稳定，故预计接下来的8-12月，房价同比涨幅将进一步压缩。两轮政策收紧对东莞房价的调控作用效果明显，房价环比保持基本持平态势，普遍新盘调低价格预期，部分旧盘出现价格让利。

1-7月同比：供应减46%，成交减55%，房价涨28%

合富大数据显示，2017年1-7月东莞新建商品住房供应252万平方米，同比减46%；签约270万平方米，同比减55%；均价16266元/平方米，同比上涨28%，涨幅较去年同期回落5个百分点。2017年1-7月签约量仅占2016年全年的30%，由此可见，东莞限购给楼市成交带来的影响较为深刻。

去库存压力轻微减小，但整体仍处于低位水平，支撑房价

合富大数据显示，截至7月底东莞新建商品住房库存面积约315万平方米，按照过去2、3、6个月平均去化量测算，去库存时间分别为7.9、8.5和7.9个月，环比6月略有减小。总体而言，库存变化不明显，4-7月稳定在310-315万平方米，去库存时间稳定在8个月上下。无论从库存基数还是去库存时间来看，可反映出当前东莞库存水平仍处偏低水平，支撑了房价整体表现稳定。

城区新品补充，价格理性，需求激活，成交表现抢眼

合富大数据显示，东城区沉寂多年，以643套夺得7月销冠，另外两大城区南城区和莞城区亦入围前十，分别为第6和第7.东莞城区受供应量严重不足影响，需求受压抑，成交量多年保持低迷，7月则有3大城区上榜，为楼市一大亮点。

从区域表现来看，另一大亮点则为临广（水乡片）表现突出，排名第3和第5均为该片区。水乡片随着轨道优势的进一步推进，在新品刺激下，保持较好的成交势头。

    从热点区域价格来看，一大特点为：价格回归理性，这是促成成交量回升的关键因素。前十区域，均价过2万的仅3个区域，其它普遍在1.6-1.9万元为主。

排行榜

区域地图

三、土地篇

七月份土地供应大幅回落，商住地断供创历史罕见记录   

七月份土地供应大幅回落，商住地连续6个月断供，商住用地供求矛盾愈发尖锐。据合富大数据显示，七月份供应面积约7.2万㎡，环比下降80%，同比下降67%；成交方面延续六月份供应地块，因此成交面积达35.7万㎡，环比上升473%，同比上升40%；成交总金额约3.2亿元，环比上升705%，同比下降64%；由于商住用地持续零成交，地块成交以工业用地为主，因此楼面地价持续低位，约353元/㎡。

“久旱逢甘露”商住用地注入“新血液”，拍地再出新招式

     7月28日，东莞国土资源局和东莞公共资源交易中心联合在报纸发出公告，茶山横江商业金融地和东城八一路商住地两宗土地将进行招拍挂，连续断供6个月的商住用地终于迎来“新血液”。

     9月份入市的两宗地块将采用“限价摇号”和“限价熔断”的拍地模式，其中茶山地块将采用“限价摇号”的方式，当竞价达到59985万元较高限制地价时（楼面地价1.2万/㎡），停止网上竞价，转为由接受较高限制地价的竞买申请人通过摇号方式确定宗地受让人。采用“限价熔断”方式的东城商住地交易总价竞拍至较高限制地价49592万元，将会进行熔断处理取消该宗地拍卖，熔断楼面地价约为1.1万/㎡，加之剔除东城街道的交付建筑面积，熔断楼面地价较高达1.86万/㎡。9月份苛刻的拍地模式也意味着未来东莞对土地出让将会更加严格，地块诸多的限制条件一定程度上是为了土地拍卖市场回归理性，稳定房价。

四、类型篇

供应接近触底，供求端同比大幅萎缩，价格结构性因素小幅走高

供应跌至近四年较低谷：合富大数据显示，7月东莞别墅市场供应面积仅0.8万㎡，同比剧降9成，为近4年（剔除1-2月）较低谷，仅来自先进维港和中惠松湖城少量产品；

成交保持低迷，反弹无力：签约面积仅约3.4万平米,同比大幅减少近7成。1-7月各月成交量均在4.5万平米以下 ,自去年10月限购令出台以来，已持续 9个月同比跌幅超5成，供需端双双大幅萎缩；

结构性因素小幅推高整体均价：7月签约均价环比上涨5%，主要因素为本月优质资源型新盘碧桂园森林里以签约均价2.8万元/平米排名全市首位，小幅拉高了全市均价，相较于去年年底及今年年初历史峰值不断刷新阶段，近3月均价在M型波动中呈现稳中缓降。

供应持续放量，进入淡季成交比表现仍可观，价格总体平稳

供应环比再增2成。合富大数据显示，6月为业绩冲刺月，7月洋房市场供应面积43.4万㎡，环比6月再增2成， 7月为楼市传统淡季，供应大幅提升与市区个盘放量及房企业绩压力因素加大推货力度有关。

楼市转入淡季，成交受个盘支撑仍然可观：成交签约面积35.1万平方米,环比减少9%，同比减少49%。新政高压期遇上传统淡季，叠加银根逐步收紧等因素市场走势仍然不明朗，但本月新盘入市刺激+主动让利，个别楼盘热签对整体支撑力度尤大。

房价走势平稳：7月签约均价约16222元/平，环比基本持平，同比涨幅收窄。房价总体走势仍然平稳，多个新盘低开入市，符合客户心理承受价位，但整体依然处于僵持状态，随着时间的推移，高房价项目面临的高位盘整压力日渐增大。

新品入市趋于活跃，刺激成交回升  供应充足支撑房价平稳运行

公寓推货趋于活跃：合富大数据显示，本月商业公寓市场供应为5.1万㎡，环比减少5成，仍为年内的中等供应水平，前7月分别有3月、6月迎来供应井喷，商业公寓市场预期良好，房企推货趋于活跃；

成交随新品入市刺激迅速回升：成交9.3万㎡，环比回升18%，同比增48%，为近4个月较高水平。受6-7月供应大幅补充刺激，7月成交呈现回升，处于年内中上水平；

房价走势稳健，小幅供过于求支撑房价平稳运行：均价15309元/平，价格走势平稳，连续6个月稳定在15000-16000之间。前7月市场呈现小幅供过于求，支撑房价走势平稳。

五、潜在篇

7月开工暴增，环比增加3成

合富大数据显示：2017年7月开工暴增，整体开工量172万平米，其中住宅开工量101万平米，是今年以来第二高月份，环比上月增加33%；

潜在供应量较大，后市竞争较大

     合富大数据显示：截止到2017年7月底全市整体潜在供应量为2508万平米，其中住宅947万平米，占整体的4成；全市各区域中，住宅潜在供应体量在50万平米以上的区域仅仅只有6个：东城、虎门、茶山、塘厦、石碣、大岭山；

住宅潜在供应区域排名中，东城区排行排名前列，体量约83万平米，虎门镇位居第二，体量约72万平米。

发布：合富研究院（东莞）