深圳扩容,4万亿级都市圈来了,抢占时代风口!

01.

深圳扩容背景

2020年，非常特别的一年。这一年既是深圳“双区”驱动元年，又是特区成立四十周年。

国家对深圳寄予厚望。在大湾区规划中，深圳被确立为核心城市和核心引擎，要在大湾区的发展中发挥更大的作用。

在先行示范区规划中，深圳被定位为代表中国特色社会主义强国的城市范例，其发展目标是比肩纽约、伦敦和东京的全球标杆城市。

深圳的定位不可谓不高，目标不可谓不远，可以说是“使命光荣，责任重大”。

但深圳发展也面临着少有的压力。其中，在较大的压力来自空间上的难以为继：

深圳面积不到2000平方公里（不含深汕合作区），不及北京的六分之一，上海和广州的三分之一。在所有一线城市中，深圳小的可怜。而且，经过近40年的开发建设，深圳几乎已经没有土地可用。

无地可用导致深圳产业外迁，地价、房价不断攀升，政府调控“压力山大”。7月15日不得不出台的“深八条”，被称之为“史上最严厉的调控政策”，其目的就是希望能稳定房地产市场。

因此，一个符合逻辑的预期是借助“双区驱动”和特区四十周年两股东风，深圳进行适度的扩容，为下一步发展提供空间。

因此，民间、智库机构、学者专家纷纷提出深圳扩容建议。而在大湾区规划和先行示范区意见中，关于支持深圳发展“飞地经济”的说法更是代表了官方意见。

02.

深圳扩容的三种可能方案

到底怎么扩？这一问题成为各界关注的焦点。目前来看，至少有三种比较主流的说法。

扩容方案一：东莞、惠州部分空间划归深圳

由于东莞与惠州与深圳在空间上紧密连接，因此把东莞和惠州部分空间划归深圳是最便利的扩容方式。

透露的具体方案又有三种：一是东莞全部划给深圳；二是惠州全部划给深圳；三是东莞的塘厦、黄江及惠州的惠阳划给深圳。

其中，排名前列和第三种方案支持者最多，可能性较大。

扩容方案二：“扩权不扩容”

这是中央党校《学习时报》上刊发的一篇文章所提出的方案。该方案建议“在不改变现有行政区划的情况下，赋予深圳省一级的管辖权，由深圳负责主导东莞、惠州、深汕、深河等地的规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等。

该方案尽管叫”扩权不扩容“，但实质性就是扩容。因为深圳主导这些区域的经济社会事务，相当于深圳的地理板块。少有的区别是莞惠及深汕、深河的税收仍交给广东省，这样避免省里的反对。

扩容方案三：“深圳都市圈”

2020年2月28日晚，深圳市委市政府发布的《关于统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》第23条“加快推进粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设”有如下一段话：

落实广深战略合作框架协议，加快编制深圳都市圈规划，推动深莞惠联动发展，创新完善深汕特别合作区管理体制机制，加强与珠海、中山、江门等城市在产业园区、科技创新等领域合作。

这是深圳官方首次提出要“编制深圳都市圈规划”。而且，深圳编制”深圳都市圈“规划是受国家发改委委托，因此也代表了国家战略。

此后《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》提出”推进城乡融合发展，加快深圳等五大都市圈发展规划“。由此可见，高层推动建设深圳都市圈，这是板上钉钉的事情。

深圳都市圈范围

如果说，方案一和方案二尚有一定的不确定性，那方案三（深圳都市圈）是特别靠谱的事情。

深圳都市圈非常厉害：

经济总量 ：2019年五城GDP总量相加约达4.27万亿元，占全省40%。若参与全国省市排名，这一成绩可以排在第八位。

面积总量：五城土地面积合计约为36312平方公里，占广东省的20％，是深圳面积的18倍。

人口总量：五成常住人口合计约为3290万人，占广东省的29％。通过规划和整合，以深圳为龙头，五个城市深度合作，深圳都市圈的发展潜力不可小觑。

03.

塘厦是深圳扩容较大的受益者

毫无疑问，与深圳紧密连接的临深区域将受益于深圳扩容。纵观三大扩容方案，东莞塘厦是较具有确定性也是较大的受益者。

首先，从区位来看，塘厦距离深圳城市中心的距离最近。塘厦中心区到福田中心区，交通距离36公里左右，交通时间在40-50分钟之间。这一距离比深圳市中心到龙岗中心城、坪山等地还要近。

其次，塘厦规划建设有交通枢纽，且与深圳有多条轨道交通直接连通。

塘厦正在建设的高铁枢纽——东莞南站升级了。东莞南站车站规模由原来的2台4线调整为4台8线，是虎门站的两倍大。

未来，东莞南站将接入赣深高铁、东莞地铁1号线、赣深高铁南沙支线、赣深高铁增城支线、中虎龙城际轨道。五条线路汇聚，东莞南站将成为集高铁、城际、城市轨道、公交、高速等多种交通方式为一体的立体综合交通枢纽。通过东莞南站，一站即可到达深圳，两站通龙华，三站到福田。

特别值得注意的是，2019年1月东莞市自然资源局发布《东莞市轨道交通网络规划（2035）》，对全市轨道交通进行了远期规划。

同年7月2日，东莞市发展和改革局正式发布《东莞市城市轨道交通第二期建设规划调整（2019-2024）及线网规划（调整）环境影响报告书（征求意见稿）》。

在规划和规划调整中，有一条对塘厦非常重要的地铁线——R1支线已经列入到近期规划建设中。

R1支线的功能定位为：

对外通过区域轨道交通枢纽东莞南站枢纽与赣深高铁换乘，加强中心区、东南组团与赣深高铁沿线地区的联系，通过与深圳22号线对接，进一步增强东莞与深圳、香港的交通联系。对内增强塘厦等沿线镇区的交通联系，促进东南组团的整体发展。

共设车站10座，其中大朗1座、黄江2座、樟木头3座、塘厦4座。此外，东莞轻轨R4线联通深圳地铁4号线清湖站延长线，3站联结龙华中心。

第三，塘厦定位为“深莞深度融合示范区”，有望全面对接深圳。

粤港澳大湾区战略公布以来，深莞两地不断加强合作。其中，塘厦是少有两地认可的深度合作示范区。

也正是以上因素，深圳产业转移优选塘厦。2019年，来自深圳、投资约45亿元的蓝思科技塘厦项目正式启动。

蓝思科技董事长周群飞说：

“我的团队无数次在深圳、东莞考察，看了几十个工业园，最后选中塘厦这块独门独院的宝地“。

无独有偶，深圳首例跨城安居房项目同样选址塘厦。2018年10月23日，东莞塘厦出让的一宗商住用地被深圳市人才安居集团有限公司(（简称“人才安居集团”)以总价约18.84亿元竞得。

人才安居集团在深圳频频拿地已屡见不鲜，但跨城拿地却是“大姑娘上轿头一回”。

从此次竞价结果来看，扣除要返还给东莞部分物业后可售楼面价高达16511元/㎡，创造塘厦地价新纪录。

就临深区域而言，这一地价成本是非常高的。人才安居集团为何不去地价成本更低的大亚湾、惠阳等地拿地？

因为塘厦与深圳的地理关系、产业融合、交通衔接等具有独特的优势。

我们可以看看人才安居集团选址的标准：

 “按照规划先行、交通配套原则，落实深莞惠一体化的统筹安排，充分发掘与我市接壤的东莞、惠州乃至深汕合作区较丰富的土地资源潜力，通过完善、提升城际交通连接、生活设施等配套水平，出台配套衔接的相关政策措施，在这些地方集中建立人才住房、保障性住房项目”。

04.

跟着政府走抢占融深排名前列镇

塘厦最有价值的地方毫无疑问是塘厦中心区。塘厦中心区，作为东南组团的核心区，获得了政府高规格的规划和大手笔的投入。

市政广场、图书馆、展览馆、体育馆、三正酒店、酒吧街、万科生活广场、君悦汇等休闲、体育、文化、商业设施应有尽有，政府和社会投入百亿资金打造了一个高品质的中心区。

从横向比较来看，塘厦中心区是临深所有片区中配套最全、规格较高的一个区域。

也正是因为此，人才安居集团的排名前列跨城项目就落子在塘厦中心区。

这里给大家推荐一个就正好位于人才安居集团项目对面的优质楼盘——万象连城。

万象连城效果图万象连城有多个独特优势：

交通非常便利

项目为地铁口物业，距离东莞地铁R1支线环市路站只有100米。R1支线将来对接深圳地铁4号线和22号线，实现深莞两地顺畅往来。项目为高铁物业，3公里到东莞南站（高铁站），坐高铁只有10分钟就到深圳。

项目2个红绿灯到高速路口，离深圳观澜20分钟车程，一个小时内可到达珠三角多个城市。

配套非常齐全

地处塘厦镇中心，属于塘厦的富人区。周边聚齐高端楼盘，银湖山庄，三正半山，金御半山等高品质楼盘。

5分钟到镇政府，图书馆，演艺馆等等，项目对面就是文化公园，可以享受众多市政配套，到镇政府，图书馆，演艺馆，等等。项目还有优质学区，小区自带幼儿园，可以满足家庭教育需求。

商业配套完善。200米即到万科生活广场、悦港汇，购物方便。项目自带3000平商业街，可以满足家庭日常生活需要。

项目品质非常高

项目楼体外立面在整个塘厦较高端大气，目标是打造塘厦标杆豪宅。300万打造的高大上入户大门，更是低调奢华上档次。带豪华装修，全部一线品牌。项目拥有每栋的不同的主题泛会所。

在产品方面 ，客厅采用横厅设计，凸显别墅标准的大。阳台采用全景落地玻璃阳台，同时卧室转角设立了飘窗。

综合地段、交通、生活配套和产品自身品质，万象连城是不可多得的优质资产。想要分享深圳扩容红利的购房者，不能忽视这一机会。

附：万象连城项目简介

万象连城位于东莞东南临深片区中心塘厦镇，项目坐落塘厦集“CBD、CLD、RBD”于一身的“都市会客厅”区域。项目以88-126㎡奢装三至四房高层洋房为主力产品，精心雕琢每一寸空间，布局合理，动静分区，采光通风俱佳。

项目踞迎宾大道轨道TOD核心区，坐拥4高速（莞深、龙林、从莞、外环高速）双地铁（轨道1号线、轨道4号线）1高铁（赣深高铁），多维立体交通，深莞双城任驰骋。

项目周边配套醇熟，近享受万科生活广场、悦港汇，购物休闲娱乐，繁华触手可及。塘厦镇排名前列幼儿园、塘厦中心小学、塘厦水霖学校、华正学校、塘厦中学近在咫尺，全程护航孩子成长。塘厦观光公园、塘厦消防主题公园、大屏障森林公园让你晨练有园，五重园林打造，架空层泛会所，功能齐全让你下棋有伴。

项目集深圳筑博、陈飞杰（深圳）、广州柏景等知名品牌公司之精华，秉承绿茵温豪庭、绿茵温莎堡豪宅的开发理念，坚守“十分心思，一等精品”的工匠精神，遵循“用心服务，感动客户”的服务理念，致力为业主打造一个舒适品质、温馨和谐的理想家园。

万象连城效果图