东莞楼市:这种房产涨得慢,未来升值空间小,别再碰了

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提问：广叔您好，我老婆东莞户籍，我们在东莞有2套房，一套在大岭山中惠沁林山庄一期三房111平自住无房贷，另一套在大朗中央盛景复式三房86平出租（3200/月）有贷款40万。现手头有现金90万，到银行申请将排名前列套房子抵押贷款预计150万，想在沙田碧水云天全款一套投资是否合适？湾区里面难上车，临近湾区是否可以？

回答：你好。中惠沁林山庄小区环境不错，但周围工业厂房较多。中央盛景在大朗核心区，配套成熟，靠近大朗中学和十字路口，噪音较大。滨海新区沙田目前还是价格洼地，不过配套方面也相对不够完善，与虎门厚街等镇有一定的差距，未来可能涨的会比较慢。临深可以考虑的，如长安、虎门；可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：新人提问：广叔你好！我现在石碣上班，妻子在石龙上班，自住东莞石龙龙城国际130多方三房，另有中央豪门一房，目前出租。两房均有贷款，现准备将小一房卖掉凑首付款买多一套改善自住兼投资房，大约总价在300万左右。方案一，在石龙新城区买双证144方以上大房，原龙城房子出租，方案二是买144以下一证四房，原龙城房卖出后买多一套投资房，想问哪种方案好，方案一的话石龙房价潜力如何？方案二的话去哪投资好？目前将一房卖掉可凑120子弹，可承受月供1.5万。考虑去东莞城区或者滨海湾区、临深片区等地投资购房，但受现金储备及月供能力影响，可能买的房子面积不大，是否具备投资价值？有无更好的方案可提供，如石湾或者增城购房？

回答：你好。中央豪门在石龙核心区，但一房缺少居住体验，价值较一般，可出手置换。

1、双证大面积主要是占名额，流动性很弱。自住是可以考虑的，投资一般。

2、我建议选择方案2

石龙由于与松山湖距离最远，受到的外溢影响也会较少，只有少部分本地购买需求，涨得相对较慢。首付120，可考虑：东莞投资回报率高的板块，详见内部！广州新塘可以考虑。

提问：新人首问：广叔您好！我们家九月份上车了长安龙光江南大境，3.95 118平的双阳台户型，考虑作为投资。另外还有一套东城怡丰都市140平的。最近在考虑是否要置换，有如下几个需求：

1.买龙光基本已经把能承受的贷款都贷了。考虑到怡丰都市目前价格和手上资金，如置换可能目标是400-450左右的。

2.置换目的主要是兼顾父母退休后自住需求，喝一部分投资需求，所以比较想在东城南城选择。怡丰都市主要的缺点是楼龄比较老，无花园，因此想换到楼龄新一些的、附近有地铁、有花园的小区。

3.西平片区也去看了看，感觉西平片区较新的小区都要接近五万，东城比较新的也要三万七八。不知道广叔觉得西平的君珆花园怎么样？四万八左右的均价现在入手是否太高？怡丰都市是现在就置换，还是可继续自持，等24年鸿福路口一号线开通后再置换比较好？谢谢！

回答：你好。1、龙光江南大境还不错。东城怡丰都市地段很不错的，有一定楼龄，面积大了一点。

2、君珆花园，次新花园社区，近西平站，缺点是小区小了点。价格短期可能会横，但降的概率不大，未来还有空间。现在行情平稳，可以换。怕到时这里的房价也涨上去了，而且涨更多。

提问：您好广叔，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。 麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。 问得有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住排名前列。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘。 迁入广州户口没问题

提问：你好广叔，坐标广州，我的和孩子的户口都在广州，这几年因为工作原因住东莞，老大秋天上二年级了，决定明年回广州读公立。海珠赤岗有一小楼梯楼，准备现在出手置换一套400万左右的小三房。因为一周大概两天要去东莞南城工作，目前选了三个地方：1 天河黄村中海康城 2 黄埔东荟城 3 海珠琶洲珠江大家庭花园。要求一是不太差的学位+长期投资价值，恳请广叔分析一下这三个地方利弊，另或有更合适的地段推荐更好

回答：你好，根据你的需求来看，建议选择顺序是：1>2>3。中海康城，以前因为三条主干道围绕而备受遗忘，而也因为21号线、穗莞深城轨吸睛，后续又因广氮-奥体板块的结点位置突出，清华附中的确立，广氮拍地的再起，又重放异彩。中海可以说是一步一步的利好小跳前进。

东荟城属于教育新兴板块的新兴学位房，底蕴是不能和越秀天河甚至海珠相提并论的。东荟城得益于萝岗这个新广州人聚集的地方，有早年华景新城的感觉，当年华景也是没地铁且鸟不拉屎的。目前我认为东荟城=怡园<骏景小学<华景小学。目前东荟城的价格投资来说有一定溢价。珠江大家庭花园，对于单体楼，一直都是跑输大市的。你拿来放租都还凑合，投资不看好。 广州刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，科学城附近上班，自住加投资，400多预算，品秀星樾保值增值潜力如何？您觉得科学城板块如何？其他一二手楼盘推荐？

回答：你好，关于科学城，或者叫萝岗的思考： 1、如果纯粹考虑自住，那么在萝岗买房，喜欢新房的话，大家肯定是会看品秀星樾、大壮名城、中央城之类的，这个没问题 2、如果纯粹投资的话，那不用讲了，一手的劣势就很明显，交楼晚、办证拖沓、两年限售，那么4-5年的时间跨度是少不了的 3、好了，你会说“广叔，我自住+投资”，哈哈，如果是这个选型，那么不好意思，也不要选一手，如果偏向自住多一些，那就选其萝岗其他的，6号线沿线、21号线沿线的二手

提问：您好广叔，我现在有个困惑，是固戍还是石岩上屋更好一些？都是地铁口附近

回答：你好。固戍更好 石岩的问题在于仅有南山辐射这一个优点，其他的一概没有，石岩的地势不够开阔，不在重点开发区域范围内，市政生活配套几乎没有，旧改也不会有很大改善。吸引居住的条件仅仅靠这两个站的通勤优势是无法弥补的。可以看作两个中心之间的尴尬区域。

提问：你好广叔，请问现在诺德和鼎太的66平小两房还能买不，会不会高位接盘了？如果不能，800万左右还有推荐的盘么，自住+投资的

回答：你好，800w的主流人群会尽量买到2梯队学区次新3房，依然有选择；但是我反躬自省一下，诺德48到550w的时候就觉得高了，但丫直接涨到700w，脸都把我打肿了，我决定从此再也不敢说诺德、鼎太贵了的话，你们也要小心，轻易不能看空这种神盘，具体参考内部分享。

提问：您好广叔，因为疫情原因，所以特别想买一套带院子的房子，这两天看了惠东双月湾先进御山海叠层别墅140万，可贷款，2022年交房，不自住也可以拿来做民宿出租。长期持有也不排斥，求广叔解一下惑。万分感谢！

回答：你好，一万多买惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房多的根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；入住率极低的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 哪怕价格能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

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