东莞楼市:再没钱也尽量不要乱买房,容易踩坑还难转手

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，手头有60-70子弹，我在厚街工作，以后不知道，想在厚街或者南城附近镇区买，自己住，但是以后肯定会换大房子。不知道哪个地段会好一些，地铁口是不是涨幅会好些呢？现在出行都是开车，

1.你建议在厚街买房吗？我看了几个地方，寮厦地铁站旁的鼎盛中环银苑，金域国际，珊美地铁站的碧桂园智慧家，盛和广场，这些会有涨？(万科金域国际离地铁站也不近，15分钟路程，鼎盛中环附近应该没配套，靠对面的万达广场)或者厚街其他地方有推荐吗？

2.如果厚街不行，其他地方有适合我的吗？60子弹，月供1万内的？是不是大岭山不错？

3.新房有推荐吗？麻涌铜雀台？厚街金域世家可惜要五成。。

回答：你好。1、厚街可以买的。鼎盛中环银苑，小区环境不错的，配套成熟，生活非常便利，可考虑的；金域国际，地铁陈屋站，生活也方便，可考虑；碧桂园智慧家区位不是很好，靠近莞太路，周围配套有一定距离；盛和广场，一楼底商，可考虑；

2、如果在厚街工作，还是选厚街好点。200左右其他选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

3、麻涌铜雀台不建议，这边配套和交通都是问题；

提问：广叔您好！我目前现金300w左右（可接受月供3万以内），名下有三套房，无贷款，想在东莞或黄埔投资（纯投资，黄浦可以做人才引进资料，补半年社保，半年后网签），我们自己看了一下塘厦的春晖国际，碧桂园松湖三期，黄浦的合生中央城，麻烦给个建议，或者推荐更适合投资的楼盘，谢谢！

回答：你好。塘厦主要利好就是临深，但一直不温不火，春晖国际自住还可，投资我认为不是最优选。碧桂园松湖三期，地铁大岭山东，可考虑的；黄埔中央城盘较大，未来价格不容易起来。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，我是东莞本地的，预算只有60w，是二套房子，您觉得哪里投资比较合适呢？

回答：你好。二套房最少需要4成，能买个150w左右的房子，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，请问投资+自住的话东城的峰景8号大平层对比鹏瑞的大平层哪个更有价值

回答：你好。御景湾8号主要是景观好，靠近高尔夫，配套方面略欠缺；鹏瑞周围环境就相对一般，但地段价值到，有南城CBD辐射；所以看个人情况吧，自住改善选择前者，投资回报率大选择后者。

提问：你好广叔，刚需户型，最近去看了福田的新洲和赤尾两房，430万左右，但是都有楼层，农民房，朝向不好等硬伤。又去看了罗湖黄贝岭的两房，压力会小很多，新天地03年的，均价7万左右，交通便利。深业东岭回迁房？ 1，请问广叔：这两个盘适合过度刚需嘛？哪个更好呢宝安的房子涨的太离谱了，60平左右的基本买不起，不考虑了。福田的性价比又太低。 2，买罗湖，比较纠结，担心以后换房比较难，涨幅太小？ 3，深业东岭2015年新盘，怎么那么便宜？心动中……但是里面的北地村名比较多呢。好纠结。资金太少，太难了。谢谢广叔听我如此絮叨。

回答：你好，深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 总结：性价比不高。 新天地名居在罗湖的文锦板块，同地段内是目前较新的社区，小户型租客为主，品质较好。 39平的小户型，厕所在卧室里面，小麻雀五脏俱全，用来上车没问题，但是涨幅不太好。 这2个盘之间选择，优先深业东岭。

提问：你好广叔，现在一手房地产的交易占比相当大，但很快房地产市场将回归二手房市场。未来会是住房存量时代吗？

回答：你好，住宅存量时代是必然趋势。但这是一个比较长远的问题。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。现在的房产市场一二手房都有，目前一手楼盘的交易量还是不少的。目前一手楼盘大部分都在郊区，一手房被买入手之后就转变成了存量房，一手房越来越少，存量房就会越来越多。现在很多市区在售的楼盘很多都是拆迁之后重新新建的。现在的地块拆迁成本是不低的，拆迁之后再建是需要考虑很多因素的，拿地价格、拆迁地块面积、区域位置环境、建造成本等，这个也会是未来新房开发的一个主要模式。

存量房交易中主要有三方面问题：一是交易房产的安全性，需要清楚交易房产的抵押和查封情况，这方面最害怕的是隐藏在表面之下的问题；二是中介，现在的房产交易居间服务是很重要的，如果不够专业那潜在的风险是很高的；三是交易过程中资金的安全性，购房资金是一笔数额较大的资金。遇到房主要求用购房者首付款支付剩余贷款，从而解除房屋抵押状态的情况，一定要谨慎考虑。

提问：广叔你好，天河华师附近自住需求，如果卖天朗两房置换三房，希望未来涨幅与天朗持平或高于天朗的，有推荐楼盘吗？

回答：你好，未来涨幅持平或者高于天朗，我觉得挺难的，因为华师附近，天河科技街，以及天河北，整个IP已经过去的时候，在高点了，往后只能是IP往下减 所以，如果买天河华师的话，就只能退而求其次的满足自住功能，我觉得天祥花园就不错，价格不高，而且有小区，挺不错，或者港式设计的鸿翔大厦，资金预算多的话，可以考虑金海、金田花园之类的，再往上走，可以考虑希尔顿阳光、伊顿18、芳草园、瑞安创逸

提问：你好广叔，如何选择一千万左右的新盘纯投资？润四与沙井都不好抽，是否要另做打算？龙华马上有几个新盘准备入市，值得进吗？另还有一套西乡北的中粮澜山花园209平的自住房，一直涨幅很小，两年后通地铁，继续守还是换？换宝中是否太晚？海境界，临海揽山海德园之类的高档新盘，资金欠缺，必须以大换小，值得折腾吗？

回答：你好，在深圳，往往投资客（除了先进投资客）买的房子还不如刚需小白买的房子涨得多。 因为刚需小白糊里糊涂按照自己的喜好买往往也能符合未来刚需小白的口味。 而大部分投资客难以站在小白的视角看待问题，用自己琢磨出各种理论去指导投资，结果事与愿违。 真正先进的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，去西乡买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 建议出手置换。 总价1000左右，建议多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。 其次，关注几个南山集团学区。 太古城的流动性会很好，因为它算网红盘； 雍景湾和海境界学位适中、楼龄新； 南玫环境好； 1000万宝中学位四盘和深高北三盘不错。 海德不会跑输，海德价格贵，有地段的因素在内。

提问：您好广叔！望多多指点 本人26岁，工作原因有福利房（不发房产证），故在深属首套，手头有100万出头，月供能力1.5万，打算年内投资买房，重点关注学位、升值空间，自住需求不大，新房二手皆可，烦请指点值得关注的楼盘，辛苦，感谢！ 现在是小户型投资的上车时机吧，怕以后更难上车，或者上不了好车。

回答：你好，首付100万买学位房，这是个比较头疼的问题 因为：上车≠高收益，除非自住，否则我的建议都是谨慎上车。

还是给两种思路:关内学位房：比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高，但稳中有升。其次：深华园南山区，城市主场，旭飞花园，八卦岭宿舍。

提问：广叔好，我之前有一套大渡口建设村的房子，09年买的，一直涨幅都没北区和西区好，最近卖掉了。现金在手上反倒不安心了，现在还在纠结是再投资一套二手房还是商铺的问题，如果投商铺，又不知道应该注意什么关键点。想请教一下您。

回答：你好，，由于房票原因，很多人打起了商铺的主意。商铺不限购，不限贷，入手即可出租，更有开发商用高返租来吸引投资者。现受互联网的冲击，一铺养三代越来越难了。如入手铺面，排名前列看地段和区域人流量，不建议入手盒子商业和步行街，能赚钱的好铺面没人会卖。第二，铺面租金租售比低于5%不考虑。铺面的缺点除了价值的不可控因素太多，还有交易税费相当高，特别是土地税和所得税。由于未来不可控因素太多，会造成租不出去的情况，想要改成居住场所出租也很难，住宅每个人都需要，但商品不是，新手不建议投资。

提问：您好广叔，我小孩现在上幼儿园中班，准备换个房子，我在宝中上班，老婆在南山上班，老人帮忙带小孩，较好3房，两房也可接受，现在有几个选择：翠微园，育才；现代华庭等楼盘，南二外学府；中南花园，宝实验；碧海富通城，御湖湾等等一众楼盘，海湾中学，兼顾学校和房产的保值增值，哪个选择更好一点？

回答：你好，碧海学校不行，不能满足你的学位需求。 育才，这几年表现平平，学位因素不足以抵抗翠薇园的衰老，现代城华庭在南山中心区，楼盘外观，区位，学校都不如中南花园，中南小区带地面花园，周边城市界面更好，离宝体也近，学位也更硬核。我觉得不难选啊

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