看懂第十三届东莞城市标志楼盘评,你就看懂了今年的东莞楼市

由东莞报业传媒集团主办的东莞城市标志楼盘评选，至今已连续成功举办了12届。12年来，该评选活动已成为深受消费者和开发商欢迎和喜爱的品牌营销活动，是东莞房地产行业较具影响力的年度评选活动。

凭借多年来积聚的公信力和影响力，今年举办的第十三届东莞城市标志楼盘评选，一经启动就得到了众多开发商与楼盘的响应。据不完全统计，截至目前，已有近100个项目参选。在梳理这些参选楼盘的过程中，小编感觉自己仿佛就是在见证东莞楼市这一年的发展变化。

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外来大鳄攻城略地    本土家族步步为营

同往届相比，今年参加东莞城市标志楼盘评选的开发商，增加了许多新面孔。

据统计，2016年以来新入莞的外来品牌开发商多达10余家，包括云南城投、融创、中海、泰禾、阳光城、时代、鲁能、星河、华夏幸福、华润置地等。多是2017中国房地产前三十强企业，其中，中海、融创、华夏幸福、华润置地为2017中国房地产前十强企业。

外来品牌开发商数量在增加，市场占有率也在扩大。东莞中原战略研究中心向记者提供的一组数据显示，2017年1-10月东莞开发商（商品房）网签金额前10名房企中，外来品牌开发商占据其六，分别是排名前列碧桂园、第二万科、第三先进、第五金地、第七和记黄埔、第九恒大，六者市场占有率合计高达47.88%。

尤为值得关注的就是碧桂园和万科，二者销售业绩遥遥先进，加起来几乎就是东莞楼市的半壁江山。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年1-10月，碧桂园以223.48亿元位列2017年1-10月东莞开发商（商品房）网签金额排行榜排名前列，万科以163.45亿元排名第二，两者相加累计网签金额为386.93亿元，占据市场份额约39.04%。

同时，2017年1-10月东莞一手楼盘住宅网签金额排行榜前十，几乎被碧桂园、万科瓜分。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年1-10月东莞一手楼盘住宅网签金额排行榜中，排名前10的有8个项目属于碧桂园和万科，二者各占4个，其中，万科·珠江东岸、万科中天·城市花园、万科·中央公园、万科·云城分居排名前列、第四、第五和第十位；虎门碧桂园、松湖碧桂园、碧桂园·Park Royal、碧桂园·城央壹品分居第二、第六、第七和第九位。

合富研究院高级分析师李兴旺分析表示，东莞楼市开发已进入高周转模式，外来品牌开发商凭借自身雄厚的资本优势，加快在莞布局，不断抢占市场。

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商务公寓供应大爆发  设计有创新

参选楼盘中，商务公寓项目出现了大幅增加。

据了解，商务公寓参选项目的增加，主要是由于其基数的壮大。优房超·瑞城搜统计数据显示，截至10月23日，今年已有30个项目有商务公寓供应，包括碧桂园·东江月、阳光城·MODO、时代·倾城、绿地·大都会、泰禾·新天地、寰宇汇金中心、保利珑远·国际广场、万科·云城、长安碧桂园、先进·中寰、虎门碧桂园、融创·清溪壹号、时代·天荟、乐活·Park、万科·中央公园、东城碧桂园等，其中不少还是纯商务公寓项目，新增供应套数达14469套，已远远超过2016年全年的10888套，创历年之最。

今年东莞的商务公寓产品，不只是量多，还各具特色。如碧桂园·东江月，其推出的18平方米Mini Loft公寓，堪称是“麻雀虽小五脏俱全”的典范，该户型层高约4.5米，一层净高约2.15米，做客厅；二层净高约1.95米，做主卧，可摆放1.8米宽大床。尤为值得注意的是，该户型虽面积极小，却设计了一个约1.8米宽的开放式独立采光阳台，可放置洗衣机，亦可种种花草。

保利珑远·国际广场创新“双钥匙”公寓，亦让人大开眼界。40平方米双层复式公寓，层高6米，买一层送一层，一层一钥匙。据介绍，“双钥匙”设计，可以让业主将户型分成两套单间出租；或者一套自住，一套出租，保证隐私，互不干扰。

还有阳光城·MODO，以45平方米的建筑面积，做到三房二厅一卫，空间利用让人叹为观止。该户型层高约4.5米，loft设计，买一得二。一层是客厅、餐厅、卫生间，关键在二层，分别是主卧、次卧和书房，空间利用率极高。

行内人士表示，近两年来，商务公寓供应越来越多，竞争趋向激烈，这就迫使开发商不得不拿出看家本领，在产品设计上下功夫。

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实用小三房成市场宠儿

小编梳理参选楼盘时发现，几乎所有住宅项目都有三房产品供应，且大多数项目中，三房产品为供应主力，占比颇高。

据合富研究院数据，2017年前三季度各户型产品中，70-120平方米的三房产品在前三季度总供应超270万平方米，占前三季度新增供应总量的71%；成交面积超230万平方米，占前三季度洋房成交总面积的66%左右，去化率高达85%。而东莞中原战略研究中心提供的数据表明，第三季度90-110平方米的三房产品销售占比达46%，为近五年来的较高占比值，也是各类型产品中成交占比较高的面积段。

值得关注的是，2017年刚需三房设计有很多亮点，不少产品，既紧凑，又实用。在走访中看到，大部分楼盘项目的主推三房产品确实多以90-100平方米的面积段为主，而这样的面积，大多数都做到了三房两厅两卫，可谓是功能性实足，更难得的是，虽然是小三房，但空间不会觉得逼仄，可以说是真正做到了小而精。

分析人士指出，从市场走向来看，因换房不易，越来越多置业者会选择一步到位，这也是三房产品在近几年越来越成为市场主流的原因。而开发商想要从市场上的扎堆供应中脱颖而出，自然也就只能在产品上下足功能。合富研究院高级分析师李兴旺告诉记者，数据囊括范围比较大，但实际上成交最多的是集中于90-100平方米左右的三房单位。这一类产品面积不算太大，总价和首付都可以得到控制，也更迎合了刚需置业者的需求。

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综合体扎堆亮相    走高端新体验

今年9月，UCC寰宇汇金中心营销中心开放，南城总部基地的巨无霸商务写字楼集群浮出水面。万科首铸·东江之星也开放营销中心并启动诚意登记。保利珑远国际广场售楼中心正式开放。再加上此前已入市的嘉宏振兴中心、国金大厦，东莞城区高端商业商务项目进入了一个扎堆亮相期。

同在9月，作为地标性商务综合体项目的民盈山·国贸中心的商业组成部分——民盈山·国贸城举行项目招商发布会，同期，两大过江龙旗下项目——泰禾集团打造的泰禾新天地、星河控股打造的星河时代亦正式亮相东莞，成为2017年颇受瞩目的三大全新商业项目。

毋庸置疑，2017年东莞商业综合体新增体量不在少数，而且这一年在东莞亮相的综合体项目或由本土房企抱团打造，或是全国知名的过江龙开发商精心打造，都堪称重量级，这些项目接下来或将为东莞带来更多令人耳目一新的变化。

值得注意的是，不管是商业项目还是写字楼项目，今年的综合体项目均剑指高端，亮点不少。民盈山·国贸中心已推出的1号楼金创中心甲级写字楼，采用超5A级的甲级写字楼标准，12米的奢华国际前厅，每秒7米的电梯上升速度等创新设计均为全市首例。寰宇汇金中心9栋大楼打通开发地下空间，一举解决了传统写字楼停车难的问题，开发商同时向记者表示，项目在软硬件双方面均会彻底改变传统写字楼的不足。国金大厦在配置和用材方面都极为用心，外墙、造型、物业要求都是按高标准配套，设计更是邀请美国设计团队打造，硬件软件都是高端配置。而2月开盘的嘉宏振兴中心则打造有顶层停机坪，外立面采用高于普通幕墙5-8倍成本的“水晶王子”超白玻璃，具有高透光率、高安全性、高品质感和高景观度。写字楼内设置有21部高速电梯，同时设置有24小时安保系统。这无疑都是东莞先进写字楼的配置。

泰禾集团相关人士告诉小编，泰禾新天地项目定位会与周边项目走差异化路线，以定制性，轻奢品牌为主，同时，泰禾集团旗下影院、医疗等板块将充分融入到该项目中，会给东莞市民带来不一样的商业体验。星河时代项目工作人员则告诉小编，公司在设计定位过程中，宁愿牺牲很多的容积率，也要给当地建设一座带有音乐喷泉的商业广场，这也是星河地产开发的项目中排名前列个带有户外音乐喷泉的商业广场。同时项目的商业打造独立的独栋商业，可以通天然气，更适宜于打造旗舰店，至少在片区内，是比较独特的商业形态。

行内人士分析表示，这些全新的商业综合体项目，势必会给东莞人带来不一样的工作和消费新体验，第十三届东莞城市标志楼盘评选，正为这些全新的综合体项目提供了较佳展示平台。

文、编/东莞日报  冯文彦