东莞楼市:这类房子投资回报率惊人,大部分人不知道

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提问：广叔你好，松山湖翠珑湾1～2期和3～4期因为学位问题价格差了2万，总体来说哪种的投资回报率会高一些

回答：你好。要带学位的，因为这个区域的业主必定是会较注重教育的。

提问：广叔，麻烦看下二套房纯投资，打算长期持有，需要五成首付，预算首付九十多万。在广叔指导下看了 松湖传奇，碧水天源，万科金域蓝湾，美好家园，财富公馆，松湖豪庭，金沙雅苑。前三个已经搞不了了，总价三百万以上，而且没什么房源，捂盘销售严重。财富公馆便宜，但是那边中介都说物业不好，导致出租特别多还不太好租出去。比美好家园低一两千一个方。广叔是怎么看财富公馆？美好家园几乎没什么二房三房房源。松湖豪庭周，楼年龄新，但是周边好像比较差广叔推荐的原因能指导下吗？我的问题是 小三房有点够不上，只能两房，这几个地段两房有入手意义吗？入手怎么排序？准备去沙田扫盘，沙田广叔推荐的那些盘相比松山湖周边 哪个更有意义呢？谢谢广叔！

回答：你好。财富公馆主要是没有花园，小户型多，但近未来地铁，配套也还可以；松湖豪庭是价格还可以，适合附近工作自住，可作为一个参考选项。看你的情况，纯投资沙田也是可以考虑的，但需要买新一点，较好是买个3房。预算有限要做一些取舍。

提问：你好广叔，目前东莞有房票，计划预算500子弹买一套用于改善自主+投资。目标优选东莞新房。最近看来横沥镇的招商雍景湾联排别墅143平；沙田碧桂园狮子洋二期143平；茶山富盈香茶郡147到180平；东城海德琥珀台131平；厚街中天金域世家120平。请问对这四个楼盘作何评价？

回答：你好。你选的房子都偏自住；横沥联排别墅自住还可，投资一般，涨的慢，流动性弱；碧桂园狮子洋也是，大面积偏自住；富盈香茶郡周围环境和配套都很一般，未来望江也有可能被遮挡；东城海德琥珀台，终于选了个位置稍微好一点的了，有南城CBD辐射，可以考虑；厚街中天金域世家也可以考虑。500左右还可看下：南城投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好，请教一下东莞洪梅碧桂园天御湾未来投资价值怎么样？

回答：你好。洪梅碧桂园天御湾近东莞西站，望鸿地铁在建，有一定利好，景观还可以，配套和环境方面一般，总体一般，偏自住。

提问：广叔您好。新人首问，我是东莞户口，现名下在东莞有2套房，全部结清贷款。想在东莞中堂再购一套中堂东港城的二手房作为自住或投资，（因为限购，只能全款）。中堂东港城在镇中心，是中小学的学区房，地理位置不错。现在感觉中堂房价在整个大东莞来说，还是属于偏低的，均价约为1万8。不知东莞中堂这边的小区房价还有没有升值空间？穗莞城轨（中堂站）去年已通车。像我这种情况，不知广叔有什么更好建议呢？谢谢您！

回答：你好。水乡片区中堂价格确实是便宜，这边主要是城市面貌一般，你想想隔江对面的广州新塘也才2w左右，还带地铁的。购买力不是很强，只有本地的需求。如果预算有限，也在附近工作，买来自住保值没问题的。

提问：广叔好，南沙湾的星河东苑 海湾一号 这两个盘怎么样？是否有投资价值？

回答：你好，两个盘距离很近，都可考虑，这边属于高端住宅区，中长期投资可以考虑。

提问：你好广叔，出掉惠阳的后就相当于出2换1的首付，，这1的后续压力也是不小，您说的那些稳的也是有一定道理，可感觉会够不着，再说出惠阳的也不一定有那么快吧，这福田南山西乡沙井的，如果要稳就是二手，对吧？否则一手后续压力会更不小，您能帮再具体点么？

回答：你好，置换房子就是资产转移，要不上移，要不裂变。上移：圈外到圈内，郊区到核心，三四线到一二线。上移的目的，最核心的是让筹码更安全，对冲风险效果更好。裂变：买的早的，卖的高的，面积大的，可以获得更多现金流，换2套适中是行得通的.裂变的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空间，生活品质也是提高的，虽然换小了。多一个筹码，有利于二次置换。

你的出2换1，走的就是上移打法，有低能级置换到高能级城市，东莞+惠阳置换到深圳，特别是价值较大化的操作如果说你月供能力强，可以考虑抵押惠阳，再上车深圳，不过2套月供会非常高，能力有限较好就是出手再置换，惠阳投资价值不大。因为深圳一线城市基数高，哪怕同样的涨幅比例，深圳吃到的利润更大。目前深圳新一轮调控后，市场会短期降温，但长期还是看涨，这也给了有资格的人上车准备的时间，投资还是优先买二手。

提问：你好广叔，麻烦问下深惠城际和14号线哪个影响更大些？对于龙岗和惠州有拉动效应么？您怎么看？

回答：你好，明显是14号线，地铁对通勤的价值大大超过城际。 至于房价拉动效应，我认为惠州会涨，但只是小涨，龙岗也不会跌。 通勤对环一线的房价影响有多大? 我举个例子，河北的涿州，高铁25分钟直达二环的北京西，一天26趟，北京西房价80000，涿州高铁17000。 25分的通勤，五倍的价差，说明了：决定环一线房价的不是通勤，而是户籍，教育，就业，配套等综合资源。 指望靠一条地铁实现惠州房价暴击的可以醒醒了。

提问：您好广叔，本人之前购买了一套"学区房"，买房前还专门深入到附近已入住的小区了解过往年的划片情况才决定买房，可是等新的划片方案一出来，小区被划到了当初理想学区的“外围”。孩子当年无法入学理想的学校。真的是不明白为什么学区房这么难买呢？

回答：你好，首先在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的学区划定范围及变化;确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是"学区房”。不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”，较好实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。2.买学区一定要注意房屋过户时间，明确原户口的迁出时间，约定违约责任，以保障买入后在入学前，能办理完毕孩子的新户口迁入。有些城市的教委对学区内的学生居住时间和落户时间是有要求的，一般房产证的登记时间在前一年的12月31日前才可以，落户时间不能超过开学时间。3.在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的招生、户籍要求条件，在签合同时务必明确该房产内的户籍情况。4.选择房屋前先明确该房屋，买入后自己是否需要居住，若兼有投资意向的，就要考虑房屋及周边的租赁市场环境和价格。5.综上所述，将卖方对”学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。(口说无凭，写进合同里也算有个保障)。

提问：广叔好，本人在广州有350首付，考虑投资总价700以内的房产一套，请您指点。一、天河二手房，（朋友推荐越垦路、华南御景园、天河壹品）。二、黄埔新房。三、沿江路天字码头附近新房（商住塔楼）

回答：你好。1、华南御景园，岑村环境一般，没地铁。天河壹品可以考虑；2、黄埔新房看下万科城市之光。3、商住不要买。还可以看下；具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问：广叔你好，坐标东莞，本地人还有一张房票，预算1500万，纯投资不考虑流动性，打算买1套新房，2～3套二手房。看过上东国际，242平带旧装修950万说是全区较便宜，但觉得大户型涨不过小户。想咨询1.总体而言应该买多大面积的房子较好。2.升值潜力来说，松山湖，道滘类的水乡片，长安虎门类的临深片哪个较好。3.帮忙列举一下具体楼盘？感谢

回答：你好。1、建议100平左右3房流动性较好。2、临深松山湖不错，其次南城CBD，再到滨海新区长安虎门之类的。3、可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，您好，东莞现在二手5成，子弹三百，想卖学位房，兼顾自住及长期投资，更偏向新房，打新价位低于二手，计划南城或东莞新房？你认为如何？

回答：你好。如果有一定的底仓，是可以尝试打新的。好的盘不一定能够打到，就是浪费掉上车好时机。新盘可关注下华润万象府、中海十里溪境二手次新看下：投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

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