东莞楼市:未来这类房子最吃香,内行人提前布局

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，本人二套房子，只有60子弹，上次你推荐我买大朗的美好家园或者金莎雅苑，由于资金问题，美好家园只可以购买七十多平方，金莎雅苑更贵，只能购买五十多，你建议购买那个比较合适呢？

回答：你好。考虑自身情况，美好家园靠近路边可能有点噪音，两个盘很近，理论有相同比例的涨幅。住大一点面积更舒适，具体参见内部分享！

提问：广叔您好，目前看中寮步的万科金域东方，源悦，保利先进时代广场，或者加钱上翠珑湾三期四期。万科在镇中心，保利附近有城轨，但是听说有广深二号线经过，可能会比较吵。源悦离松山湖近一点，但是配套一般。翠珑湾三期四期需要加钱买毛坯，装修也需要加钱，不知道未来增长趋势如何。目前首套主要考虑自住+投资，偏自住。不知道您推荐哪个？

回答：你好。万科金域东方可以的；源悦有松湖外溢，也可考虑；保利先进时代广场，东城，近地铁，配套繁华，可考虑；翠珑湾靠近华为基地，有潜力的，因为很多高端人才有居住需求；我的看法，能上翠珑湾则上翠珑湾，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好，我刚刚出来工作不久的小白，现在东莞大朗工作，年收入50左右。首套房，不太想靠家人。但手上子弹有限30+，有车。不知大朗，茶山等附近二手住宅能上车？还是子弹有限先买惠州？能否指点一下，谢谢您

回答：你好。子弹少了点，算下来只能买总价100的，首套房，建议先想办法多凑资金，能买东莞建议先买东莞。可考虑先买个2房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：您好广叔，我是惠州市户口，惠城区有套楼梯房（二楼）16年楼龄，临江+学区房，想卖掉约150 置换到广州南沙 请问可行吗？或者有其他更好的投资区域吗？谢谢！

回答：你好，惠州不住可以出手，惠州海岸线绵长，任何时候都要打骨折才能从众多对手盘中脱颖而出。趁着新盘还会持续营销，能掩护你出货，迅速卖给下一个接盘侠。广州150万大概能买到400万左右的房子，买番禺或者黄埔。南沙不建议，一个限购城市的不限购区域，特别容易有坑。

提问：广叔你好，鱼珠地铁口的鱼木小区，如果旧改拆了以后建的回迁房跟开发商的商品房小区有区别吗？以后会不会一直比同地段的纯商品房小区价格便宜？鱼木小区目前已经确定了在旧改范围，您预计多少年能出证和交易呢？

回答：你好，会的，回迁房一般大家都不感冒，另外回迁房的话你是开发商你会按照商品房的标准来盖回迁房吗？可以参考一下琶洲新村的回迁房。琶洲够牛的吧，整个琶洲岛楼盘够稀缺的吧。但是你会发现很少人会关注到琶洲回迁房，投资较好不选吧。 选择正正规规的商品房才是王道

提问：你好广叔，我在深圳已经有四套房。一套在科技园商品房净价值1000万自住，一套在福田净值350万小户型公寓老人住，一套龙岗中心城联排别墅净值1200万假期住，一套龙中商品房亲戚住净值400万，总房贷100万。 现手中有现金约500万，年收入300万左右，拟在前海，南山或宝中置换一套，请问有什么推荐吗？谢谢！

回答：你好，1500万左右的选筹思路： 1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵； 3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾 考虑未来升值潜力，公寓和龙中的房产需要重新配置。

提问：您好广叔，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值600左右，贷款230，手中现金260左右，家庭税后年收入120起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆福田上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2020年11月就满5年，什么时间点出手比较好？

回答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。 建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位房。

提问：您好广叔，我婚前有一套财富港的两房已还清，老公婚前一套公园里的三房剩130万，去年100万首付在塘厦投资了一套三房，宝宝五年后上小学，想在宝中换一套中上学位自住三房，在不增加压力并可以三成首付操作前提下，考虑了三种方案：1.今年公园里平换一套宝中的600万小户型学位房，过3年三套房换一套宝中房。2.今年深圳两套房直接换成宝中1000万的学位三房。3.暂不动，3年后三套房置换。我倾向方案1，看好财富港及宝中价值，为三年后增加置换筹码。但也担心布吉大换宝中小，加上贷款利率差和各种费用，会不会对三年后宝中期待过高？其实并不划算？公园里一直有地铁传闻，也怕卖了会涨。您有更好的建议么？现在无房票怎样操作较好？财富港无贷款可以过给父母腾名额。

回答：你好！倾向方案1，财富港看涨，继续保留，对敲给父母，腾房票+融资。公园里区位不行，尽快出手，可以置换到宝中，虽然是以大换小，但也是坏换好，放心大胆换吧。

提问：你好广叔，我比较喜欢龙岗中心城的环境，想买龙岗公园大地大户型160平米左右的那种自住用（喜欢大社区，有散步的地方，后面有山也可以运动）。再买一套龙岗外国语学区房读书用，这样接送孩子不是太远。公园大地的新亚洲学校比较一般，公园大地的房价处于合理区间吗？谢谢！

回答：你好，公园大地是个豪宅标杆，一个片区的上等马和另一个片区的下等马是没办法相提并论的。姑且不论涨幅如何，人生还有比升值更重要的东西，那就是享受当下。我们所有的购买行为，应该是在满足我们的基本需求以后再去追求额外的利润和回报，不能本末倒置。更何况，谁输谁赢还不一定。

深圳很多V买房可能不过就是这两年的事，连一轮基本的楼市周期都没经历过，就急着去否定一个片区的价值，这是不科学的。公园大地虽然在户型和产品结构上有点落伍，但是其他方面真可谓宝刀未老，鸿荣源出品，必属精品。这几年四大神盘被吹得神乎其神，其内部园林环境和外立面保养方面，还是难以超越前者的。更多分析推荐参考内部分享！

提问：广叔！想投资一套总价300万以内的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租？升值潜力也大？我上班在蛇口，所以想考虑这一带的。看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的选择了？该不该把深圳湾的三房卖了，换两套900万左右的房子？

回答：你好，深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置；加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天。深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大的问题，不建议出手裂变。深圳经历这轮大涨后，总价300万内能买到的盘，投资价值都不太好。更好的方案是：深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块的优质盘。具体可参考内部分享！

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