东莞楼市:塘厦凤岗楼盘值得买吗?看完内行人透露才恍然大悟

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好，我在塘厦莆心湖工作，最近看了很多楼盘，今天又看了凤岗恒大绿州91平285，塘厦兴怡居94平338，中信凯旋城102平330，想请你帮忙给个建议买哪里好？急等回复，感谢！

回答：你好，建议优选中信凯旋城，南城鸿福路站，地段价值高；次选兴怡居，周围环境要好一些，生活配套也方便。

提问：广叔您好，纯投资东莞虎门万科花园111平380万，黄江保利和光尘越新盘，两边房价差不多，投哪个预计价值更大一些

回答：你好。选黄江保利和光尘樾，还有地铁利好，未来直通深圳。

提问：广叔您好！坐标东莞市横沥镇，今年买了时代倾城的小三房，当时更想买御江一号或者盛和雅颂的大户型，但是老公不同意，无奈之下只好放弃，看中时代配套的小学学位就买了，离政府几百米。一直看好东莞房价，近期碧桂园松湖明珠开盘了，那边的配套设施感觉很不错，特别想置换大一点的，考虑一： 买松湖明珠，2022年底交楼后出租时代倾城，再过几年再看行情是否出售，而且离父母家里也很近，主要是考虑二胎，担心以后房价继续上涨再来置换就换不起大一点的了。常平的玖珑湾和横沥的松湖明珠哪个更好？价格差不多，横沥的优势是去城区比常平快，支柱产业是模具强镇，但常平有城轨，一直以来经济要更好；考虑二：横沥其它120平以上的户型，求推荐投资空间潜力大的小区，自住投资都可以；考虑三：其他区初高中学区房，东莞以前升学率较好的是私立学校东华中学，这几年教育投入大，入户的也多，感觉学区房会越来越重要；考虑四：求推荐东莞未来升值空间潜力大的楼盘和户型，初来乍到，希望通过广叔的指导实现利益较大化，谢谢！

回答：你好。常平的玖珑湾要更好一些，配套以及周围环境。就东部产业园区，常平是价值比较大的板块。自住的话还要看下通勤距离，哪个上班更方便一些。如果是投资，我就建议买二手次新。可参考：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔好，坐标东莞塘厦工薪族，手上子弹只有95，可接受月供1以内，目前了解的有先进蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山，请教广叔自住6投资4怎样选择，需要考虑小孩上学问题，或者是否有其它楼盘推荐，或者其它区域建议也可，万分感谢！

回答：你好。优选中信凯旋城，次选万科四季花城、先进蔚蓝山、碧桂园天麓山；自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离，将资金投入在有潜力的地段，然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，坐标广州，子弹300，一套面积比较小。天买小点还是番禺买大点？如何选择？具体推荐哪些盘？理财还没到期，4.5月出手晚不晚？请指点？

回答：你好，目前番禺也不算太贵，天河，黄埔起来很久了，海珠西的话上周拍地刺激，整个海珠都很振奋，下一波水自然流到番禺万博也很正常。目前广州的行情，还不至于到顶，真到顶就是出个大的调控大的调控出来后，广州的房价还会继续涨，这个时候冲进去买的，就是韭菜。

现在你们进场的，还不算韭菜，还有空间挖一下 可以对比一下去年深圳东莞出了调控，但是在一段时间内其实还在涨，有赚头好过没有。买贵了，最多亏2年利息而已，就当做生意亏一点钱，但是反过来想用2年利息换一个赚大钱的可能，不值得吗？只有确确实实看到涨了很多了，那些事后诸葛亮才会冲进场顺着“地铁、次新、带花园社区”来买的话，就一定能跑赢大市

提问：你好广叔，在您的指导下，去年年底入手东莞长安镇的楼盘。现在已涨100万。真心感谢！想讨教一下，年底出售车位是否值得投资？期待您的指点。再次谢谢您

回答：你好，恭喜！喜涨100！！车位投资特别不能买， 不带杠杆的资产都是垃圾资产！很多人觉得车位的总价低，想买一个用来投资。这时候一定不要盲目投，要根据自己本小区的情况来。车位市场，只存在于小区内部，或者是相邻几个小区内部，供需关系比较简单。如果本小区车位本来就紧张，那么买一个投资，基本上是稳赚不赔的，如果本小区车位充足，那投资的意义其实不算大。

当然如果是自用的话，我觉得有钱就买一个，用着方便省心，没钱也不用急着买，小区里一般都能停下。自己买车位用的话，合理的价格是 5 平米的房子。

提问：广叔你好，现在海珠西的房子还有投资升值可能不？目前持有保利花园一套电梯三房，光大花园一套电梯三房，需要现在卖掉置换到天河黄埔那边吗？还是可以持有2-5年再出手？

回答：你好，尽管保利花园、光大花园不在“向东向南”的主方向上，但如果拉长周期来看，您说的2-5年的持有周期，其实问题也不太大，尽管没有东部的金融城鱼珠、万盛围这些热点片区更有确定性 但是，如果你持有两套，一套保利花园、一套光大花园，那么你就要置换一下了，奔着不把鸡蛋放到同一个篮子的思路也应该置换一下，必须的 置换的时候，尽量从产品层面考虑，把这两个小区当中不太好的产品的那一套置换掉，从大逻辑上看，保利花园、光大花园这两个小区都没问题，那就从微观上把相对不太好产品力的那一套置换掉

提问：您好广叔，想要在深圳找总价900多的小三居或大两居，夫妻还没有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：您好广叔，本人在广州工作，有房票，现有存款50万，家里支持首付30万，300万左右的预算想要在广州买套刚需自住房，请问老师在广州可以买什么样的房子呢？

回答：你好，鉴于你自身的情况，比较推荐中心城区、面积不大的二手房的，较好是带学位的，中心城区配套设施相对完善，交通也便捷，考虑几年后有孩子这点，有学位的房子还是最实用的，升值空间也大。如果想买新区新房，建议在购买时，一定要斟酌谨慎，因为很多新区都是坑。建议不要购买通勤时间大于两个小时的、没有地铁、没有产业、没有名校的郊区盘。

提问：您好广叔，目前想投资一套房产，有首套名额，总价如果350W压力则比较轻松，运用金融杠杆可以承受500W左右，可持有五年左右。目前只看了龙岗坪山的新房和二手，觉得投资潜力不大，升值太慢。现在不知道该买哪里合适，请广叔指点迷津，谢谢。

回答：你好，龙岗坪山投资需要持有较长时间。如果五年左右，可考虑南山入套小户型学区房和西乡地铁沿线

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