国策视点||东莞市茶山镇住宅市场调查报告

国策评估 2018-01-02 15:38:00
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一、茶山简介 (一)地理位置:茶山镇隶属广东省东莞市,镇中心位置东经113°87′56″, 北纬23°08′24″;位于东莞市中北部,东靠东莞市区,西接石排镇、横沥镇,南邻东坑镇、 寮步镇,北与石龙镇接壤。

一、茶山简介

(一)地理位置:茶山镇隶属广东省东莞市,镇中心位置东经113°87′56″, 北纬23°08′24″;位于东莞市中北部,东靠东莞市区,西接石排镇、横沥镇,南邻东坑镇、

寮步镇,北与石龙镇接壤。

(二)交通状况:茶山镇交通便利,境内公路密集,形成了以石大路、莞龙路、东部快速干线等省道、镇街联网路为主干,镇村道路为支线的公路网络。境内有东莞火车站、轨道交通R2线站。

(三)教育:茶山镇共有以下学校,分别为冠华学校、誉华学校、茶山镇中心小学、茶山第三小学、茶山增益学校、光正实验学校、茶山中学、东莞市华洋中学、品华学校、新华学校、桃李春学校、茶山第二小学。

(四)医疗:东莞市茶山医院位于安泰路旁,是一间综合性医院, 级别为一级甲等。医院创建于1958年。卫生服务站有东莞市茶山镇茶山社区卫生服务站、东莞茶山横江村棠里卫生站等。

(五)文体设施:燕岭湿地、南社公园、茶山公园、东岳公园、街心公园、东获公园、东鄂公园、京山公园等。

二、调查范围

本次市场调查范围主要集中在茶山北路两侧,从南到北,依次有美丽湾畔花园、宇丰名苑、伟隆国际花园、保利锦城、广源纳帕溪谷、时代天荟、鲁能公馆、碧桂园茶山首府、新世纪丽江豪园。

三、调查个案

(一)美丽湾畔花园

位置:位于茶山北路,东至东莞图书馆茶山分馆,南至东江支流,西近宇丰名苑,北至茶山北路。

容积率:2.87

绿化率:30.06%。

停车位:267个。

竣工时间:一区2012年;二区2014年。

总户数:1125户。

建筑类别:塔楼、高层

物业费:2.40元/平方米·月

开发商:东莞市茶山镇房地产开发公司、广东天恒地产集团有限公司。

物业公司:天润物业有限公司。

规模:小区占地面积81,000平方米,建筑面积297,000平方米,分二期开发,分别是美丽湾畔花园一区、美丽湾畔花园二区,目前共10栋住宅建筑物。

周边配套:小区配套底商、天虹百货、莞沙学校、光正实验学校、东莞市茶山医院

东莞图书馆茶山分馆。

售价均价:一期12000-13000元/平方米;二期14000-15000元/平方米。

评价:位于茶山北路,交通便利。小区内部环境好,绿化率较高,周边多为空地和在建楼盘,尚未形成较完善的生活配套,生活配套主要靠小区底商。

(二)宇丰名苑

位置:东至空地,西至伟隆国际花园,南至纳帕溪谷,北至茶山北路。 

竣工日期:2015年。  

总户数:254户。    

停车位:235个 。

绿 化 率:27.36%    

建筑类别:高层      

物业费:2.40元/平方米·月

开 发 商:广东年丰房地产开发有限公司、东莞市宇隆房地产开发有限公司

物业公司:东莞市海颐物业管理有限公司

规模:小区占地14000平方米,总建筑面积为52000平方米,地面共4栋高层建筑物,呈半围合状态。

主要户型:70-75㎡的小二房、80-85㎡的大两房、112㎡左右的小三房、117㎡左右的中三房(2+1户型),可选性较多。

部分户型图如下:

周边配套:小区配套底商、天虹百货、 莞沙学校、光正实验学校、东莞市茶山医院、东莞图书馆茶山分馆。

销售均价:两房:13000-14000元/平方米;三房:14000-15000元/平方米。

评价:相对于美丽湾畔花园和伟隆国际花园,项目的占地面积较小,且项目周边尚处于待开发状态,尚未形成较完善的生活配套,小区底商零星的商服配套仅能满足部分生活需求,周边多工业用地。距茶山地铁口1.3公里,升值潜力较大。

(三)伟隆国际

位置:东至茶山北路,西至空地,南至帕纳溪谷,北至东江支流。

容积率:2.9。

绿化率:35.5%。

总户数:398户。

车位:436个。

建筑类别:高层。

物业费:2.40元/平方米·月。

竣工时间:一期2013年;二期未竣工。

开发商:东莞市伟隆房地产开发有限公司。

物业管理:东莞市伟隆房地产开发有限公司。

规模:伟隆国际花园占地面积19981㎡,总建筑面积为76542㎡。项目分二期开发,一期由3栋17层小高层、2栋27层高层和1栋18层酒店公寓组成。二期今年6月份开盘,现在已经售完8、9、10栋,后续加推第6栋,预售单价16000元/平方米。

户型:一期二房面积约83-97平米,三房面积约79-128平米,二期主推的户型有108-122的三房、133的四房,户型图如下:

周边配套:小区配套底商、天虹百货、莞沙学校、光正实验学校、东莞市茶山医院、东莞图书馆茶山分馆。

销售均价:两房:14000元/平方米;三房:15000元/平方米。

评价:临近茶山北路,交通十分便利。距地铁2号线(R2线)的茶山站1.3公里,地理位置较优越,小区升值潜力大,小区尚在建设中,尚未形成较完善的生活配套。

(四)纳帕溪谷

位置:东至美丽湾畔小区,南至寒溪河,西至东南区一路,北至伟隆国际花园二期。

竣工时间:在建中。

容积率:1.8。

绿化率:33.50%。

车位:地下室车位597个,室外车位247个。

总户数:1277户。

物业费:2.40元/平方米·月。

建筑类别:低层 多层 小高层 高层

开发商:东莞市恒兆房地产开发有限公司

物业公司:东莞市海颐物业管理有限公司

规模:纳帕溪谷共有14栋高层建筑物,层高在14-25层不等,别墅共有21栋,其中15栋叠墅、6栋类独栋组成,层高3层。一期2016年9月份开盘为高层和别墅,毛坯出售。二期开盘时间未确定,三期在建中。

高层建筑的主力户型面积为95-145㎡的洋房产品,小区内景及户型图如下:

周边配套:小区配套底商、天虹百货、莞沙学校、光正实验学校、东莞市茶山医院、东莞图书馆茶山分馆。

销售均价:一期13500-14500左右,二期尚未备案。

评价:地理位置较优越,距地铁2号线(R2线)的茶山站1.5公里。另外,周边尚未有成熟配套,生活配套依靠小区底商,生活便利程度一般。但小区内部环境好,布局合理,随着茶山镇的规划发展,未来升值潜力大。

(五)新世纪丽江豪园

位置:东至京华学校,南至京环路,西至茶山北路,北至莞龙路。

容积率:三期1.09、四期2.35、五期1.07。

绿化率:三期42.6%、四期40%、五期60%。

建筑类别:别墅、小高层、高层。

竣工时间:三期2005年;四期:2005年4月;五期2011年2月

开发商:东莞市新世纪丽江豪园商住开发有限公司

物业管理:东莞市天润物业管理有限公司

规模:新世纪丽江豪园位于茶山镇,总建筑面积52万平方米,园内有30000平方米湖泊和占地3000平方米的山体。

周边配套:周边有百货超市、肉菜超市、嘉玛学校、京华小学、新丽幼儿园、茶山镇医院。

销售均价:三期:15000元/平方米;四期:16500元/平方米,五期:17000元/平方米。

评价:项目周围多为工业厂房,已形成较方便的生活配套。小区规模大,绿化率高,且距离地铁2号线茶山站仅约600米,升值潜力大。

(六)碧桂园茶山首府

位置:位于茶山镇茶兴中路与东岳路交汇处东北侧。东至吉祥北路,南至茶兴中路,西至茶兴路与东岳路,北至东岳公园。

容积率,2.99

绿化率:35%

开发商:东莞市珀乐房地产开发有限公司

物业公司:广东碧桂园物业服务有限公司

建筑类别:板塔结合、多层、高层

规模:建筑面积约113,338平方米,占地面积40,678.00平方米,规划有商业步行街。

主力户型面积为90-135㎡,主要布局为4房2厅2卫1厨、3房2厅2卫1厨。另外,有30-75㎡的户型主要用作商铺、办公等用途。其中住宅户型图如下:

销售均价:14000-15000元/平方米

周边配套:附近有沃尔玛超市、中国银行茶山支行、东莞银行茶山支行,华山门诊部、茶山人民医院、育欣幼儿园、冠华学校、茶山中学(上元村)等。

评价:小区位于茶山大道中,各项配套设施较完善。紧邻茶山东岳公园,自然环境较好,但周边多有私宅和厂房,治安和文化环境尚需改善。

(七)保利锦城

位置:位于伟隆国际花园、宇丰名苑小区对面,东至凯迪弘佳幼儿园,南至茶山北路,西至绿地,北至东江支流。

竣工时间:在建中。

容积率:2.50。

绿化率:30%。

总户数:729户。

车位:570个。

建筑类别:塔楼,低层、高层。

开发商:东莞市和城房地产开发有限公司。

物业管理:保利地产物业管理。

户型状况:一期产品含联排别墅以及28-32层高层洋房,洋房户型以100-140㎡三至四房为主。

周边配套:附近有陆兴百货、凯迪弘佳幼儿园、莞沙学校等,周边配套设施较完善。

销售均价:洋房:15000-18000元/㎡。

评价:项目周边河道存在水污染问题,若不采取措施治理,将来会影响到小区居民的生活。小区距离茶山地铁站1.5公里,出行便利,升值空间较大。

(八)时代天荟

位置:位于东莞市茶山南路与安泰路交汇处南侧,东至茶山南路,南至寒溪河,西至安泰路,北至茶山南路和安泰路。

容积率:2.50

绿化率:25.20%

竣工时间:预计2018年初

总户数:1268户

停车位:车位共638个,地上车位66个,地下车位572个。

建筑类别:塔楼,高层

开发商:东莞市百盛房地产开发有限公司

物业管理:东莞市时代物业管理有限公司

规模:土地面积为42,518.88平方米,总建筑面积约128,469平方米。小区规划建设8栋住宅楼,其中第1-7栋为88-130平方米的住宅。第8栋为55平方米左右的公寓。建设有住宅底商和商业街。

户型:主要户型面积为55㎡、88㎡、130㎡,住宅户型图如下:

周边配套:有百货超市、凯迪弘佳幼儿园、茶山镇医院、东莞图书馆茶山分馆等,配套设施较完善。

销售均价:55㎡户型18000元/㎡起,88-130㎡户型23000元/㎡起。

评价:小区距东莞市茶山地铁站约1.5公里,地理位置优越,交通便捷,周边多新建或在建的住宅楼。随着周边住宅小区的陆续竣工,入住居民的增加及各项设施的逐步完善,居住氛围、生活便利都会有较大提高,增值空间较大。

(九)鲁能公馆

位置:位于东莞茶山镇茶山北路坑口桥路段,临近保利锦城小区。

竣工时间:在建

容积率:4.00

总户数:830户

建筑类别:板塔结合、高层。

开发商:东莞鲁能广宇房地产开发有限公司

物业管理:鲁能物业

规模:项目占地30000平方米,总建筑面积142800平方米,共有6栋建筑物,1-5栋为住宅,第6栋为公寓。

周边配套:附近有陆兴百货、凯迪弘佳幼儿园、莞沙学校等,周边配套设施较完善。

销售均价:尚未备案

评价:项目目前在建中,但周边多待开发用地和新建楼盘,随着周边入住率的提高,生活配套将会不断完善,且距离茶山地铁口仅1公里,交通便捷程度高,小区升值潜力大。

四、茶山镇12月份主要楼盘平均房价

(国策东莞 技术部)

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