东莞楼市:这种板块买入很容易站岗,投资一定要回避

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问，广叔您好，本人位于东莞东城，目前手上两套房，分别是东泰花园（自住）和中海十里溪镜（自住和投资都可）。还想投资周边价格低的城市，首付预算50万左右。目前看了肇庆的华侨城、中山的瀚康首府和公园四季，个人比较喜欢华侨城，感觉规划好，开发商品牌大，价格低，但很担心未来华侨城无人接盘。请广叔帮忙分析下这三个楼盘如何，值得下手吗？另外您建议哪些楼盘值得投资呢？二手也可以。可考虑中长期持有。十分感谢

回答：你好。东泰花园区位很好，可继续持有；中海十里溪镜也有投资潜力，可继续持有；肇庆华侨城周围很荒凉，空地买，买入很大概率会站岗；瀚康首府，南头镇，近年来傍着轻轨南头站，15分钟直达广州南站的噱头，但其实通勤很难的，变相的把人口吸引到广州去，所以价值也不大。公园四季价值不大；中长期，那还不如买惠州了。

提问：广叔，东莞自住房一套（2证）万江理想0769，目前子弹180，税后工资3.5万左右，2小孩读私立小学六，五年级，无贷款，想在万江附近买房：1.阳光海岸二期130平方，3+1，400万；2.阳光海岸三期93平，300万；怎择哪个方案好点？还是继续等

回答：自住改善选择方案1，投资方案2

提问：广叔你好，手头有60-70子弹，我在厚街工作，以后不知道，想在厚街或者南城附近镇区买，自己住，但是以后肯定会换大房子。

不知道哪个地段会好一些，地铁口是不是涨幅会好些呢？现在出行都是开车，

1.你建议在厚街买房吗？我看了几个地方，寮厦地铁站旁的鼎盛中环银苑，金域国际，珊美地铁站的碧桂园智慧家，盛和广场，这些会有涨？(万科金域国际离地铁站也不近，15分钟路程，鼎盛中环附近应该没配套，靠对面的万达广场)或者厚街其他地方有推荐吗？

2.如果厚街不行，其他地方有适合我的吗？60子弹，月供1万内的？是不是大岭山不错？

3.新房有推荐吗？麻涌铜雀台？厚街金域世家可惜要五成。。

回答：你好。

1、厚街可以买的。鼎盛中环银苑，小区环境不错的，配套成熟，生活非常便利，可考虑的；金域国际，地铁陈屋站，生活也方便，可考虑；碧桂园智慧家区位不是很好，靠近莞太路，周围配套有一定距离；盛和广场，一楼底商，可考虑；

2、如果在厚街工作，还是选厚街好点。200左右其他选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

3、麻涌铜雀台不建议，这边配套和交通都是问题；

提问：您好，广叔，目前我和女朋友还没有结婚，我是武汉户口，武汉有一套全款房，广州有一套刚买一年的房有贷款。女朋友在武汉有一套新房刚交房有贷款，她户口刚迁到广州。目前父母双方都刚过65。 我想请问的是：有什么办法，让我女朋友在广州以首套首贷的方式再买套房？还有就是我继续武汉再买房，是否可以贷款？总结就是我俩的现状如何获得更高的杠杆来增加房产数。期待广叔的方法，谢谢！

回答：你好，你们俩的处女贷都用掉了，如果征信上都体现按揭贷款，没办法再实用sfsd，以下方案可以试试： 1.老人（男性）年纪不超过70岁，可以做接力贷。 2.找渠道垫资，全款买入，过户后快速做抵押。最多抵押7成，相当于首付3成。 3.做一笔首付贷。 你在武汉买房，还可以贷款，每个人都有2张贷票。 接力贷和按揭贷款，都可以gpgd拉高评估价 多贷款。

提问：您好广叔，新人首问，想问问3年前在佛山三水白坭贷款了套90多平的毛胚房纯投资，在佛山罗村罗湖市场周边自住一套已还清贷款差不多年十几年3房6楼步梯！现在三代同堂要换4房大户型，想在南海或者三水找一套可自住加投资地段容易脱手因为不是佛山本地人，可能考虑10多年后不再这边发展。

广叔能推荐一下应在佛山哪个地段买有升值空间？能接受1.5万以下的单价！小孩子过2年要上小学了！想找方便上学的。现在名下2套房，不知道怎么规划，主要是手头票不多，要卖掉一套或者2套都卖了吗？以佛山现在这楼市行情两套都卖了会不会不理性，请叔指教！

回答：你好，佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。长远来看，三水楼市无长期的支撑。从你的需求来看，一方面需要改善自住，一方面想纯投资，从你的资产来看，当前手里2套都不够优质，步梯房以后都是硬伤，三水区位投资没潜力，我的建议是逐步出手并优化资产配置。

出手置换顺序是: 首先出掉三水房子，因为你自住房子无贷款，这样就可以腾出首套名额，再结合自己生活工作半径买一套4房改善，注意带学区，为2年后孩子上学做准备。上面这一步是先解决自住改善需求，解决好后就再把自住步梯房出手，再去纯投资一套小户型配合出租。佛山的较大卖点在于和广州的联动。淘二手次新带精装，买入即可出租，然后长持。佛山投资回报率较高的板块 具体详见内部分享

提问：您好广叔，我目前住西乡乐园小区，这房子有历史遗留问题，是猪肝色房产证，买卖不能过户，2015年投资龙岗振作天峦89平，目前有现金150万，想继续投资，考虑到几年后小孩上初中，考虑宝安中学学位的房子，可太贵，暂时也没名额，因为有一套农民房有房产证也能在不动产中心查到，最近有人介绍西乡的岭下花园170万，附近新建地铁，但这也是猪肝色房产证，想问问这个岭下花园是否能投资？还是卖掉振业天峦后买宝中学位房？

回答：你好，深圳小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值； 小产权通常是一些专业玩家在玩，包租做酒店等。 农民房有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。只适合村长。 如果非专业人士，建议入手正规商品房。 可以考虑出售乐园小区，通过合同交易。

提问：您好广叔，请教：全投资，十月中旬户口到位。总价500w，看了深物业金领，另外觉得光明九龙台不错，想等九龙台，想听听您的建议。谢谢！

回答：你好，深物业金领不要，九龙台尚可，但光明略略虚高了一点，要不要更好的方案和推荐。 总价500万也有不错的选择标的，要根据你家庭的资产和工作，学位需求的综合考虑推荐。你可继续把问题补充起，再回复你。

提问：您好，广叔！之前新盘的定金已经退回来了，真是几经波折，再也不想经历了。现在有些迷茫。目前是单身，家人在外地，家里资助一些买房，首套房，现金150，月供一万五六左右可以接受。目前在福田工作，有较为稳定住处，所以想买房主要是投资。住处周围都涨了100+，一方面着急上车，希望能投资潜力资产；另一方面又害怕深圳房价涨幅放缓，想留部分投资理财，希望购买总价较低或者倒挂的。最近研读了老师很多精品内容，启发很大，但是还是苦于自己的具体下手点。目前只有参加海岸城打新的计划，但是也感觉希望渺茫。不知不觉又过去几个月，也在催促自己做决定了，希望能给个建议，非常感谢！

回答：你好。总价500w左右的房子由于低总价，调控之后也在豪宅线下，受刚需欢迎，满五的房子在悄悄的涨。这个总价我建议直接淘个二手次新上车要稳妥一些。高调控下，放缓是肯定的了，但是如果不上车，怕未来上车只会越来越难，即是说，不上车的风险要比上车的风险要大的多，不如早上车早心安，以后在深圳也有个小家。500w左右有价值的房子具体推荐给你。

提问：你好广叔，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝2岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房？还是现在卖掉小产权，购买商品房？如果是置换商品房，我对学位没什么了解，想听听广叔的建议，感谢~

回答：你好，建议出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资的价值。其他分析推荐参考内部分享！

提问：你好广叔，我在南山科技园附近上班，月工资大概2万，想入手宝安的一套房子，预算600w。去看过松茂柏景湾离地铁有点远，但是价格还能接受。还有什么好的推荐吗？谢谢！

回答：你好，松茂柏景湾是个孤立的楼盘，距离地铁和配套过于遥远，非常不建议买。其实你总预算，如果有200万的首付，在宝安的碧海湾和坪洲都能买到很不错的二手3房了。具体选筹参考内部分享！

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