东莞楼市:这类房价涨幅比市中心更大,很多人都选错了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，东莞市三套，其中一套临深塘厦万科朗润园，两套企石都在嘉宏锦城，惠州三套，两套在临东区博罗龙溪宝其花园，一套商铺也在龙溪，四川老家两套，这些物业全是在2016年前买的，只有东莞欠一套房贷41万，其它全部全款，目前现金300万，我喜欢投小资，放长线钓大鱼，用五年，或者10年眼光去看代房地产，东莞市，深圳，惠州，广州那些地方低单价，介绍，五到十年有发展的！

回答：你好。你的资产挺丰富。临深塘厦还可以；企石一般；博罗宝麒花园还有一点配套，但片区供地大，地广人稀。另外全款买房，资金利用率低。还是建议买点核心区的房子，如东莞的核心区，像滨湖新区，沙田这种就符合你的要求，长期有较大增长。还有广州南沙也适合你的风格。

提问：广叔你好，请问虎门 华侨城 云麓台新盘值得入手吗？主要是投资

回答：你好。华侨城云麓台，离虎门站不是很远，周围环境和配套很一般，北向高速、铁路线，周围工业厂房，综合看一般般。

提问：广叔您好：我弟妹在各有一个二套名额，我在东莞也有二套名额，如果是纯投资，不考虑总价的，只考虑回报大的。请问：

1、东莞和佛山，哪个城市潜力大？

2、佛上优选哪个板块？

3、麻烦您推荐几个盘给我去考察一下，谢谢您。

回答：你好。1、东莞价值更大，2、佛山优选千灯湖，3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好，万江的楼盘投资价值怎么样。哪个好一些，金地风华公馆，中海十里溪境，还是其他的哪个更好呢。请指点迷津，非常感谢您。

回答：你好。两个楼盘就挨着，都可考虑的。新房暂时没有好的推荐。

提问：您好广叔，坐标深圳，目前有中山奥园一套两房80平和长沙恒大公寓90平一套，贷款均未结清。目前想在深圳长期发展，想考虑投资+自助买房，手上子弹只有70，迫于房价太高不知道如何规划选择。 1 中山奥园于2016以单价7K购入，买的区域在西区北站附近，但房子位置也不大好(离城轨比较近)，现在涨幅很小。从中山的发展来看是不是没有什么希望了，深中通道貌似很难会有溢价影响。 2 目前看了深圳全区和周边的房价，考虑先上车二手房，目前有几个区域方案： A 龙岗中心城区附近二手房 B 光明城区次新房 C 福田区小产权老房(价格在周边一半以下)，可买80-90 D 东莞松山湖区域 请问这几个方案如何选择？ 3 之前是计划攒点再考虑买，但最近有些焦虑。手上没有那么多现金情况下，对于所选的区域应该什么样的楼盘更合适呢

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，较佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 中山和长沙的公寓都不是好的投资项目，建议都出手后，把子弹都用在深圳。 优先光明和沙井的次新盘，其次是大运和龙中的次新。 小产权和松山湖都不适合你。

提问：广叔好，一梯两户和两梯四户哪种好，为什么都说不要买“2梯4户”的房子？

回答：你好，一梯两户更好

1、“2梯4户”的房子通常会出现“边户”和“中间户”的选择，但是“边户”一般会价格更高。这是因为“中间户”被夹在里面，很少能够做到南北通透，采光通风都会受到影响。

2、“2梯4户”的房子楼层一般都比较高，所以人流量也就大一些，一层住着4户人家，那么住在中间的就比较难受了，噪音污染比较大，人来人往，住的很不隐秘。

3、一梯两户虽然只有一台电梯，但同从20楼等电梯的话，一梯两户的时间却会比两梯四户更快，最长的差距时长可以达到5分钟。住的低还能走楼梯下去，高层就非常浪费时间了。

4、在住户、层数相同的情况下，2梯4户的公摊肯定是大于1梯4户的。这直接影响你的购房款和物业费。这一点尤其体现在了单价七八万的一线大城市

提问：广叔你好，新人首问，现有一套房在增城合景花漫里，60平。但工作在市里，无法自住。因疫情也没有出租，空房状态。之前买的时候因为首付金有限然后看到那边规划有轻轨所以就买了先上车。想问下广叔对这片区楼盘有什么看法？ 考虑卖掉再凑钱换更方便的自住，首付预算较高70w左右，有何建议？谢谢～

回答：你好，能卖掉的话就卖掉呗，花漫里就是新新大道转右，然后差不多走到底的右手边那一大片 能除掉尽量出掉，郊区的都还害人的，图便宜到最后吃大亏

提问：您好广叔，手上有100W现金，孩子爸想买商品房.我们在龙华墩背工业区这边有一套小产权（现在自住）.我想卖了小产权再买（可卖150多W），孩子爸不同意.现在因为这个纠结卖还是不卖.家里孩子大的9岁，小的才几个月.月供1.3W左右没问题.现在因我没上班.望赐教！

回答：你好，支持卖掉小产权 排名前列不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。 第二，没有杠杆，不具有金融属性。 100万在深圳能买到的房子未来升值潜力一般，更何况你们有2个孩子，需要考虑学位问题，预算只能增加。 从投资角度看，也建议出手小产权，去有潜力的二线城市买一套低价盘，未来升值潜力也比小产权更大。

提问：您好广叔，首房首贷 工作：在宝安福永 家庭：两个小孩，一年级，3年级。 需求：能兼顾。学位和自住 ，600以内， 是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢

回答：你好，考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内较大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。

提问：你好广叔，本人工作在越秀，孩子后年上小学，现在有点为孩子的学校焦虑了，700w预算买学区房，老师有没有推荐？

回答：你好，首先是天河区，700w预算可以选择的学校有华阳小学，华景小学和龙口西小小学，分别对应的学区房是侨林苑；华景新城；芳草园、枫丹雅筑、金碧翡翠华庭，这个预算可以买到二手的三房。其次越秀区的教育也不错，有东风东路小学， 东山培正小学， 文德路小学， 农林下路小学， 小北路小学， 铁一小学， 育才小学等，700w预算只能买到100平以内，楼龄较大的二手房。荔湾广钢新城，有华师附与省实双名校，其中中海学仕里、保利和光晨樾二期、保利堂悦等项目在预算内。最后海珠的新房，对口时代大家的配建学校的中海观澜府也可以放入考虑范围。

提问：广叔好，1、基本情况：持有通业花园三房，自住，欠款160，桑达小区一房学位房，欠款80。家庭年收入100，目前手头能凑200。 2、关注过海馨苑的房产，想买4房解决将来自住，只是目前资金差距较大，想先买一套房投资3-5年后续再考虑4房改善住房。 3、问题： （1）已有两套房产都是我一个人名字，自住的是共同申请公积金贷款，还款都是我一人，这种可以JLH操作成首付3成吧？ （2）通业花园目前自住，周边配套都很便利，住的也不错，目前得到信息是在梅香学校的初中学区内，将来能增值？ （3）600万左右的投资房产有什么推荐？福田保税区的福田外国语南校区的楼盘？华富北村的旧改能否入手搏拆迁？

回答：你好，1.要看对方的征信和房查结果是否体现这套房，如果不体现，离婚后购买是首套。 2.通业花园对口的是梅山小学和梅山中学，比较普通的学校。属于跟涨区，未来涨幅随大盘。 3.福外南和福保都不错，海岸城也可以关注，比较难抢。 宝安 西乡碧海板块多关注下。 没有内幕消息不建议博拆迁。

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