大动作!南城CBD规划重大调整!今年21.8万㎡住宅将上架!

“决定房地产价值的因素，排名前列是地段，第二是地段，第三还是地段。”李嘉诚的买房地段论被奉为房产界的金科玉律。

众所周知，南城是东莞市委、市政府所在地，也是站在财富金字塔顶端的群体聚集地。房地产行业的任何风吹草动，都会成为媒体眼中的焦点。

昨日，一则南城国际商务区规划重大调整的消息让人振奋不已，南城CBD今年将实质性启动，较高端的卖场、较高端的服务业、较高端的人才都将集聚在南城！

东莞国际商务区升级后，南城经济的发展将再上新台阶。另一方面，今年南城住宅长期供不应求的局面有望被打破，据统计，2019年南城预计可推货量21.87万㎡。近期南城推地计划已出炉，拟招拍挂2宗商服、商住用地合计占地超过9.7万㎡，在住宅、土地供应极度稀缺的今天，自然也引来了众多围观人士。

CBD经济时代来临，面对动辄上万元的成交楼面地价，哪些房企能继续以品质和资本屹立于市场？从当前的楼市成绩单可预见未来怎样的行情？刚需购房者又该如何选房？一起来了解一下。

概况——

市府商圈、交通网极其完善   2018年GDP总量近500亿元

南城地处东莞新城市中心区，是东莞市委、市政府所在地，辖区面积56.6平方公里，户籍人口8.7万，新莞人约14万。

△南城国际商务区交通规划图

上下班高峰期，时常能看到莞太大道、东莞大道、环城路上川流不息的车流，几条干线串联出这座繁华无比的城市，广深高速横越辖区，东莞轻轨R1、R2线和穗莞惠城际轨道也在南城设有多个站点，交通网络极为完善。

△南城国际商务区效果图

毕竟东莞金融最发达的地区、白领最密集的区域之一，南城商圈密集，写字楼林立，也涌现出一批纳税亿元楼，其中南城总部基地、南城国际商务区的建设将进一步壮大总部经济实力。

据公开资料显示，2018年南城GDP总量将近500亿元，第三产业贡献率超过90%，全街道集聚一定规模的电子商务企业216家，金融机构总数达289家。

楼市现状——

区域成交均价达35531元/㎡    房企拿地贵、限制多、风险大

作为行政中心、商务金融中心，南城是投资需求释放最主要区域，辖区居民购买力强，实属品牌房企必争之地，吸引了万科、碧桂园、华侨城、融创、保利、阳光城等众多大牌房企强势入驻。

土地供给不足，却在一大程度上造成了南城住宅供不应求的局面，近年来南城鲜少在公开市场拍卖住宅用地，去年仅一宗商住地块成功出让，该宗地占地6.7万㎡，在历经9家房企激烈竞拍，最终以总价25.5亿元+自持20%+自持5年由万科斩获，折合楼面地价10788元/㎡，若剔除配建和自持部分，地块可售楼面地价达21395元/㎡。

毋庸置疑的一点，在城区拿地难是一个较为客观的现实。地价高、限制多、风险大，只有资金实力雄厚的品牌房企才能成为优质地块的实力争夺者。

根据东莞中原战略研究中心数据统计显示，受制于有限的住宅供应，2018年南城一手住宅总体成交了695套，在市场下行的2018年，已是份不错的楼市成绩单。

△南城房管所窗口业务繁忙

二手房成交方面，受“三价合一”政策影响，去年南城二手房成交大幅萎缩，总成交量2430套，却依然排列在全市前列，均价整体维持在17000元/㎡左右。

购房者选择在南城买房的理由也很多。

1、位于市府所在区域，建有一系列完善生活配套，适合安家；

2、南城商务金融中心，商业会聚之处，是一座城市的黄金地带；

3、交通轨道方便，人流量大；

4、主城土地稀缺，楼市价值高

5、未来租金售价有可观的空间

……

目前市场上，南城仅万科首铸翡翠东望及汇龙湾天樾2个住宅项目在售，其余项目推售公寓居多，万科金色城品待售，其中万科首铸翡翠东望主推建面约141㎡、157㎡三层小院墅，均价39000元/㎡，项目产品直接拉高了区域成交价格，根据东莞市统计局较新数据显示，2月份南城新建商品住宅网上签约均价35531元/㎡。

△南城在售/待售新房一览

变局——

南城国际商务区规划重大调整    2019年预计可推货量21.87万㎡

3月20日，东莞市自然资源局发布《关于发布东莞市南城国际商务区控制性详细规划重大调整申请的批前公示》（以下简称《规划》）。《规划》有利于落实上位规划和建设要求，增强东莞国际商务区开发可实施性。

据早前媒体报道，在东莞市十六届人大五次会议分组会议时，市长肖亚非就曾透露“南城CBD今年将实质性启动，较高端的卖场、较高端的服务业、较高端的人才都将集聚在南城，CBD的每栋楼都得是甲A级写字楼；东莞大道绿化工程也将提升，多建一些彩色林……”

对比原规划，本次调整进一步明确南城国际商务区的定位、丰富功能内涵、优化道路交通、完善配套设施、提升整体环境品质，打造7天24小时活力的东莞国际商务区。

东莞国际商务区升级后，南城经济的发展再上新台阶。另一方面，南城住宅长期供不应求的局面有望被打破，据优房超瑞城搜统计数据，截止至2018年12月31日，南城住宅在售存量约9.1万㎡，2019年预计可推货量21.87万㎡，总可售货量达30.98万㎡。

△南城袁屋边地块基本信息

土地市场方面，南城近期拟推出2宗商服、商住用地，分别是南城袁屋边商业用地与南城雅园商住用地，市场关注度颇高。其中南城袁屋边一宗占地7686㎡的商业用地将于4月10日公开出让，地块起拍价格约3.2亿，折合楼面地价6100元/㎡，不设较高限价。

△南城雅园地块位置图

值得一提的是，去年南城雅园商住地曾因竞拍条件过于苛刻而遇冷流拍，宗地面积9万㎡，建面36.2万㎡，时隔5个月卷土重拍，业内认为，地块能否成功出让，还得看后续具体挂牌信息中的相应指标。

东莞合富高级分析师李兴旺认为，无论是自住还是投资，中心区的物业都是较佳的选择。

房价无情人有情，想在城区买套房，梦想还是要有的，万一实现了呢？

消息来源：搜狐焦点东莞站

作者：陈佩香