东莞楼市:不是所有的板块都值得买,想买房的先看看!

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问，广叔您好，本人位于东莞东城，目前手上两套房，分别是东泰花园（自住）和中海十里溪镜（自住和投资都可）。还想投资周边价格低的城市，首付预算50万左右。目前看了肇庆的华侨城、中山的瀚康首府和公园四季，个人比较喜欢华侨城，感觉规划好，开发商品牌大，价格低，但很担心未来华侨城无人接盘。请广叔帮忙分析下这三个楼盘如何，值得下手吗？另外您建议哪些楼盘值得投资呢？二手也可以。可考虑中长期持有。十分感谢

回答：你好。东泰花园区位很好，可继续持有；中海十里溪镜也有投资潜力，可继续持有；肇庆华侨城周围很荒凉，空地买，买入很大概率会站岗；瀚康首府，南头镇，近年来傍着轻轨南头站，15分钟直达广州南站的噱头，但其实通勤很难的，变相的把人口吸引到广州去，所以价值也不大。公园四季价值不大；中长期，那还不如买惠州了。

提问：广叔，1.您建议买松山湖和黄埔，为什么没建议南城。2.松山湖和南城，投资哪个更好？3.代持一般去哪里找？

回答：你好。南城你已经有3套了，鸡蛋不要放同一个篮子里，你的这3套也没有提供楼盘名，所以不好分析。代持较好找靠谱的亲戚朋友。

提问：广叔您好，东莞大朗即将有个新楼盘开售，阳光城湖山悦，在新世纪明上居旁边的，预计3.5-4万之间，这个开发商是小开发商吗，小开发商的楼盘能买吗？这个楼盘这个价格合适买吗？

回答：你好。阳光城湖山悦区位还可以，近未来地铁大朗站，现在开发商在质量上都不敢有所松懈，不用太担心，这个价可考虑。

提问：你好广叔，3年后预计才有一定的资金能考虑购买一线的房子，所以想先做好购买资格的准备。目前比较容易的就是深圳学历落户，有代办，8K左右。1：请问现在深圳学历落户合适吗？有何利弊？2：如果落户，未来选哪个区更好一些？3：如果3年后买一线，是否就没有太多增值的空间了呢？

回答：你好，深圳全日制本科45岁以下,专科35岁以下，可以直接办理深户，本科以上学历，40岁以前还有补贴。 另外未来你的孩子出生，就属于深圳原住民，福利待遇也不一样。 落户越快越好，代办费8千有点贵。 落户哪个区其实没有太大区别，一般来说福田 宝安很好一些。 一线城市未来10-20年都有投资价值

提问：你好广叔，坐标广东江门。手上现金只有13万，公积金7万，合计20万。年收入15万，目前手上有个去年34万买的一楼车房两面朝阳，20方改隔层后45平方，用于父母住，在哥哥家步梯楼附近。现生活在新会会城，工作在蓬江区棠下。想在生活工作半径内买套二手房，婚前自住，如果会结婚，婚后如不需要就出租或转手。考虑自然环境不错的，五邑碧桂园十年以上楼龄，二三楼步梯的90方朝南三房.70多万。或山湖雅苑电梯房。值得入手吗？或者有好推荐吗？盼复。

回答：你好，江门是一个很典型的小城市，基本没有什么突出特点，其他小城市的老城区怎么破，它的老城区也怎么破，而且城市规划杂乱无章，毫无组团概念。 虽然是珠三角，在大湾区里是纯粹打酱油的角色，也被炒作的非常厉害。跟非珠水平差不多，可见没啥前途，将来就是被珠海中山吸血的命。由于蓬江老城区严重满载，人口已经外溢万达广场板块，旁边是几大成熟的商圈，生活配套相对比较完善，周围基本都是次新房，属于看得到现在也看得到未来的板块。一般来说，买郊区一般都是靠着万达广场去买会比较靠谱，毕竟万达的选址逻辑还是比较靠谱的。

新会虽有成型，但不属于江门的城市发展方向，江门从江海到新会的一路上都是香蕉林，都发展这么多年，还是香蕉林，所以zf没有把力气花在这个区域。如果zf着力把两个城区融合，绝不会是现在这个样子，这也侧面说明了江门本身的财力不足，未来的房价空间其实是很有限的。刚需自住是可以买的，可以考虑蓬江新区，楼盘的选择多一些， 尽量买10年以内的次新电梯房，升值性 流动性比楼梯房好，楼梯房以后出手都是硬伤。内部有分享广州投资回报率高的板块

提问：你好广叔，腾了名额出来，sfsd，700万左右都可以考虑，请问应该买奶厂还是鼎峰？奶厂就是税费还多了几十万，首付款刚好买鼎峰，奶厂多出的税费还需要其他办法借到。奶厂的交通实在让人犹豫，鼎峰又在黄埔，请问我应该怎么选？

回答：你好，看你自己的需求，如果从成长型来看，两个地方差不多，一个是天河，一个是萝岗，一个处于萝岗区府的核心地位，一个处于天河略微边缘的区域 再综合了其他的因素，学位、交通、配套等维度，甚至价格，两者差不多 如果让广叔选，依据你的情况来看，我会选鼎峰

提问：你好广叔，有人给我推荐福田的星河世纪的两房，不知道老师怎么看这个小区。看广叔说要选中心区

回答：你好，星河世纪是福田中心区的四大代表楼盘之一，另外三个是中海华庭，城中雅苑和发展兴苑。 这一片区，堪称优质，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。 有缺点吗？有，太优质太成熟就是它的缺点，所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。 自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。

提问：您好，广叔！目前我名下有一套17年买的坪山东城上邸房子，目前价值在360万左右。但是我感觉坪山的学位不好，孩子4岁，目前我们家庭有存款70万左右。在考虑去罗湖买学位房。广叔觉得我是该将坪山的房子卖了去罗湖置换一套能自住还带学位的呢，还是直接买一套小户型的学位房，坪山的房子等地铁起来再卖呢？如果确定买罗湖学位房的话，买哪小区比较好呢？

回答：你好，坪山需求少，但供地多，未来持续有新房入市，就算价格涨了，二手市场很弱，涨幅不看好，可以考虑出手。 如果是当下需要学位，可以入手罗湖，罗湖可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。 考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大； 但是大趋势上 大部分人都在逃离罗湖。可以重点看看福田保税区，龙华的学位。

提问：广叔好，我想咨询下，都市茗荟和前海天境哪个地理位置更好，未来增长空间大些？

回答：你好，都市茗荟在宝中，地段好，有一定的配套；前海天境在前湾公园，片区还在开发中；宝中未来可能涨的空间会小一些，但比较稳；前海天境片区开发中，有增量，增长空间会大一些。

提问：你好广叔，我想买900万以内的房子。看过龙华的3房2卫，最终决定在南山入手。汉京确悦61.68的小3房，次卧出阳台，满五少有，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵。880万您觉得可以入手吗？中海阳光玫瑰的66平的小2房（送入户可改3房那种户型），可是现在没有放盘的，而且估计要800万左右。您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69平的？谢谢。也想知道您怎么看汉京确悦这个盘？

回答：你好，前海南荔湾片区其实中海是标杆盘，原理就在于各方面无短板。其次就是前海港湾和佳兆业前海广场、香格名苑，这几个是最有居住氛围的楼盘。能够牺牲居住体验，来这里买无花园的塔楼紧凑三房的客群，可能还是相对少了一些。但瑕不掩瑜，800w这个价格是很好的，对标宝中的话，可以参考佳华名苑和西城雅筑，当然学区和周边配套方面也会比后两者要弱。如果是汉京和中海两盘对比，选汉京这套是没有问题的。

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