东莞楼市:这类房子潜力巨大,内行人深度分析,一目了然

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提问：广叔，我现在买房需要4成首付，首付预算70-80万，除了你推荐厚街的东逸翠苑，颐和居等这些楼盘外，1.像望牛墩的新盘，首创，二手楼，海德骏园，恒大翡翠华庭，富盈四季，2.道滘的新里城，3.沙田的一些二手这些比较新的二手盘可以考虑吗，我在厚街上下班，我和我老婆在长安租房，所以到厚街的通勤时间30分钟以内我都可以接受，我老婆长安上班的话，即使我们购置房子，她也只是周末去住，平常上班还是打算租住长安，所以路上的通勤时间主要是考虑我在厚街的情况，望牛墩的楼盘可以去看吗，月供8K-1W可以接受，首付70—80，，主要是刚需和小朋友上学，谢谢

回答：你好。1、望牛墩首创可以考虑；这几个二手盘也就在附近，优选恒大翡翠华庭。

2、道滘的新里城可以考虑。

3、沙田可以的，像碧桂园柏丽湾、沙田碧桂园都可考虑。

重点考虑通勤距离，不要太远。

提问：广叔，您好！原来在茶山买有一套房在贷款中，现计划首付40～50万帮儿子在东莞购买一套商品房。请求推荐。

回答：你好。可买个160左右的房子，看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好！坐标东莞，南城江南世家2套，万江北大资源御城2套，南城国金大厦一套贷款的264平方写字楼出租40元一平方，觉得最亏损的是写字楼所以想出手，连同江南世家的一套4房出手，想投资大岭山莲湖山庄的别墅。江南世家太旧，写字楼没有涨幅租金很低，想把损的先出手！如果您不建议投资莲湖山庄的别墅的话，城区有没有别的建议！现在自住万江葡萄庄园的联排别墅。孩子在读私立小学。买莲湖山庄的原因是朋友在那边买了，想借亲戚名义首付四成，用少资金翘起更大的盘，纯投资！

回答：你好。江南世家有地铁利好，但楼龄偏老，可出手一套；北大资源御城靠近立交，有噪音，也可出手一套；写字楼一直不建议，国金大厦可出手置换；莲湖山庄自住还可以，别墅涨的要慢一点，而且流动性不是很好，不如普通住宅，不过其临深还是有一定价值的，结合自住可考虑。葡萄庄园配套方面还可以；可看下南城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，新人首问：家庭目前东莞一套住宅，一套松山湖翠珑湾公寓（70年产权），现金250万左右，年收入至少30到50万以上，现在想投资一套房子，帮忙给出建议：1.区域滨海湾长安虎门，东莞市区及市区不远周边，有没有推荐几个楼盘。2.松山湖翠珑湾公寓有持有的价值吗？3.松山湖区域涨幅过高，还有潜力楼盘吗？4.自己觉得离南城近的滨江体育公园附近的楼盘有潜力和升值空间，比如上东国际.精英世家，金地外滩8号，天健阅江来，保利首铸天际。值得入手吗？

回答：你好。

1、可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

2、松山湖翠珑湾在华为基地旁，如果是商业公寓，建议换成普通住宅。

3、中长期看还有潜力，但这个价位买不到好的产品

4、有一定的潜力，重点考虑万江的保利首铸天际以及南城上东国际。

提问：你好广叔，现在手上有200w资金，本来打算上车深圳，但是新政后楼市进入冷淡期，现在还能进场吗？

回答：买，有需求的毫不犹豫的买。逻辑上非常简单，因为需求长期看没有减少，供给端因不让买房而减少的更多，导致供求矛盾进一步加剧，房价长期稳定上涨毫无悬念。大部分人没有判断能力，羊群效应，喜欢跟风，他们不买，正是专业投资者买入的好机会。政策还帮忙按着房价，尽快买，机会难得。

新政看似严厉，实际上影响不大，绝大部分人并不是一来了深圳马上买房，有个三五年工作与社保的人很多，即便只来深圳一两年，用不了多少时间，有深户，有三年社保，也很快可以满足购房资格，需求迟早要得到释放，那时候房价上涨的更多。所有政策只会增加交易成本，不会改变实际价格。而且，政策从来没有说过要房价下跌，别等，有条件的马上买，没条件的制造条件买。现在是新一轮房价上涨的起点！

提问：你好广叔，深户无房，外地一贷还款中。能筹到较低140万，最多180万，月流水三万以上。应该是对应总价270-320的房子吧？正在目前考虑螺岭或深圳小学的一室一厅学位房，这个选筹怎么样？广叔有推荐的小区吗？或者觉得应该考虑往西些？考虑学位房是因为有小孩能用着，如不买，就得考虑私立了吧？其他的好小学可能总价更高些。

回答：你好，这个选筹不怎么样。 排名前列，180万首付五成，月供能力不差，配合适当高评，可以买到350-380万的房源。 第二，考虑学区房没问题，但不建议罗湖的学区房，罗湖的学位优势正随着片区的没落而没落，钱聚人聚，钱散人散，优质资源也是如此。 这个总价，或者直接硬杠热点片区的学位房，或者干脆换个思路，看一看福田和东部。

提问：你好广叔，家庭内目前有一套环岛丽园三房，卖掉可得500出头，为了中学学位房+改善新购入一套庐峰翠苑120米三房，翠园+景贝，最近看您文章学习，都说罗湖跑输大盘，在考虑是否将目前的环岛丽园三房置换一套西部物业，不过卖掉的话家里老二就只能上景贝小学。不知道广叔有没有什么好建议。

回答：你好，环岛丽园带螺岭小学。小学是很好的，毋庸置疑，罗湖跑输大盘是真的，但是好学位的房子，跟上甚至跑赢大盘都没问题，螺岭至少跑平大盘没问题。另外优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖惟一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要二十年，一个城市的轮回可能要百年，不确定性太大，我们等不起。

主要看你的权衡和偏好，如果重视教育可以先读完小学再卖，因为有学位加持，对于重视教育的家庭来说，可以承受。如果更注重资产的保值和升值，则可以考虑置换到优质地段。具体的选筹可参考会员内部推荐。

提问：您好，广叔！我们子弹250w，想入一套两房的学位房，孩子过两年要上小学了，户口现在挂在福田的集体户上，想选择南山宝安片区的，有好推荐的吗？好小学和初中优先考虑，谢谢

回答：你好，子弹250，要小学初中双学位很困难。 南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。 南山小学水准略弱于福田，和中学一起才能带动房价。 宝安关注西城雅筑 考虑住家和学区，比较推荐龙华北站深高、深外学位房

提问：您好广叔，现在想优化一下房产跟你咨询：长沙两套住宅和两套公寓（共贷款90万），深圳蛇口华彩花园一套（贷款近300万），小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓一百万，能凑260万，有两个想法：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套四百万人小两室。请广叔指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢！

回答：你好，深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。我查了下，华彩成交了一套152平，单价只有44000。也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些。不过受大盘拖累，也卖不上高价。我的意见是，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。可参考会员内部推荐！

提问：广叔，您好！目前有房无贷，现有150万投资房产，请问东莞，中山，或广州南沙有哪个楼盘投资回报高？中山锦绣海湾城，华润四季花园，棕榈彩虹怎么选。谢谢。

回答：你好。三个地方都可以考虑，重点考虑东莞吧，南沙适合中长期，中山行情还没启动；中山锦绣海湾城不建议，周围空地较多，配套一般；具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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