东莞楼市:这类房子涨幅最稳,哪怕横盘也不怕

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！准备纯投资，首付130万，工作茶山，还有公积金没用，东莞己有一套全额房，东莞还有一个买房资格，想听听您的建议。一，松湖半岛与未来正宗松山湖深业那个更有投资价值？二，东莞城区听您的建议投资价值楼盘（有个孩子四年级，能有好的初中学区房较好，我们的户口在石排，工作茶山）。三，长安虎门沙田。四，新塘品秀星图，保利天际。结合以上四点，请广叔给我建议。谢谢！

回答：你好。1、两个都有价值，后者价值更大一些，地段、配套方面也更好一些。2、南城看下万科金域华府。3、虎门：南部湾万科城、虎门国际公馆，长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，沙田还需要中长期持有，这个价位可不用考虑沙田。4、新塘品秀星图可以考虑。建议优选考虑南城，其次虎门长安都可以，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好，想卖掉沙井村委统建楼，到东莞买二套，首付100左右，纯投资，请问买哪里的？

回答：你好。小产权价值一般，不过也看沙井哪里，如果是好的地段大可留着，随大市涨。首付100，4成可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好！新人首问：有广州东莞房票。本人预算不多，只能考虑总价200万以内的房源，初步看了一手房的新塘品秀星图和二手房的大岭山光大山湖城的两房户型、沙田的礼顿金御海湾三房户型。纯投资的话，请教广叔该如何选择？或是有其他更好的楼盘参考？

回答：你好。新塘品秀星图可以考虑的；光大山湖城，次新，盘挺大的，离未来的地铁站也不近，广龙高速噪音大，周围配套也一般，综合看一般般吧，适合刚需自住。礼顿金御海湾，片区尚在开发中，供地大，配套有待升级，适合中长期投资。纯投资我的看法：具体参见星球内部分享！还可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，新人首问，对房产与未来生活定位非常纠结，家里无人可商量。盼望赐教！ 坐标珠海，广州户口。老公（准备离婚还未离成）在广州市区有一套婚前房，无贷款。本人工作在珠海，在限购限贷前以我个人名义购入非市区（唐家）两套房，并发算首套。80平米的是2005年二手房，电梯房，顶层，2016年95万购入，现值160-165万，租金不到3000。另一套自住，100平米，一手房，2018年交楼，140万购入，现约值240万。老公同意个人名下房产归个人。有两孩要我自己养，孩子爸爸啥也不管。孩子初、高中，读国际学校，开支很高。为了孩子，如何翻盘？ 80平米二手房卖掉可以获得将近100子弹。但珠海限购限贷不能再买房。是否继续持有，到几时？还是卖掉投资广州房子？但是离婚手续不办，好像也难再买房。本人独生子女，父母广州仅一套80年代老房，越秀区学区房，现值不到300万。 孩子1-3年后去加拿大上学，是否值得现在就在加拿大买房，还是等等？渠道已打通，可贷款。

回答：你好，女儿如果计划在加拿大长期居住，可以考虑入手一套，地大物博，生活水平高，房子大、便宜。 珠海保留一套自住就好了，80平老房可以出手，置换到广州思路正确。深圳投资客现在有很大一部分抽离资金打广州了，现在是个比较好的时间点。 如果月供能力还不错，也可以考虑把珠海的另外一套房产加按揭，或者父母名下的广州老房，置换一套黄埔和万博板块的楼盘，如果还有子弹再入手一套武汉低价潜力盘，留足3-5年月供即可。

提问：您好广叔，新人首问，目前在三线城市清远，按揭一套两房自住房，学区不太好，想换个当地较好学区的学区房。刚看中了一套学区房，说是特价房，是2019年底单价的88%，的确是一个晚上抢完了，我就是其中一个，下了2W定金。但是首付要求一周付清，来不及出手排名前列套房，有点纠结是否要以二套房来买，首付高，而且二套房只能商贷（如果要用公积金要首付6成）。买的话首付不够，需要先借钱付首付，然后卖了现有房子还首付；新房子又要明年底交房，卖了现房只能先搬回车程大概20分钟的乡下房子。现在这个时候适合这么操作吗？如果这么操作现房适合什么时候出手？买了新房就出手，还是等到哪个适合时候？

回答：你好，现在时机适合刚需改善置换，买到笋盘概率更大，你的操作没有太大问题。我建议买卖可以同时进行，现在开始让中介挂起来，如果不想搬回乡下房子，可以租房过渡。

置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是更高价格卖出你现有的房源。不要搞错重点，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。换房不一定要卖在较高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。

提问：你好广叔，天河公园旁边的华翠街小区、穗东花园、鸿运花园和海珠区的富力千禧、光大花园、逸景翠园、保利花园，350以内的两房，哪个增值空间更大呀

回答：你好，前面3个排除先吧，2000年是一道不可逾越的分水岭，2000之前的产品除非你想买学位房还可以考虑，其他我就不建议了，后续接盘的人会很少，因为你说考虑增值嘛，其实就是投资，要把流动性考虑进去 后面你提到的这几个盘，其实增值是没问题的，我倾向于你选一个3房会好点，潜力差不多的基础上看面积，面积稍微大点，你的套利空间会更大一点。 逸景翠园离你上班地点公园前不方便，先排除 保利花园虽然稍微远了一点，但是你可以选一个3房，单价稍微低点，而且后续有海珠湾建设的概念。 光大花园的话350万买个2房也可以，毕竟这个盘可以说是海珠西的标杆了，学位交通环境都很宜居。 富力千禧的2房货还比较多一点，卖相也可以，而且离你上班近。 倾向于自住多一点就买富力千禧 倾向于增值多一点就来保利花园

提问：你好广叔，我看目前松山湖已经普遍3万、部分楼盘已经4.5万左右了！而龙岗才4万，坪山甚至还有很多2-3万的房源。请问一下是0769的松山湖高估了？还是0755的龙岗，坪山被低估了？ 东部难道连东莞都不如了？

回答：你好，松山湖没有被高估，龙岗坪山也没有被低估。 东莞经济并不弱，2019年东莞GDP9482亿，深圳26927亿，经济总量相当于深圳的三分之一强。 深圳龙头深圳湾单价超20万了，松山湖是东莞的龙头，优质资源聚集地，4万+并不离谱，以后还会涨。 还是那句话，一类片区的下等马未必跑的过三类片区的上等马。

提问：您好，广叔，我是深户，想买一套房纯为投资，主要关注未来的升值空间。有人推荐坪山恒大城，说是单价比周边二手盘低1万，买到即赚，我想听听您的意见？还有就是我这种纯投资的情况，是优先选新房还是二手房？如果总价控制在600一700万，优先选西部还是东部？哪个区域？

回答：你好，都说坪山不涨，实际恒大城周边的二手房比去年已涨了20%，代表盘万科金域缇香挂盘价已到了4.9万，所以去年3.6万入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。恒大城二期能不能买，关键看价格，恒大放风是3万5起价，我认为能控制在3万8以内是有倒挂的，300-400万的预算完全可以买。但买坪山是长线，像西部那样的领涨和大涨是没有的，如果总价控制在600-700万，就不要买坪山了，坪山适合放200-500万的预算，再高就有点接不住了。600-700万买哪个区域，不是我卖关子，真心没有特别的优选，西部、中部，甚至东部都有选项，变量太多，没有哪个片区哪个楼盘能特别胜出。要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

提问：广叔您好，我想在红山片区入手一套房，手头资金有限，只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、先进皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，先进皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较好？谢谢。

回答：你好，先进皇后道溢价太多，现在入手不合适。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（走路20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。

如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。上塘道是比较推荐的盘。关注内部分享推荐的板块和楼盘。

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