东莞楼市:买房害怕踩坑?这几点一定要注意

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，我想问一下，为什么同是东莞企石的楼盘，嘉宏锦城（二手均价1万3）会比对面的碧桂园（二手均价1万5）便宜那么多，另外企石新房华润公元九里都要1万7千多了，嘉宏锦城还有升值空间吗？

回答：你好。嘉宏锦城靠近高速，而且周围厂房多，环境不是很好，且没有啥配套；对面碧桂园人家是有点配套的。华润公元九里相对要好一些；嘉宏锦城被高速立交圈起来了，所在片区发展受限，上涨乏力啊！

提问：广叔您好：请问松湖半岛和保利首铸天际，从投资角度看，哪个回报率更稳更高一些呢？

回答：你好。松湖半岛地段价值要大的多，建议考虑前者

提问：你好，东莞东城区温塘砖窑有一栋占地180平方的农民房 一楼是两个商铺，上面是六层房子，一个月大约收租就是16000~18000 ，想出手置换深圳的回迁房 想问老师五年之内那个产生的价值大，买深圳的回迁安全吗？还有手头有50万想考虑

东莞谢岗唐商翰林院值不值得投资3~5年后出手

回答：你好。温塘砖窑是工业区，价值不大。深圳没有名额是可以考虑回迁房的，也还要看是哪里的回迁房，论土地的价值当然是深圳的价值大。谢岗唐商翰林院价值也不大，周围工业厂房居多，也还很荒凉，没有什么配套。

提问：广叔，东莞自住房一套（2证）万江理想0769，目前子弹180，税后工资3.5万左右，2小孩读私立小学六，五年级，无贷款，想在万江附近买房：1.阳光海岸二期130平方，3+1，400万；2.阳光海岸三期93平，300万；怎择哪个方案好点？还是继续等

回答：自住改善选择方案1，投资方案2

提问：您好广叔，我与老公户口与工作都在深圳，目前在深圳宝安西乡有一套78平两房自住月供7000（市值约425W），最近准备置换三房，看中的房源，102平，650W，算了下感觉这个超出我们经济范围，假设650，首付三成每个月需月供22000以上。但家庭总收入月约4W，想咨询一下，是卖了置换还是继续持有，或是抵押贷款买个二套呢，若二套三成想买300W左右的二套，两套月供才不到两万。盼早回复 谢谢

回答：你好，不知道西乡自住盘和计划改善的楼盘分别是哪2个盘呢？建议说说具体倾向再做判断。 自住建议出手改善，投资建议继续加仓。总价控制在400以内。 现在抵押jyd，如果不是真实经营，比较难下款。可以考虑加按揭融资。

提问：广叔好，1、万博地铁站附近的盘，选和樾府会不会太贵，不如选锦绣香江呢？目前倾向新房，但锦绣香江要便宜一些，而且有初中学位，和樾说以后有学位，和樾对应的初中是不是估计不太好呢？ 2、如果选和樾，东向110方540—580，南向110方580—620，选哪一种以后升值空间大呢？ 3、万博附近有没初中学位较好，房子也比较新的推荐一下呢

回答：你好，1.投资来说，肯定不选新房，你也知道：贵，第二波和樾府性价比不高，如果你喜欢新房的话，那也无可厚非，因为和樾府位置很好，就在万博CBD核心区 新房宣传的学区一般都是要打个问号的，而且即使是名校真来了，实际成绩是要等学生实打实考完试才知道 2.有得选，肯定南向好，南向大家都喜欢，市场上南向是比较少的，因为业主住得舒服一般不会放出来卖，放出来的话，流通性也会高很多 3.万博没有好的初中学位。所以很多万博的业主要读书都是来市区的

提问：你好广叔，我们夫妻年龄40左右，俩娃，学位有基本保障。前海南一套自住房（市值900万，负债500万）、一套投资房（市值600万，负债300万），西安高新一套市值150万的房（租金收益年2.5万），夫妻目前年收入100万左右，企业打工并不稳定。 因为不可能回西安住，这套房子已经完全没有居住属性，一直犹豫。 咨询接下来的规划：1. 目前手里现金流负值，卖掉西安房，增加手里现金流深圳两房不动。2.卖掉西安和过渡房，置换一套更换的初中学位房。3. 保持现状。 还请广叔给予指点。

回答：你好，我会建议选1，深圳的两套房是你应该长持的核心资产，现金流都已经负值了，没必要硬撑。 西安房产两年内看不到升值前景，这点租金毫无意义，卖掉西安的房子，补充现金流和防守资金，会在心理和现金储备上给你们很大支持。 置换没有必要，当下的交易成本和踏空风险，只要不是太差的标的，一静不如一动。

提问：你好广叔，过年前我说服爸妈把龙华中心地铁口小三房的楼梯房卖了，准备换套600W以内新一点的电梯房来婚后住（父母有时会过来同住），我的工作在坂田布吉这边，以后可能会调去龙岗中心城、龙华、罗湖都有可能。现在纠结于买在哪里，买一手还是二手，总价高点还是低点，好地段小户型还是差地段大户型。我是首套房，单身，所以想慎重点。600W左右的压力大，500W左右压力小点，600W出头都能接受，但不想压力太大。二手房选择比一手房多，龙华龙岗坂田都在考虑范围，倾向于龙华多一点，看过壹城中心比去年贵了100万感觉不值，现在意向比较大的是清湖，能买到涨幅不大面积不小离地铁不远的准新房。不知道有没有更好的建议，谢谢

回答：你好，龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，工作在附近可以买入。壹城中心一直都不适合投资，壹城中心的问题有三：

一、量大、量很大、量非常大。二、交通，除了9区，其他距离地铁都挺远的，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线已经挤出翔了，下来还要走近半小时才能到家，这可是五六百万的房子，怎么好像还不如住光明的地铁盘来得方便。三、同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，同样的价格可以买上塘甚至红山，为什么要买龙华老城区，学校还不好，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。我看了前海，宝中，普通的打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付，对于我来说已属不易。想买套400多万的自住兼顾投资，选个学位中等地，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。还看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者还有更好的选择？请您推荐，谢谢！

回答：你好，福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有。因此优选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足。这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间。这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

提问：广叔好，300-400万总价投资怎么选？我的资质：前海、惠阳淡水各一套按揭中的房子，都卖不掉。单身，计划找一个离异中的亲戚结婚以家庭名义全款投资一套。码农，年收入保底30万，努一努60万。目前月供2万，自有资金100万。关注的区域：红山上塘片区、宝中碧海西乡片区。看过后的意向房子：龙华-华业玫瑰四季一期1房1厅、潜龙曼海宁1房或1房1厅、金地上塘道1房1厅。宝安-花样年1房、碧海君庭1房1厅、富通城1房、合正汇一城1房1厅。

想咨询广叔：1.我关注的片区和房子方向对不对呢？2.我目前的意向房子哪个会涨幅较好呢？3.我这样的资质有没有更好的推荐或建议呢？4.有希望说服我姐姐借我300万左右，一起合伙买一个深圳房子，如果这样就有可能拿下一个750-850万的房子。如果这个总价投资，大东老师的推荐区域是哪里呢？5.如果750-850万的房子在宝中碧海2房，前海2房，红山上塘3房里面选，哪个涨幅好呢？

回答：你好，当下的选筹，跟新政之前有很大的区别。虽然这两个板块，都是我们看好的板块。但是现在的性价比和板块支撑力对比，更倾向入手碧海。板块之间分化严重：上塘是福田的外溢板块，福田整个区域价格开始回落，所以上塘板块也全军覆没。碧海是南山的外溢板块，南山产业支撑力和购买力很强，所以优质板块价格依然坚挺。碧海板块更新，目前价格还在逆势上涨，但是西乡已经价格已经开始微跌。这几个楼盘，优先富通城。

提问：你好广叔，我有一套梅林关口滢水山庄一区的3房，持有7年了。但最近4年几乎都没涨，总价还在400万多点，去年传过一段时间的棚改，但又没下文了（听说有3栋不够20年）。想请问还有必要继续持有吗？近两年棚改的可能性大吗？如果下半年置换，去买哪个区域好一些？

回答：你好，滢水山庄老了，滢水山庄所在的片区也老了。老上加老=暮气沉沉=跑输大势。七年了，早就应该置换了。不要再寄希望于旧改，得等多少年才能让旧地换新颜？十年才等来一个华润城，尚未财务自由的我们应该不停的去折腾，裂变，在力所能及之下，劣质房产优化成优质房产。其他参见内部分享！

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