东莞楼市:这类房产涨幅最慢,跌的较快,再便宜也别买

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问！广叔，您好！提前谢谢您的回复。目前我们在东莞先进弥敦道有套112平四房还贷中，手头资金130.想再投资一套。1. 先看了中海十里溪境，因房子只有东北向，总价约300W，加上万江经济在东莞排名靠后，再加上无地铁担心发展不起来，所以犹豫中2.中介带看了南城金域华府两房350W，万科金堤香树，香树丽舍两房约300W，而且单价贵又是两房，所以举棋不定。3.源悦，现在推二期了，价钱较一期涨了2000元/方.4.中介带看了莞城田禾卢浮公馆三房两卫350W，楼龄新小区小，香港街三房285W，楼龄15年5.厚街镇万科金域世家目前看了这些很难决定。广叔，我在东莞厚街上班，先生在石排，1.如果纯投资，300W左右您推荐哪里？一手好还是二手好？二手就能少点月供，压力也小点。2.如果投资+自住，您又推荐哪里呢？现在非常着急，请您指导，谢谢！

回答：你好。先进弥敦道在石碣，自住还可以的，投资就一般了。

1、中海十里溪境可以考虑。临江区域在开发建设中，有增长利好。

2、金域华府可考虑；万科金堤香树和香树丽舍就挨着，地段还行，可考虑。

3、源悦可以买。

4、田禾卢浮公馆在运河东，片区成熟，未来涨幅较慢。香港街也差不多。

5、万科金域世家可考虑的。

纯投资建议二手淘笋，次新为主。就你的情况，还是选择离工作地点近一点的厚街，可考虑方案5。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，厚街万科中天金域世家有投资价值吗？论未来投资前景，中海，源悦，金域世家如何排序？

回答：中天金域世家可以考虑的；中海不知道你说的是中海哪个楼盘；源悦能承接来自松山湖的外溢；具体参见内部分享！

提问：广叔您好，新人首提问，在东莞有一套房，想投资一套，看过增城的保利大国瑾，这个二套房可以做到3成。还有增城万科金色里程，增城万科城，也看了大岭山的松湖半岛，哪个有投资优势？或者房叔有没有别的楼盘推荐下，我是新手，烦请指教

回答：你好。保利大国璟位置偏，没有地铁，配套一般，总体一般。万科金色里程不要买，荒山野岭的什么都没有，买入就要站岗。大岭山松湖半岛可以考虑。优选考虑松湖半岛，增城看下新塘，如品秀星图，增城一定要买地铁口的房子。

提问：你好广叔，坐标深圳。还想请教您：1.因为深圳限购，我们是不是买来自住，并较好带学区的房子好点，因为担心以后置换成本更高？2.松岗沙井是否有合适的楼盘推荐？3.龙华观澜那边的二手房是否可以考虑？有推荐吗？4.签远期合同具体怎么操作？谢谢

回答：你好，一线城市置换成本是比较高，所以尽量一步到位。宝安沙井性价比较高的新盘一海岸城，可以重点关注。其次龙华的上塘和福田保税区也是一个比较好的选择。观澜可以考虑轻轨站附近来选择，很多盘450三房是可以满足的。远期合同，就是二手房看好后，先下定金签合同，再约定一个时间后期过户，防止房价跳水。

提问：你好广叔，请问万科欧泊是不是已经把周边的增量的预期都体现在了房价上了？如地铁，南大干线，商圈等。现在单价4万多，感觉已经是万博较高的那一批了，后期涨势会不会比不上周边的剑桥郡等啊？

回答：你好，其实我觉得你的观点只是对了一半，万科欧泊周边的增量其实并没有完全兑现，完全兑现要等到18号线开通，以及万博地下那一堆商业的招商完成和开业，所以万科欧泊后续还有增量 另外就是如果舍弃商业的配套，对大盒子商业没有执念，纯粹从投资角度来看一个小区、来看一套房，那么佰利山就有优势

提问：你好广叔，香山美墅云邸，15年，189平2300万。 新天鹅堡3期，新房，123平1650万。 老师，你觉得买哪个呢？主要考虑这两个盘应该是2000万深圳居住环境较好的，哪个升职潜力高些呢？ 或者其他地方，居住环境好的又有升职潜力的是哪里？ 谢谢

回答：你好，香山美墅和新天鹅堡都是old money钟爱的板块。这2个盘同样面临的问题地段老化，缺乏增长潜力。 如果是自住角度看，1000-2000万的总价，香蜜湖和深圳湾的产品自住更舒服。 如果是总价4000万以上，华侨城是更好的选择。圈层更纯粹。

提问：广叔好，去年准备好了钱和名额，一直在傻等华润四期开盘，早知道该听您的建议，入手水榭花都的房子，才过了几个月，涨了800多万了，郁闷。这新房癌真的害死人。

回答：去年行情淡的时候，叫你入手，不动手，嫌弃这里嫌弃那里。哪里有优质的房子呢？

1、如果是为恒二和翡翠海岸这种等等，还说得过去，一个润四有什么值得你傻等的，笨得要死。不是新房，就不是自己的房子对吗？老掉牙的观念。2、水榭去年还有不到14万的。你管它旧不旧？稀缺资源占了就是占了，资源的稀缺性才是房价持续上涨的核心。任何房子的外观都会旧的，把里面敲掉重来不就好了？3、新房癌是一种病。活该多买单！

提问：你好广叔，目前我有福田区泰然广场的三房两厅和碧海红树园的一房一厅，共两套房，三房是红本在手无抵押，一房抵押欠款150万，目前只有一孩，2021年上小一，手头现金50万，家庭收入月均1-5万，考虑未来二胎，希望综合考虑孩子学位，居住生活环境和资产稳步保值问题，请问，1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房，目标嘉多利花园\/合正星园的三房或者四房，不知道是否合适？2.手头的两套房子市值如何？3.个人对罗湖没有好感，苦于学区房压力有妥协的想法，有更好建议选择或者方法？

回答：你好， 以你们目前的情况，把名下的2套房产全部出手，就为了置换一套罗湖学区自住+学区，我个人不太建议。 生源是很重要的指标，风险很大，可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房，只能依靠旧改，周期太长，产业落后，不看好罗湖。 只考虑深中学位，也只建议买套小户型挂学位，在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。

提问：你好广叔，我们夫妻在罗湖都市名园有一套48平的1室1厅（还在还款），打算卖掉。准备再借一些钱，买改善性住房。假如能做三成首付，房子总价要控制在700万是极限了。希望是：1.小三房（有孩子了，孩子马上满一岁）。2.自住且有投资价值，因为后期还要靠这套房去置换新房。3.能带学位给孩子读书保底。4.夫妻二人分别在南山的百度大厦和西丽工作，单程通勤时间在1小时。目前有考虑：1. 坂田片区的四季花城、星河银湖谷（居住舒适）。2. 南山的创世纪滨海花园、海珠城（带学府中小学学位）。3. 前海的碧海湾地铁站旁的中信湾上六座。以上想法您有什么建议？如果都不推荐，有合适考虑的楼盘吗？谢谢！

回答：你好，关注的这几个区域，未来发展更看好南山。创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地.价格和周围小区比起来略低，问题是沿着南海和滨海两大主干道，所以价格反应价值，所处的位置也没有成长性。海珠城这个盘不算是洼地，自住、跑平大势没有太大问题。还可以关注南海中小学，鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山、荔海春城等。更多楼盘分析推荐参考内部分享！

提问：广叔你好，南山明德碧海校区和保税区福外南，这两个学校附近的盘还可以选择吗？总价1500万，想在福田或南山配置一套自住+学位的3-4房。请广叔推荐，谢谢！

回答：你好，1500万的总价不建议放在这两个片区。明德碧海的问题是盘太老+学校认可度不高。金海燕和新浩城7万多横了三年半才翻身，这次涨完估计又要横三年。保税区适合买入中小户型，1500万放在这里浪费了。深圳每个片区都自成一派，有各自适合的资金和体量，低了还能化解，高了会很麻烦，严重影响升值和流动性。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。