东莞楼市:这种房子正面临贬值,尽快出手,一套都别留

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提问：广叔好！本人东莞南城户口，目前天利中央花园自住一套双证面积151.75平米(抵押贷120万未结清)，东莞还有一套商道八号小两房出租(贷款90万未结清)，每月近2万还贷无压力！

家中常住2人，自住天利中央花园四房人气不够嫌大了也住了八年了，小区小管理一般，综合考虑想置换个小三房，因夫妻俩工作在南城对西平也有感情优选置换继续在西平。

提问1.就我家的情况置换小面积三房是否划算？也担心高房价下双证大面积的房子未来出手更难！

2.置换优选西平更考虑居住环境和物业管理以及升值潜力的话可以给我推荐几个盘不？

3.置换是西平的二手毛坯房还是买城区板块的新盘更合适？

回答：你好。双证建议出手，双证流动性弱。

1、正确的选择

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、建议二手次新为主

提问：广叔，你好，新人首问，我们在肇庆小县城有2套房子在供，一套自住，另一套给父母住，现老公一个人工作在东莞万江，手上有200，东莞没有购房资格，可找朋友代持，想入一套自住加投资，看了

1.南城CBD宏村公寓82平大约200万，老公觉得地段好，周边配套不错，想入手。

考虑到上下班时间，看了港口大道沿线楼盘约20分钟左右有2个：

2.道滘新世纪上河居127平顶楼复式带花园430万，南北对流，入住率很低

3.道滘君汇半岛107方17楼朝南305万，

请广叔帮查看一下，给一些建议，谢谢！

回答：你好。

1、没有听过宏村公寓这个盘

2、交通方面原因，新世纪上河居不怎么行

3、君汇半岛和上面一样，除了交通不行之外，配套也不怎么行。

三四百万总价就不要买道滘了，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好，新人首问，现有东莞万江信鸿澜岸两房按揭，纯投资，18年购入，后续上涨空间怎么看？打算卖掉换其他楼盘或其他城市（纯投资）

1、万江这套明年上半年估计会有多少涨幅？建议什么时候出手？

2、年前想投广州或者东莞或者珠海，广州和东莞都没有房票（珠海貌似已经放开限购），建议买哪里？首付子弹100个左右。期待短期能有较大涨幅。较好是二手房，租金能抵消一部分月供。

3、目前来看，还是学区房领涨，有合适的推荐吗？（广州房票有办法吗？）

感谢！

回答：你好。

1、万江信鸿澜岸，还可以继续持有的。

2、珠海不如买佛山了。买千灯湖：保利花园二期、时代廊桥、灯湖领秀

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，拜托回复下，我在塘厦莆心湖工作，最近看了很多楼盘，今天又看了凤岗恒大绿州91平285，塘厦兴怡居94平338，中信凯旋城102平330，想请你帮忙给个建议买哪里好？急等回复，感谢！

回答：建议优选中信凯旋城，南城鸿福路站，地段价值高；次选兴怡居，周围环境要好一些，生活配套也方便。

提问：广叔您好，纯投资东莞虎门万科花园111平380万，黄江保利和光尘越新盘，两边房价差不多，投哪个预计价值更大一些

回答：你好。选黄江保利和光尘樾，还有地铁利好，未来直通深圳。

提问：你好广叔，广州南沙明珠湾，越秀天悦江湾，美的华发天珀，单价32000-34000.值得投资吗？

回答：你好，明珠湾是南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。 整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度较高、慧谷西区的城市更新力度较大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值较高但相对最不成熟。 天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的。 但这个项目有个特别的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。 产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的。可以买。

提问：你好广叔，同小区的7折，顶楼，小漏水，由于屋顶是教堂的样式，房子天花是梯形，而且大厅只有一个圆口，没阳台和大窗，承重墙不能改大窗口。会不会将来出手困难？

回答：你好，所有的缺点太多，所谓的7折，对这种房子来说就是市场价，如果想入手，在这个价格基础上再打八折。这类产品通常不建议入手，如果想买，你目前的总资产量至少超过六套，且现金流比较强。此类产品只能作为金融资产，作为资产包组合里少许有大伤的房子，出售流动性极差，持有时间至少十年，所以租金的优化显得尤为重要。

提问：你好广叔，最近在找正规四房自住，为了方便大宝在越秀区读小学想在一号线沿线找，首付可以给180，用父母名额接力贷总价550左右。2宝3年后才读书，两个选择如下： 1. 广钢的紫郡府户型和价钱符合我的要求，但之前装修有问题业主在维权，现在听说开发商答应整改压下去了，入手的话风险大吗？ 2. 恒荔湾畔大3房，以后再考虑换四房或者为父母在附近买多间小户型。芳村地铁站附近都在大拆大建，我考虑会有一定的前景。 或者针对我的情况您有什么其他建议？非常感谢

回答：你好，投资排名前列要素就是安全。广钢溢价太严重，而且密度太高了那边，另外就是开发商的话信一半吧 最主要的原因其实我认为恒荔湾畔比广钢，荔湾的C位是白鹅潭，恒荔地段优势明显，又比较新，学位也可以，比广钢好是肯定的。 另外我想问一下你是不是在越秀还有一个学位房？其实不一定非要去老城区选的，你550万的总价，可以到天河一带看看，向东发展毕竟是广州的主流。潜力更大

提问：您好，广叔！我之前有一套大渡口建设村的房子，09年买的，一直涨幅都没北区和西区好，最近卖掉了。现金在手上反倒不安心了，现在还在纠结是再投资一套二手房还是商铺的问题，如果投商铺，又不知道应该注意什么关键点。想请教一下您。

回答：由于房票原因，很多人打起了商铺的主意。商铺不限购，不限贷，入手即可出租，更有开发商用高返租来吸引投资者。现在受互联网的冲击，一铺养三代越来越难了。如入手铺面，排名前列看地段和区域人流量，不建议入手盒子商业和步行街，能赚钱的好铺面没人会卖。第二，铺面租金租售比低于5%不考虑。铺面的缺点除了价值的不可控因素太多，还有交易税费相当高，特别是土地税和所得税。由于未来不可控因素太多，会造成租不出去的情况，想要改成居住场所出租也很难，住宅每个人都需要，但商铺不是，新手不建议投资。

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