东莞楼市:当下哪里更适合入手?看完内行人分析明白了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：您好广叔，本人在东莞南城工作，首套是在东莞森林湖，现在想入手一套八九十平以内的小户型作为投资用，看了万江十里溪境89平和南城中证云庭93平，以及寮步万科金域东方，总价分别是300万、330万、320万，首付四成120万至130万，月供1至1.5万，想入手中证云庭又担心单体楼以后卖不出价，想请教从投资的角度来说哪里更适合入手？如果都不适合，是否有更好建议？个人更偏好一手房，因为二手房选择太多比较不好好判断

回答：你好。东莞森林湖不错的。万江十里溪境可考虑；中证云庭周围环境一般，民房较多，靠近立交桥，总体一般；万科金域东方可以考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，本人东莞户、太太广州户。目前东莞2套房，贷款已还清。广州无房，手上资金1000+，一直生活在东莞，对广州情况不太了解。麻烦您帮我配置下广州的房产（纯投资）

问题1、购买哪个区域的房产（推荐些具体楼盘、大概买多大面积、大概的单价）问题2、先投一套房，还是投两套房（还贷基本上问题不大）期盼广叔答复，多谢！

回答：你好。1、1000+当然是考虑珠江新城了。2、可考虑入2套，拿500左右做4成，入一套1300左右的，考虑珠江新城，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，想卖掉沙井村委统建楼，到东莞买二套，首付100左右，纯投资，请问买哪里的？

回答：你好。小产权价值一般，不过也看沙井哪里，如果是好的地段大可留着，随大市涨。首付100，4成可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，我在东莞莞城天海大厦有一套210平的顶层复式，想换房，如何处理？另外：在菊香苑对着幼儿园有一个二层的商业单位，290平方米，要不要卖掉，换购怎么做法，换哪个盘？

回答：你好，天海大厦太老了，这种老破大未来要跑输，建议出手置换，现在就可挂牌出售。菊香苑对着幼儿园，这里地段不错，可以保留。要看下是否有贷款，卖出天海大厦多少钱，加上手上资金一共有多少，才好做选筹。

提问：你好广叔，IT行业，公司晋升机会让我明年年后从武汉去深圳从事一个职业天花板更高的职位。目前武汉名下无房产，深圳也有房票一张，因为有海外绿卡。目前武汉年收30w，到深圳估计50w+，但是深圳生活压力也大，租房和小孩幼儿园一个月就要1w5以上。gjj去深圳后估计能有9k一个月。主要首付拿不出来太多。闲钱只有50w，卖掉一些海外资产能凑到150w。这样的话，是武汉投资买房，深圳租房好，还是深圳强行上车？ 我估计5-10年后孩子大了，还是会回海外定居。谢谢

回答：你好，建议卖掉海外资产，上车深圳。 目前深圳的形势就是如果你有购房资格，你就先去打新，同时盯着二手有没有合适的房。 打新如果是热盘虽然也是机会渺茫，不过现在深圳这个行情也是可以等得起的。 我的建议就是你赶紧二手房看起来，然后新盘有好的都去认个筹。 另外，如果能开发出广州房票，建议先入手一套广州，2年后出手置换深圳。

提问：你好广叔，我发现一个现象，为什么有的楼盘面积越大的户型价格越高，有的楼盘面积越小的户型价格越高？

回答：你好，在新楼盘中，定位为刚需楼盘的面积越小的户型价格越高；定位为改善楼盘的面积越大的户型价格越高。刚需购房者资金实力弱，能承担的房子总价低，房子面积也相对较小，小户型的房子需求量大，不愁卖，所以面积小的房子定价高一些，可以回笼更多资金；改善楼盘多为面积较大的户型，购房者资金实力也强一些，对大户型的需求更多，这种楼盘中的小户型就没那么好卖，定价就会低一些。

提问：你好广叔，我的预算是总价500万左右的房子，请问琶洲的雅郡花园值得投资吗，西区的会展西岸、畔江花园的上升空间大吗？琶洲和老黄埔您会怎么选？

回答：你好，不建议选畔江花园。因为畔江里面很多是租给小公司的。住家氛围不浓。 雅郡优于会展西岸，万胜围一带是改善之地，未来会受到琶洲一带的金领的追捧，可以选的。 老黄埔跟琶洲都不差，500万还是放在琶洲吧，因为只要一涨起来，就是变成700万了差不多，放在琶洲更放

提问：您好，广叔！我想在深圳置业。但是因为资金不够最多只能买250W总价的房子，自己整理了两个方案：1、想买东莞靠深圳的位置等待合并深圳升值。2、买南油A或B区博拆迁。广叔觉得哪个方案合适？或者有其他建议吗？

回答：你好，总价250w在深圳有些地方都能买到小两房了，为啥要去买“三十年都不一定”能等来的住宅拆迁呢？放弃博拆迁。东莞这一波也出现限购政策，估计接下来又会迎来2-3年的盘整，老老实实买深圳的次新盘，是你最确定的逆袭机会。

提问：广叔好！为什么说龙岗不适合投资?

回答：你好，原因如下：较大的住房保有量 被山阻隔的主要城区，交通环境差 因为交通环境差无法吸引强有力的经济个体 坂田街道贡献了一半的gdp，而坂田地理上跟主要区域隔离，去掉坂田只怕是要在主要区级行政单位中垫底 主要区级行政单位中经济构成最差，无知名强有力的企业（知名但坑钱的除外）老城中心便宜但环境差，新大运环境好但价格高部分银行拒绝龙岗房产抵押贷款深圳一路向西，东部经济结构无法改变之前，都是自嗨

提问：你好广叔，我家里现金大约能凑180w，年入税后70~80，无贷款记录。之前买在老家二线城市，老婆在老家工作稳定，家人小孩目前都没有打算接来深圳。如果未来个人发展还行的话，也还是想把小孩接到身边来的，但也略担心公司和自己的前景。拜读了您之前的文章，也想在西边这一带买套总价500~600w的，不然觉得可惜了房票，另外也觉得奋斗这么多年，没在深圳买房对自己没个交代。想买新房但都只有大户型，买二手又觉得各类费用不划算。感觉自己对房产投资的认知和意识还有待提升，还望点拨点拨，也请推荐些楼盘，感谢

回答：你好，非常认同你的观点。 普通人参与城市发展红利的少有方式只有买房。 年收入再高，如果不加以房产投资的理财方式为羽翼，在房本位的财富分配模式面前，是大概率会一败涂地的。 不买房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是过客。 性价比高的新盘都是稀缺资源，靠关系和运气才能拿下。 2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 二手房重点是淘笋，二手税费可以通过一些方法免除。 关注碧海 西乡 沙井等推荐的板块，地铁沿线的次新盘。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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