东莞楼市:这类房子涨得慢跌的快,聪明人都避开

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，目前东莞有房票，计划预算500子弹买一套用于改善自主+投资。目标优选东莞新房。最近看来横沥镇的招商雍景湾联排别墅143平；沙田碧桂园狮子洋二期143平；茶山富盈香茶郡147到180平；东城海德琥珀台131平；厚街中天金域世家120平。请问对这四个楼盘作何评价？

回答：你好。你选的房子都偏自住；横沥联排别墅自住还可，投资一般，涨的慢，流动性弱；碧桂园狮子洋也是，大面积偏自住；富盈香茶郡周围环境和配套都很一般，未来望江也有可能被遮挡；东城海德琥珀台，终于选了个位置稍微好一点的了，有南城CBD辐射，可以考虑；厚街中天金域世家也可以考虑。500左右还可看下：南城投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔你好，请问石碣玖颂江湾要不要继续持有，证到今年十一月满两年，现在生活工作都在大岭山，还有一百多万房贷，想到时卖掉在大岭山或者松山湖周边买过，请问有什么好的建议。

回答：你好。石碣玖颂江湾在环线高速边上，自住还可以吧，投资看不到有太大亮点，可以出手置换。当然是大岭山松山湖这边潜力更大。

提问：广叔您好。新人首问，我是东莞户口，现名下在东莞有2套房，全部结清贷款。想在东莞中堂再购一套中堂东港城的二手房作为自住或投资，（因为限购，只能全款）。中堂东港城在镇中心，是中小学的学区房，地理位置不错。现在感觉中堂房价在整个大东莞来说，还是属于偏低的，均价约为1万8。不知东莞中堂这边的小区房价还有没有升值空间？穗莞城轨（中堂站）去年已通车。像我这种情况，不知广叔有什么更好建议呢？谢谢您！

回答：你好。水乡片区中堂价格确实是便宜，这边主要是城市面貌一般，你想想隔江对面的广州新塘也才2w左右，还带地铁的。购买力不是很强，只有本地的需求。如果预算有限，也在附近工作，买来自住保值没问题的。

提问：新人首问:广叔大神你好，我想在东莞买一套100平左右的三室刚需房。家庭收入五六十万左右，名下没有房产，没有欠款，本人和小孩都是大岭山户口，工作/读书都在大岭山，但这边房价太高负担太重。请问单价2万左右的话，您推荐考虑哪些选择？因为平时工作跟深圳接壤比较多，周末喜欢去惠州玩，我比较倾向常平，茶山，樟木头这几个镇，道滘和麻涌也可以了解一下~~

回答：你好。工作在大岭山，自住当然要考虑通勤距离，不要太远，常平茶山都可以考虑，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔你好，如果是考虑长远投资或者以后养老，总价200万左右的三室，我应该坚持选东莞还是可以考虑惠州？如果选东莞的话有哪些建议？考虑惠州的话又有哪些建议？谢谢！

回答：你好。买东莞吧。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，多谢广叔耐心解答。另外有两个问题探讨：1. 今天意外发现一张可以用的朋友的深圳房票。那么，现在应该买深圳住宅还是杭州住宅呢？2. 广叔今晚回复说两套小的加在一起，涨幅超过一套大的。比如，两套1500万加在一起，会比一套3000万涨得多。

我也一直这么觉得哦。但是，今年观察市场，发现似乎不太多。去年关注的2000万出头的房子，目前似乎都挂牌3500以上，并且还真的有成交呢。反观同小区的1500左右的，现在成交价在2000万左右。大的似乎涨的更快。在深圳限购房票更显珍贵、以及大户型相对少而稀缺的背景下，会不会以后更是一套大的涨得比两套小的更快呢？

回答：你好，1.深圳属于大单，不要轻易用朋友房票，不要考验人性，大单尽量用自己或家人的房票，小仓位可以让别人代持。2.投资我还是喜欢持有多套中等仓位，风险更分散，受众面更广，特别是像深圳这种一线城市，房价基数太高，豪宅的受众毕竟还是小群体，2套1500，比1套3000，我认为涨幅更稳一点。

我建议你还是不要轻易置换，除非刚需。投资更多的是多买进 少卖出，深圳买房裂变量比质会更重要。深圳投资回报率高的板块详见内部分享！

提问：你好广叔，由于资金有限，只能买的起总价260万的房子，首付50%，因为人在外地，一直在网上看，之前一直关注布吉，后来看你们说那边潜力不太好，现在看市区一室一厅的，罗湖的柏林花园想听听您的看法，或者有更好的区域推荐一下，万分感谢！

回答：你好，你说的是田贝的泊林花园吧，2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你人在外地，明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算260万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：您好广叔，我身边的朋友她们买房都不考虑白云板块，我问原因她们都说不喜欢，但是我老公想在白云买房，想请广叔分析一下这个板块！

回答：你好，广州的白云板块，位于越秀，临近天河，地理位置上处于一个连接区域，具有天然的优势，同时在交通建设上曾经广州下了大力建设，因此板块内拥有2条重要交通枢纽，但尽管如此，很多人还是不喜欢白云板块。原因在于： 首先白云的主要产业是批发以及小商品贸易，很难有宏大的发展空间。其次，板块内大部分为城乡结合部，居住环境与舒适完全不搭，并且因为产业的原因，想要完全改造这个区域很困难。最后，白云把希望寄托在白云新城，这里的土地价格高因此房价在9w+，可是无论是新城还是旧区，根本问题没有解决，产业不升级，改造不推进，白云依然会变成过气的板块。当然也不是全盘否定白云板块，购房者根据在自己的实际需求，自住还是有合适选择，但是对于投资者，白云板块暂时看不到未来。

提问：广好，现有广州房票一张，子弹360，预算800万，自住五山附近比较方便，投资为主。1请问购买哪里保值升值潜力大呢？2，牛奶厂，金融城，天河北2020年都涨的很多，值得追入吗？3，天河客运站附近没怎么涨，值得购买吗？4.能推荐买入哪个小区吗？

回答：你好。1、可考虑金融城。2、还有一点空间。3、天河客运站不建议买，没有驻留人口，在这附近的房子自然就缺少接盘侠。4、看下：天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部。

提问：广叔，我们最多有70～80万首付，较好月供6000，没有广州社保和户口，排名前列学历专科毕业，年近50岁（其中一人今年退休），一直想在广州买房，但是目前黄埔和南沙除了限购还有就是太贵，所以一直考虑买增城，但是增城比较远担心以后打工去市区不方便，目前买房除了为了以后养老自住，还有孩子读初中高中大学及以后工作就业（目前两孩子，一个初三、一个五年级），当然还有房子投资升值，希望买个90～100平的三房，是买佛山哪个区还是广州增城还是东莞哪里呢？我们老家马上通赣深高铁了，只要最多2个小时到深圳，但是深圳太贵根本不敢想！原来看中增城的海伦春天，但是离地铁有距离，楼龄也十年以上了（喜欢它的花园小区和南北通透户型以及比较大的面积空间），最近有人推荐花屿花城，顺欣花园等，但是中介说新房比二手房手续费便宜，但是我考虑一个要等，一个也怕买到烂尾的，请广叔帮我指点迷津，看看到底买哪个区域好，买哪个楼盘好，有合适楼盘推荐吗？

回答：你好。月供6k的话考虑买个200左右的，买个3房，可以考虑佛山、增城新塘。海伦春天不建议，位置偏了点。花屿花城，顺欣花园也不建议，增城一定要买地铁口的房子。可以看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问 广叔您好，目前我们的情况是2019年在塘厦星河时代买了一套123平方的4房，同一小区买了个2房的公寓，家里两个小孩8岁和4岁，两位老人基本也是一直跟着在这边生活，本打算星河时代买来老人住一套公寓，另外一套我们带小孩自主，当时也是改善型买的星河时代，现在交楼后发现噪音很大近国道和高速，周边生活配套也缺，当前我们还租住在原来卖掉房子的小区，现在我们名下就是星河时代一套住宅（月供12000）和一套公寓（月供6000），爱人东莞户口，两个小孩每年教育费用12万，我们年收入100万出头，现手中100左右子弹，这种情况下我们应该怎么样去安排房子的居住和使用资金，我们本来一直计划是改善去塘厦新区的，后面因为星河的品牌就买了星河时代，目前很不满意，目前情况想请教您该如何去安排我们的房子使用和计划？

回答：你好。公寓建议出手置换。塘厦星河时代北向铁路线，靠近立交，所在区域发展都会受到限制，建议也一并出手置换。自住买一个配套好一些，安静带花园的小区。看下出手后加手上资金有多少，才好看买哪里。自住较好考虑近一点的地方买。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。