东莞楼市:买房投资,不要脱离这些区域

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提问：新人首问：广叔你好，坐标东莞，本地人还有一张房票，预算1500万，纯投资不考虑流动性，打算买1套新房，2～3套二手房。看过上东国际，242平带旧装修950万说是全区较便宜，但觉得大户型涨不过小户。想咨询1.总体而言应该买多大面积的房子较好。2.升值潜力来说，松山湖，道滘类的水乡片，长安虎门类的临深片哪个较好。3.帮忙列举一下具体楼盘？感谢

回答：你好。1、建议100平左右3房流动性较好。2、临深松山湖不错，其次南城CBD，再到滨海新区长安虎门之类的。3、可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，请问东莞茶山鲁能公馆怎么样，具投资潜力吗？

回答：鲁能公馆不错的，地铁茶山站，未来周边配套还会提升，可以考虑。

提问：广叔，您好！坐标东莞，南城江南世家2套，万江北大资源御城2套，南城国金大厦一套贷款的264平方写字楼出租40元一平方，觉得最亏损的是写字楼所以想出手，连同江南世家的一套4房出手，想投资大岭山莲湖山庄的别墅。江南世家太旧，写字楼没有涨幅租金很低，想把损的先出手！如果您不建议投资莲湖山庄的别墅的话，城区有没有别的建议！现在自住万江葡萄庄园的联排别墅。孩子在读私立小学。买莲湖山庄的原因是朋友在那边买了，想借亲戚名义首付四成，用少资金翘起更大的盘，纯投资！

回答：你好。江南世家有地铁利好，但楼龄偏老，可出手一套；北大资源御城靠近立交，有噪音，也可出手一套；写字楼一直不建议，国金大厦可出手置换；莲湖山庄自住还可以，别墅涨的要慢一点，而且流动性不是很好，不如普通住宅，不过其临深还是有一定价值的，结合自住可考虑。葡萄庄园配套方面还可以；可看下南城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！新人首问。我坐标东莞，目前在东莞已经有两套房，想买第三套（纯保值投资），但目前子弹只有60，第三套在东莞已经银行已不放贷。①准备找人代持（首套资格），请问东莞有什好楼盘介绍？②不找人代持，在珠海中山惠州等地方有什么适合的介绍？十分感谢！

回答：你好。1、200可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，现居东莞沙田碧桂园(租)，平时上班在厚街，开车通勤10分钟。惠州大亚湾入坑一套128平4房，每月还7700，地址在大亚湾西区公园上城，现在卖的话，大概只能卖15000一平，购入的是14500，能不能继续持有？是卖了还是等升值？因公司在厚街这边，考虑东莞定居，我老婆有深圳购买资格，我在东莞社保2021年12月满1年，考虑在东莞购买一套刚需，有子弹50，加年收入80左右，如果东莞买是在沙田还是厚街还是虎门？沙田现在房价也要27000，厚街虎门大概3万多一点。小孩马上满1岁，考虑教育问题，好的小学都在莞城南城，我可以接受租房，如果是东莞排名前列套，在哪里比较合适？

回答：你好，惠州大亚湾天量供应，价格是不容易起来的，不住可以出手置换。可以买个320左右的房子，自住建议考虑厚街、虎门，配套要好一些，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，我住在东莞，现想买深圳房，但太贵，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜一半，现在是15000。因为是投资，很看重以后的升值空间，请帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？

回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 东莞多淘淘小户型吧。

提问：你好广叔，请指点，家庭2套，想卖1套海珠保利花园3房，置换天河北学位。1、保利均价4.7有人要是否可以马上出货，天河北还没定下来。是先卖了还是等着定了再卖，怕卖了一直买不到，2、卖了手头有400，打算置换800左右，不超900，目前另一套月供9k。是首付七成还是离婚5成合适，年入70，这种杠杠是否可行。3、华阳还是龙口西。目前上班一人万菱汇附近，一人江南西后续天河。看了华阳侨林苑、耀星、荟雅苑、中怡、嘉怡苑、天誉、都市华庭。龙口西芳草、伊顿、协和、帝景苑、金田、华标。比较想入侨林2.3期，伊顿。芳草园协和这种价位基本无阳台，荟雅苑虽相对优惠无阳台，都市华庭类户型好但是商混。现在已涨起来了，盘很少要么超预算，觉得不错的基本900+了。是要马上追入吗。行情还要飞到哪里去。。焦虑不安中。

回答：你好，1、你的做法，我建议你保利花园负债其实不多，建议还清然后抵押，腾出名额为主。2、你另外一个名额出来，较低也是五成首付资格。这个做全款再抵押，会把你的资金压缩到3.5成上下，这样预算下，你可以再往上走，才有可能买到带阳台的。3、按照你们年入70这样的层次来说，月供压力不算压力。4、都市华庭学位已经不是你要求的学位了。目前是建议你抓紧时间进入，把预算搞起来，可以加大一点杠杆。

提问：您好，广叔！手里持有布吉百鸽笼万科红三期公寓二房没有贷款，红本在手。现在是卖掉还是等对面的百合公园小镇建起来再卖，不急钱用。

回答：你好，公寓要涨只能等风来，可是风来了，公寓还是跑不过住宅，布吉那个地方已经不是能够简单靠一个公园就能拯救得了的，它的长板是交通优势，短板是基建，拥堵，配套，可是长板会被龙岗坪山迎头赶上，短板会继续短下去，所以有房票资金有更好的去处就卖掉，没有就按兵不动。

提问：您好广叔，我们目前持有金泓凯旋城4房一套市值1500万元（欠款几十万元），金茂礼都实验初中小户型学位房一套市值630万元（欠款几十万元）；夫妻工作在福田南山，三年内租住在百花片区（租金与凯旋城相抵）年收入80万元，今年9月后不再需要实验学位。今年想优化房产结构，目前想到的两个方案：1、卖掉金茂礼都，赎回凯旋城红本抵押，再加上组合贷款，买深圳湾、华润城、香蜜湖1500-1700万元的小三房；2、卖掉凯旋城、金茂礼都，买深圳湾、香蜜湖、香蜜湖2500以内的房子，以满足三年后自住和保值。 请问这样规划是否可行，哪个方案更优，这三个片区怎么选择和排序？谢谢您，希望解答！

回答：你好，你这两套都是不错的标的，金茂礼都是实验的较低总价值得入手的房子，也可以长期看好，但是学位不用了，可考虑卖掉置换，凯旋城可保留截断抵押或者直接申请银行加按揭融资，直接上一套2000+标的。 这几个板块排序： 深圳湾>华润城>香蜜湖。

提问：广叔你好，一尺山居101西南向2楼335后，雅翠庭113东北向5楼355靠近出入口，浅山四楼97西向300，请问哪个更好，还是继续淘淘?

回答：你好。这3套都差不多吧，都是属于有点硬伤的：1、一尺的楼层太矮，尽管采光还行；2、雅翠的位置不好，以后会吵到飞起来；3、浅山离商业中心和地铁太远，不建议

提问：广叔，您好！科学城万科金色梦想一楼65方东南向带小院子的小复式355万，单价去到5.46万，和星河山海湾88平方东南向望小区的四楼平层305万，单价3.47万，哪个更有价值？谢谢

回答：你好。星河山海湾在南沙，这边如果中长期考虑的话可以优先选择，短期还是建议选择万科金色梦想。

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