东莞楼市:以后房子横盘吗?听行内人说完,我不纠结了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，我老婆东莞户口，我外地户口，东莞社保交了5年了，在东莞虎门有一套房，95平，3房，市价290万左右，有60多万贷款，有二套房票，孩子高二，想投资兼保值再买一套，如果位置价格各方面合适也可以买大点自住，现在住的卖掉，不算一套，二套月供最多可接受1.5万以内，首付150万左右，请广叔帮忙看一下，虎门现在新房或者次新房都3万多了，价格太高了，虎门的配套不足以支撑这么高的房价，怕以后房子横盘，买在山顶上，我看广叔经常推荐南部湾万科城，可那个地方周围没什么配套，商业和交通都不方便，可否明示推荐理由？考虑新房华侨城云麓台二期，122平，410万左右，不知道有没投资价值？周围没商业配套，龙眼璀璨时代新房，周边都是民房也不行，国际公馆房龄差不多10年，大多是双证，再买会不会有点老了，或者考虑大岭山松湖碧桂园3房，那里也有点偏，以上有值得买的吗？或者广叔有其他好的推荐吗，长安，虎门，大岭山，沙田，大朗都可以

回答：你好。整个滨海片区我都比较看好的。南部湾万科城，大社区，西边、东边1.5公里左右都有配套的，而且它的配套有提升的可能。华侨城云麓台二期，北边高速、山，周围工业厂房，差不多属于边角地带，发展受限。国际公馆房单证可以的。松湖碧桂园也可考虑。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：新人首问！广叔您好！我一家四口，老公是东莞公务员，两个小孩，大的明年上初中，小的两年后上小学，我和孩子是深户，有深圳首套房票，老公在东莞工作，现在东莞南城东骏豪苑有一套两房，满五年，市场价大约380W，欠贷70多万，年收入30万以内，一直有回深居住小孩读书的打算，东莞房子只有两房，或在东莞尽快改善自住兼投资置换三房，有以下打算，请教该怎么选择比较好。

1.为了改善教育环境，想卖掉现在的房子带孩子回深圳上学，卖掉后到手大概有340W，但深圳首套需要五成，想买一套主要是带学位自住兼保值的房子，请问有什么好的推荐？宝安，福田，笋岗，哪个片区比较适合我们。

2.继续在东莞上学，换一套三房的改善自住，想继续住在西平或周边，但这片区房价已经涨了一波，新一点的荣郡，景湖时代城，天利中央，君珆，万科华府，单价已经到五万多快六万，旧点的东骏，名郡，春晓，格林小城，金色华庭等都是四万多，而且房源很少，置换后月供压力比较大，只能除去首期，存留部分款作月供几年期待收入改善再作是否继续持有，请问该怎么选择，综合来看，哪个小区最值得入手？

3.或者有其他更好的选择吗？因为如果一直只守着现在的两房，以后置换三房成本更高，请指点，感谢！

回答：你好。

1、680w深圳要兼顾学位和自住，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、南城自住还可上车，建议置换到3房。看下天利中央花园、光大景湖时代城

3、自住不要在乎一时得失，东莞中长期看还是会涨的。如果有在深圳发展的打算，建议入深圳。

提问：广叔您好！坐标东莞市横沥镇，今年买了时代倾城的小三房，当时更想买御江一号或者盛和雅颂的大户型，但是老公不同意，无奈之下只好放弃，看中时代配套的小学学位就买了，离政府几百米。一直看好东莞房价，近期碧桂园松湖明珠开盘了，那边的配套设施感觉很不错，特别想置换大一点的，考虑一： 买松湖明珠，2022年底交楼后出租时代倾城，再过几年再看行情是否出售，而且离父母家里也很近，主要是考虑二胎，担心以后房价继续上涨再来置换就换不起大一点的了。常平的玖珑湾和横沥的松湖明珠哪个更好？价格差不多，横沥的优势是去城区比常平快，支柱产业是模具强镇，但常平有城轨，一直以来经济要更好；考虑二：横沥其它120平以上的户型，求推荐投资空间潜力大的小区，自住投资都可以；考虑三：其他区初高中学区房，东莞以前升学率较好的是私立学校东华中学，这几年教育投入大，入户的也多，感觉学区房会越来越重要；考虑四：求推荐东莞未来升值空间潜力大的楼盘和户型，初来乍到，希望通过广叔的指导实现利益较大化，谢谢！

回答：你好。常平的玖珑湾要更好一些，配套以及周围环境。就东部产业园区，常平是价值比较大的板块。自住的话还要看下通勤距离，哪个上班更方便一些。如果是投资，我就建议买二手次新。可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，我老公最近把东莞的中惠松湖城卖了，在深圳龙岗买了远洋新干线二手总价380w，可朋友们都说龙岗发展不好会套，已下定20w，这几天好犹豫，能帮我分析下吗？谢谢您！

回答：你好，龙岗这个地方楼盘不少，价格很亲民；配套满足基本需求，谈不上高端；交通持续完善中，但是硬伤显而易见；较大的问题是中高端工作岗位不多，同时地理位置距离粤港澳大湾区核心最远，大部分居住在这里的人每天需要穿越东西部长距离通勤，非常辛苦，一旦条件改善，这些人会毫不犹豫搬离龙岗，搬到中高端职位更多和配套更好的西部或者中部。

所以，龙岗，注定只能是一座睡城；龙岗的楼盘，注定只能是排名前列居所，或者叫刚需上车盘，而不是终极改善；东部（含龙岗）楼盘价格的天花板，注定也是全市范围内较低；远洋新干线目前买3-5年很难挣到钱的，龙岗在上一轮15年深圳楼市的普涨行情里也涨了不少，未来这种“鸡犬升天”的普涨的行情或许还有，如果在龙岗上班，要求不高，幸福指数还是比较高的！即使不在龙岗上班，预算有限，买龙岗上车也没有错，衣服不华贵，但总比裸奔好！深圳投资性价比高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：广叔您好，我们年轻夫妻在深圳工作，后期很有可能去武汉工作。现子弹50，摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的，户型和价格都挺好，但现非常纠结要不要买？怕买了万一不去武汉不自住，房子太大又脱不了手。现在年薪20，如果不买的话，接下来要怎么办呢？烦请您帮忙分析一下吧

回答：你好，瑞园当然要买啊 花山的优势，我们在圈子内分析过很多次，大家感兴趣的可以搜索往期问答。 此外，选择花山还有一个重要的原因：价差关系决定着未来涨幅。 东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？ 毫无疑问，是光谷东核心区。 方法论：所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。 价差\/交通距离=N，我们要找的，就是这个N较大的区域和楼盘。 所以，各位，摊开武汉房价地图来看。1.8的光谷东和1.3的花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。 所以找这个城市价差关系较大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是排名前列受益区域。

提问：广叔你好，我是外来的，想投资广州，预算400万左右。还没开始交社保。请问该怎么投资跟获取资格。

回答：你好，你是想缴纳社保，然后走入户还是直接黄埔、番禺的政策呢，不同的做法，导致投资的思路不一样。限购区的买法，跟黄埔、番禺的买法不一样 但不管怎么弄，投资的话，下面的这几个关键词是少不了的：地铁、次新、带花园社区

提问：您好，广叔！马家龙片区的一室一厅240万左右，无电梯，地铁规划中，带个园丁学位，不过是大学区，预算有限，就业在南山，小孩早晚得上小学，暂时可不考虑出行方式。未来涨幅预期怎么样？还是说另外找找远一点的次新电梯，那样学位也很难选。

回答：你好，钱少就不要考虑学位自住投资兼得了，以后的深圳会分为两类房产，投资型和居住型，钱多和钱少的各取所需。 等这两类房产分野完成，普通人在深圳通过买房实现阶层跃升的大门就被关闭了。

提问：您好广叔，在广州工作几年了，预算有限，只能买老破小的房子，目前计划是先上车，请问老师老破小该怎么买呢？

回答：你好，如果要买老房子， 一定要买相对比较规整的户型，一定有客厅，有厨房卫生间，然后有规整的卧室，这样的房子未来才有可能会置换出去。 其次建议不要买老破小很集中的那些小区，因为很多区域里面可能一连串一大片都是老破小，如果一定要买就选那些在商品房位置附近的那些老破小这样的房子，未来它的性价比的价格对标都会对标到边上的一手房或者次新房，那么它的价格优势会更明显，未来的接盘人也会比较多。实在是没有钱或者说钱不是特别多，要买老破小的话，建议买那些地段周边资源要比较好的。很多老破小虽然位于一个成熟地段，但是周边配套都是很老旧的，这些的话是对于未来的产品很不好。如果可以的话，比如说买地铁房附近的，或说核心商业核心学区附近的，这样的话对未来资产的抛售，接盘的人来说会比较多一点。

总的来说，老破小的价值未来会有很大的风险。但是如果一定要买，要记住那几个建议，排名前列个户型一定要很规整的户型，第二个较好不是在成片区的老破小里面，第三个一定要有一个地段资源是比较强势的，这样的话才会有比较好的未来对抗风险的可能。

提问：你好广叔，我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房，去年底涨得很猛，不起眼的房子都上千万了。后来考虑新房，如西丽的金众麒麟公馆4房，大悦城天玺一号4房，总价面积都差不多。只是前者带装修交付。请问目前这两盘优选哪个？另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗？比较便宜。谢谢

回答：你好，天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城，价格都备上去了，即使是比较看好、转租为售的深业中城，也比原来的预期贵了2-3万每平，限价红利几乎已经不存在。 对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。 但是，投资房产，不能把一切寄托在限价上，有限项目，由于自身产品或者配套的优势，还是值得期待的。 东关乐尚林居，号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程，实际上就是谁都撘不上； 学校、地铁距离都是弱项；周围还有几块军用地，估计后期开发起来也麻烦； 南光高速、南坪快速入口倒是不远，门口是公交车站，到桃园地铁口约十分钟，后期可以采取这种方式出行； 这个价格，适合在南山上班的刚需，自住还行，投资一般般，大概率是跑平大势。

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