​碧湖花园召开第二次业主大会民意调查投票

         碧湖花园的业主与尚佳物业管理公司因为小区环境状况日益变差及成立小区业委会问题上而发生纠纷。不少业主认为，尚佳物业管理公司已经不是受雇服务于业主，反而凌驾于业主之上，让整个小区成为物业管理公司的“摇钱树”。问题的表象似乎只是部分业主与物管之间的纠纷，但实质却是物业管理公司对业主权益的漠视。面对业主关于小区公共资源收益及设施设备维护的问题，小区的物管公司均讳莫如深，语焉不详，或以“领导不在”婉拒回避。　

     不少业主表示： 物管私自提高小区内临时停车收费标准，套现公共资源。

      业主都认为，“这明显是拿整个小区的公共资源套现，造成对小区共有道路的实际收费事实。”而《物权法》第74条第2款规定：小区规划的停车位，由当事人出租或销售。就是说，小区内规划的停车位物业公司有权利经营，但只限于政府批复里面所指定的实际停车位。 

        在小区路边规划的停车位也遭到了不少业主吐槽，“现在小区完全变成了停车场。”小编在该小区看到，道路两边都停满车，以前两车道的小区路都变成了单行道，“业主出入极其不便，小区内开车还得经常绕远道，有时比走路都慢。”小编在小区内步行了一圈，路旁停车后，有些地段真的很窄，仅够一辆车的宽度，新手很难顺利通过。有业主告诉小编，经常有停在小区道路边的车被剐蹭，然后赔偿问题一直扯皮或者只能自认倒霉。

         对此，物业公司却认为，现在小区车辆增加很多，原有停车位肯定不够，通道狭窄，导致车辆偶有剐蹭，他们也爱莫难助。而且，对进出小区的车辆实行收费管理，也无可厚非。老业主刘女士告诉小编，问题的关键不是在不在小区增加停车位，而是必须征得业主同意。她说，该小区的停车位收益已经占用业主的公共财产好些年了，而且收益从来没公布，钱到哪里去了？物业公司财务明细就迟迟不拿出来，到现在物管的公共收益多少还是一个谜。

　　小编点评：小编发现，随着业主车辆的增加，原有的停车位严重不足，导致小区占道停车现象频繁，车辆剐蹭现象也逐渐增多。这已经成为当前小区普遍存在的突出问题和管理服务的难点。在这种情况下，物业管理公司应该制定相应的措施并加强对车辆停放的管理，利用小区公共区域，画建停车位，甚至实施单向通行。为何不加强与业主的沟通和宣传引导，实行财务公开，争取业主的理解和支持呢？

        碧湖花园曾经是常平出名的风景怡人的小区，但现在杂草丛生、垃圾遍地、蚊虫孳生，路面凹凸不平。会所广场都租给人摆摊出租赚钱。使会所变成了“大笪地”。 

       物业私自会所广场出租摆满了临时摊档，把小区规划车位私自出租改为洗车位，成了物业收租的来源。公共用地成了物管的经营场所，只要给钱就能卖。连会所广场都租给人摆摊了。小编在会所广场看到，广场摆满了临时摊档。档主告诉小编，3×3平方米的场地，日租金200起，较高可达500~800元。“现在的物管只管收钱不务正业，物业管理反而成了副业，主业变成了快递和中介。”一位不愿透露姓名的业主说，这些属于小区业主的公共收益，到底有多少、用到了哪里，业主一概不知。

         导致花园的业主对物管产生很多怨言：“服务越来越差，小区监控死角多，车位相当紧张。”业主林先生叹息，曾经风景怡人如度假村一般的环境，如今变得杂乱无章，确实让人心寒。林先生说，这个楼盘曾经是常平引以为荣的著名小区，当时其可谓业界典范，当时前来观摩取经者络绎不绝。但后来服务水准每况愈下，到目前可以用“今非昔比”、“天壤之别”来形容。

          到底小区会所到底归谁使用，开发商能否改变会所的性质和用途呢？为此，小编咨询某律师事务所合伙人毛律师：一般小区会所遵从“有权属依权属、有约定从约定、无约定归业主”。也就是说，如果开发商持有产权证，则归开发商所有；如果开发商没有产权证，那就看是否与全体业主明确约定归谁所有；没有明确约定的，则归全体业主所有。不过，如果公共建筑面积分摊并不包含会所，从不动产登记和建筑物区分所有权理论来看，会所的所有权就应当属于开发商。

　　但是，会所的所有权与使用权是两回事。在上海市房管局的一份文件中对“会所”曾经下过一个定义，即会所是“规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”。因此，会所的使用权是受限的，它必须按照规划部门的规定和开发商在售房时的承诺来使用

　　胡小姐也是该盘的“老”业主，她表示说：父母和兄弟姐妹当时都在这里买房生活。“如果不是因为父母家人都在碧湖住，早几年就卖掉了。前后对比，可以用惨不忍睹来形容。”她领着小编在碧湖转了一圈，她告诉小编，过去在小区里散步是一种优质的享受，但如今基本没人打理，杂草丛生，垃圾遍地，蚊虫孳生，路面凹凸不平。公共场所脏乱差，特别是旧一些的小道，走廊等等，厕所的卫生条件让人作呕。

　　“物业是能推则推，推不了也不会主动给你回复，必须你追着去询问。只认钱，最近还打算把每个楼层的垃圾桶都取消，清洁工都不用了，哪里还有服务……”业主邓先生告诉小编，“这当中虽然有居住人员的原因，但主要原因还是物管不作为。”

           有住户向小编反应，小区内年前年后接连被盗，但小区物管却辩称：“业主自己家的防盗设施设备没有安装足够，给盗贼有可乘之机，与物业管理无关。”

以下录音内容由小区业主提供：

　　见缝插针搞创收 防盗监控却走歪门邪道，使用“法力无边大石头”真的能镇压盗窃事件不再发生？？？ 滑天下之大稽！！！

用阴阳八卦阵来保佑水管不爆。可谓史上最奇葩的想法。

        对于小区公共收益，很多业主都表示称不清楚。“电梯口、大堂、路边，好多地方都有广告牌，这些广告一年收入多少？从来没有人告知。还有曾经的会所及其他公共地方，已经变成了商铺出租了，每年收入多少？停车管理费每月的收入是多少？也是一笔糊涂账。”今年春节前后，小区住户接连被盗，物管推说是业主自己防范未到位造成的，与他们无关。“我们交了物管费，都花到哪里去了？”业主们都表示十分愤怒。

　　小区内的消防设施完全处于瘫痪状态，公共娱乐设施残缺不堪，路灯照明严重不足，电梯没有维护保养。

物业管理公司却表示经费不足，无法维护，物管是一边“喊穷”边抢着做，碧湖花园实则是“肥肉”。

　　对于物业管理公司普遍“叫穷”的说法，两年前，小区由尚佳物业接管后，物业管理费虽然是保持不变，未涨价。但是业主们的水电费却是较往年两倍三倍的疯狂增长。有热心业主就算了一笔账，小区一共1700多户，平均每户水电费被增长300元，每月额外收入多了510000元。电梯广告收益、停车管理费收益、管理费收益、小区摊位收益、房屋中介款等。按照这一数字计算，物业公司每月敛财金额超过了100万，数目相当惊人。

　　据网络数据显示，2016年上半年，碧桂园的物业管理及小区相关业务的收入约为9.69亿元，同比增长7.1%，经营利润约为1.87亿元，同比增长127.5%。物管行业中，目前已成功在香港上市的有彩生活、中海物业、绿城服务、祈福生活等，而大型房企万科、保利、招商、龙湖、雅居乐等均纷纷发力物业服务市场。就连中国物业管理协会理事会会长沈建忠都认为，“下一个中国首富，或许诞生于物业领域。”这些事实都说明，物业管理服务，是一块“大肥肉”。

　　省政府参事王则楚表示，目前较大的困难是共有物业权属不清。他透露，广州有个小区的架空层权属官司打了很长时间，到现在还没判决，前期聘请的物业公司怎么会不把共有物业收益占为己有呢？

　　某律师事务所合伙人毛律师透露，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的相关规定，小区业主完全有依据要求小区物业公开公布小区所有收支明细，这不仅合情合理，而且于法有据。只有将收益和支出置于“阳光”之下，才能让广大业主更好地行使监督权。但这一前提是要尽快成立业主委员会。