东莞楼市:未来潜力较大的板块,专家深度分析

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，新人首提问，在东莞有一套房，想投资一套，看过增城的保利大国瑾，这个二套房可以做到3成。还有增城万科金色里程，增城万科城，也看了大岭山的松湖半岛，哪个有投资优势？或者房叔有没有别的楼盘推荐下，我是新手，烦请指教

回答：你好。保利大国璟位置偏，没有地铁，配套一般，总体一般。万科金色里程不要买，荒山野岭的什么都没有，买入就要站岗。大岭山松湖半岛可以考虑。优选考虑松湖半岛，增城看下新塘，如品秀星图，增城一定要买地铁口的房子。

提问：广叔您好，我是东莞本地的，预算只有60w，是二套房子，您觉得哪里投资比较合适呢？

回答：你好。二套房最少需要4成，能买个150w左右的房子，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好，东莞花城广场现有一套143平四房放出，（四房房源非常稀缺）价格550万，高于该小区三房两房的均价三千左右，考虑小孩读书都在附近，这里很方便，但是该房源价格是否过高？周边还有哪些次新楼盘的四房可以考虑？

回答：你好。花城广场是周围房价较高的楼盘，如果房源稀缺，是可适当挂高一些的，参考其他挂牌价。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好：请问松湖半岛和保利首铸天际，从投资角度看，哪个回报率更稳更高一些呢？

回答：你好。松湖半岛地段价值要大的多，建议考虑前者

提问：你好房叔，我在东莞大岭山松湖碧桂园有一套房子，有贷款，因为工作在大岭山这边，现在想在大岭山附近主要是松山湖或东莞城区再入手一套，想给小孩上小学用，兼投资小孩现在2岁，手上有200到250W，推荐买哪里比较好呢

回答：你好。松山湖可看下星城翠珑湾、保利红珊瑚花园；南城：万科金域华府、天利中央花园

提问：广叔您好，我去年9月买入了东莞星城翠珑湾4期137平顶层3.8m层高，单价2.9，现在想卖了入深圳西案官邸一套51.7平的小两居，单价11w9，请问这样划算吗？我看其他的房源都挂16.5w一平了。然后东莞星城翠珑湾的房子，要怎么做才能尽快脱手？

回答：你好，西岸官邸单价11万+可以考虑，较新成交价在12-14.5万左右。 东莞卖房技巧： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 较好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：你好广叔，我目前的状况是,凑到一个80平米两室1厅的首付，大约三十万左右,到处了解了一下，目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子？房子十年后什么地段的升值最多？还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处？

第二个问题是，惠州楼盘较多,如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提，现在地铁还没建好,如何去预估交通状况？虽然地铁很便利,但交通状况不同地段还是有区别的，我应该如何去思考，预估和选择?

第三个问题是，我对惠州的开发商不了解，有些看中的楼盘还没建好，要明年下半年才交房,那么如何去了解房产的品质和质量？

回答：你好，1、如果是放长远投资,考虑10年后,主要还是交通。一个城市较大的福利,除了基础设施,就是医疗教育配套。学校面临政策变化以及学校教育质量的变化,像北京深圳等城市已经开始调整学区了, 10年变数太大,不好预料。医疗是面对整个城市的,同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。除了交通,就是城市发展规划方向,我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向,那么靠向深圳就会好一些。还有就是经济发展水平,惠州现在主要承接深圳外溢的产业,所以，也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集,这是房地产发展长远看较大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住,还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说,有几个选择:离站点近，较好步行10分钟以内；如果离中转枢纽近更好。

3、现在新盘基本是期房,买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量,另外就是价格便 宜但土地并不便宜的楼盘，一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问：你好广叔，帮比较下芳村的新世界凯粤湾和萝岗区府的科城、大壮，星樾，以及两边次新二手房比较。我看贝壳网成交，凯粤湾二手已经去到了4到4.5万多了，一手5万。这感觉无论一手二手都高过萝岗区府这一众盘，合理吗？且凯粤湾穿出学位暴雷，明年小学新生读不进的问题，也不能跟区府这一众楼盘比。就因为是老城区配套吗？

回答：你好，凯粤湾的学位好像是出了问题，而且是悄无声息的除了问题，这个一时半会解决不了的 凯粤湾是芳村区域，属于老城区，价格4-4,5万是正常的，这个价格跟萝岗好的二手，比如新福港鼎峰、科城山庄比、保利罗兰，价格上其实差不多，甚至新福港鼎峰的价格还贵一些 但是，凯粤湾终究是要被萝岗超越的，这是必然

提问：你好广叔，目前我老公名下一套房前海雷圳，我名下2014年买了观澜金地鹭湖一号89平，目前市价500万左右，因为观澜太远了，想把我名下观澜房子置换一下；因为也只能5成首付，考虑到置换成本较高（名额），一直犹豫不决； 1，年前看碧海，目前8万多，感觉虚高了，一直下不去手；按我们的首付只能买到阳光海2+1房80平左右； 2，同小区金地天悦湾双拼170平680万左右，我老公很心动，但是感觉短时间内无法入住，至少要15年左右过去养老住，后面就纯养老住宅； 3，置换到前海，阳光棕榈园或附近小区，也是看好前海发展； 4，老大目前在福田东海小学上学，目前租房住西丽，我考虑置换桃源村这边； 请教广叔给出建议

回答：你好，观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的。 金地天悦湾投资暂时回避。 阳光棕榈园： 南山前海北板块、前海学校、02年老社区、楼电混合社区，刚需两房价格已经上去了，较便宜的还是楼梯。 跟星海名城、前海花园的逻辑一样，太平庸了，没亮点。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量都很高，可以用来作为南山上车盘。 结合自住，可以优先考虑桃源村。 投资重点关注前海和碧海，但是不能着急入手，多关注笋盘和法拍房。

提问：你好广叔，现名下福田有一套房，欠200万。手上现金有140万，我妻子还有一个房票所以想在福田据需投资一套小户的两房，次新房，因为第二套按政策只能付7成了，请问大师兄福田有没有值得入手的？现在是投资，过几年后可能自住，学位放在次要因素考虑，希望交通便利，租售比好的。

回答：你好，可以选择全款抵押和3+4这种主流的方式。 全款抵押：找垫资公司配合全款买入，过户后做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付贷，要找专业渠道配合。 首付185万，如果月供能力不错，可以买入480万左右总价的住宅。 南天二花园、园岭、香蜜湖太贵。你可以找一下 莲花北、丽港湾 、华强南这几个板块。 楼龄、地铁、环境、户型、品质、价格、学位、地段、商业必须要有4-5个

提问：你好广叔，目前预算600万左右，想买一个三房（首套）两个小孩，大的不到三岁，小的四个月大，夫妻分别在华强北，在福田保税区上班。最近看了锦绣江南四期、金地梅陇镇、清湖花半里、都市花园、国都高尔夫花园、东景花园，想听一下你的意见？这几个小区的优缺点，还有就是想请你推荐一下值得购买的地方？谢谢！

回答：你好，车公庙的国都高尔夫花园和景田的东景花园都偏老了。比较好的是清湖花半里，近地铁，楼新，小区环境好。其次是金地梅陇镇，就是离地铁不近。锦绣江南四期就是没有地铁。就按这个顺序选吧。

提问：你好广叔，本人现在首房首贷，深圳社保连续满五，在车公庙上班。首期款165万，年收入45万。想买套500万以内的2房自住，但也希望后续有一定的增值空间。目前看过龙华的美丽365花园和坂田的万科四季花城。365有两套76平总价450万，房子朝向、采光、得房率各方面还比较满意。但近期涨幅有点大，不知道后续的潜力空间会如何？清湖和坂田未来哪一片更有发展前景？另外，我目前的预算和需求您还有其他的建议吗？比如考虑其他片区的二手房，或打新？谢谢广叔解答！

回答：你好，美丽365花园，花园社区，近地铁清湖站。由于总价低，500 全能买个3房了，很受刚需欢迎。四季花城楼龄偏老，小低层为主，建筑风格以前很受欢迎，现在的小年轻品味有所改变。这个价位不建议打新。坂田发展更好，清湖一带多是工业厂房，通勤方面也没有太大优势。其他推荐的板块和房子参考内部推荐给你的楼盘。

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