避雷!这类型房产购买需慎重!

近日，有报道称，东莞寮步某开发商居然将产业园区当成住宅来卖！这到底发生了什么事？

PS，本文篇幅较长，主要分为三部分：

✔园区当成住宅卖，无证施工延交楼

✔名为租赁实为买卖，“以租代售”是否合法？

✔购房时谨慎考察，这些细节要明确！

下面，带着疑问，我们一起往下看——

园区当成住宅卖

无证施工延交楼

据了解，有市民向媒体反映：位于东莞寮步的寮步社区创意产业园青年创业孵化基地项目，在多年未办理施工许可证的情况下，不仅建到了基本完工的状态，其间该产业园还被开发商东莞市雕睿实业投资有限公司当成“住宅”，以长租30多年的方式变相销售。如今，该项目延期3年多仍未交付，甚至因资金问题陷入停工状态。

对此，寮步镇方面回应称，寮步社区创意产业园青年创业孵化基地项目开发商雕睿公司，擅自改变该项目用途，以“以租代售”的方式对外转让销售房屋372套。事后已成立专班调查，相关职能部门正在加紧调查协调跟进。

根据反映市民透露消息，2020年时，在中介的介绍下得知寮步社区创意产业园青年创业孵化基地项目有房子在卖，同时售房中介称该项目是“寮步社区的居民服务楼项目，可以放心买”。

到了合同约定的交付时间（2021年3月31日）后，开发商却告知杨先生，由于受到疫情等因素影响，项目要延迟交楼。2022年，开发商再次告知杨先生，项目暂时无法交楼，但他们可以提前装修为入住做好准备。

然而，去年底一众购房者从寮步镇政府方面得知，“开发商说这个房子交不了，也不知道什么时候能交楼”。

同时，今年5月28日，东莞市住建局官网还通报了“寮步社区创意产业园青年创业孵化基地项目于2019年未办理施工许可证已擅自开工，检查时现场进度已基本完工处于收尾待验收阶段”的行政处罚信息，开发商雕睿公司被罚款约213万元。

一众购房者担心最终“钱房两空”，多次向寮步镇政府方面寻求帮助，均无果。

购买该项目的市民称，“买房的时候，中介跟我们说这是寮步社区的项目，我们也去社区证实过，结果现在又矢口否认”。为了证明上述说法的真实性，还出示了一张显示为《青年创业孵化基地项目物业分配协议》的截图。

| 据业主杨先生提供的《青年创业孵化基地项目物业分配协议》截图

从截图看到，该项目甲乙丙三方分别为东莞市寮步镇居民股份经济联合体、东莞市博睿实业投资有限公司、东莞市雕睿实业投资有限公司。在产业分配上，甲方东莞市寮步镇居民股份经济联合体合共取得物业建筑面积约为2.35万平方米，占总建面的30%。

据悉，从项目现场了解看到，该项目大楼主体已基本完工，外墙装饰部分也已基本完成，外围用蓝色铁皮围了起来，并且大门紧锁，外人无法进入，同时大楼内部为毛坯状态，一楼摆放着各种大大小小的脚手架和建筑材料，里面不见施工人员。

根据项目招商中心工作人员介绍，公司目前资金紧张，光施工建设就用了几年时间，现在项目还差一些收尾工作没有完成。

| 项目招商中心

对此，寮步镇方面近日回应称，孵化基地项目的开发商雕睿公司擅自改变该项目用途，以“以租代售”的方式对外转让销售房屋372套。由于不能按合同约定交付使用，引发不稳定因素。

事后，该镇制定专项工作方案，成立由镇主要领导担任组长的工作专班，组织相关职能部门有序开展化解处置工作。截至6月20日，已有110名购房者登记了购房相关信息。

同时，寮步镇方面表示，因该案件为合同纠纷，涉及主体较多，案情比较复杂，相关职能部门正在加紧调查协调跟进，并按流程处理。接下来，寮步镇工作专班将积极对接购房者，定期约见购房者代表，告知其相关跟进工作情况，并听取其他合理合法诉求。

目前，此事件引起了广大网友的注意，后续结果，搜狐君也会保持关注。但此事件的爆发，“以租代售”引起了众多网友的不解。作为一个产业园项目，又为何能当成“住宅”来销售？

名为租赁实为买卖

“以租代售”是否合法？

首先，要定性为“以租代售”、“名为租赁，实为买卖”合同，可从以下几个方面出发。

▶租期◀

按照规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

一般来说，因开发商对房产投入了大量资金、人力等进行建设，若以短租的形式将房屋租出，其利润在短期内将难以取回，而以高租金形式出租，租房者则会认为高于平均水平，难以接受，因此，“以租代售”合同大多倾向于设立20年甚至超过20年等长租期。

不过超过20年的租期在租房在市场上其实不多见，因为开发商“巧妙”利用合同条款，设定“租赁20年后自动续签5年”、“租期满20年后赠送5年”、甚至“满20年赠送20年”“自动续签20年，续签次数不超过2次”等条款，试图以此逃避法律强制性规定。

然而，现今大部分判例均认为，以前述形式对租期进行约定，超过20年部分均为无效，且开发商应以总租金除去总租期以计得租金并进行退还。因此，长租期是定性“以租代售”合同的重要因素之一。

▶规划报建手续◀

根据相关规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；

“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。

由此可见，无论是房屋买卖合同还是房屋租赁合同，房屋都需要取得相关规划报建手续才能进行销售或者出租，否则，合同无效。

因此，在购房者要求开发商出示规划报建手续时，开发商却迟迟无法出示，那么该房屋就可能存在以租代售的问题。

▶“购房款”支付形式◀

按照正常的购房流程，购房款支付形式大部分为一次性付款或首付款与贷款相结合。

但是在“以租代售”的模式下，开发商会试图避开“首付款”、“按揭”等表达形式，以其他形式、字样试图掩盖其支付模式，使其从表面上看更类似于租房活动。

例如，当购房者确认购房并支付定金后，开发商要求购房者与其他装修公司另行签订装修合同（要求购房者仅能使用开发商提供的设计图进行装修），由此产生的装修费用实际上已达总房款的二至四成，甚至一半，在购房者没有足够资金的情况下，购房者则需要向银行等金融机构申请“装修贷款”，后再由购房者分期向相关主体支付所谓的“租金”，以此种交易形式成交的房屋，明显是以捆绑装修合同来拆分购房款，与首付款与贷款相结合的购房模式十分之雷同。

▶签约主体◀

部分开发商为回避“以租代售”问题，会使用某某物业公司、某某租赁公司等主体与购房人签约。这种情况虽然并不常见，但也是存在的。使用其他签约主体进行签约亦是开发商逃避责任的方式之一。

因为物业公司、租赁公司一般不具有售房资格，其工商登记上的经营范围中更不包含“商品房销售”等相关信息，因此，这也是可明确识别所购置房屋是否为“以租代售”的途径之一。

▶不符合正常的租房条件◀

关于入住，“领包入住”、自己自行购置一定的家具用品入住等较为常见，但直接向房东租赁一个毛坯房，再自行装修，显然不像社会一般性的租房活动；

关于押金，可押一付一、押二付一，关于租金，按月支付、按年支付、按季度支付，均为常见，但在“以租代售”中，直接缴纳大额定金，后在一定的期限内，按月、按季度、按年缴清远高于当地租金水平的“租金”，例如，20年租期，4年内缴清“租金”等等，显然不符合正常租房活动的经济性、稳定性。

总而言之，“以租代售”、“名为租赁，实为买卖”，本质上来讲，就是其交易模式非常类似于正常的购房模式，却行以“租赁”之名，以此来规避当地政府购房政策，甚至能做到将房屋出售给不具有购房资格的人手中，此举明显是规避法律责任，是以合法形式掩盖非法目的，明显是不合法、不合理的。

所以，购房者们在房屋买卖过程中，一定要慎重考察，有些细节，必需要明确，千万不要存在侥幸心理。

购房时谨慎考察

这些细节要明确！

当下，购买新房时，有“期房”与“现房”两种。

其中，购买期房的时候，需要注意——

▶提前做好预算和财务规划

购房者需要提前了解自己的资金和月供，以及其他方面的经济情况，选择适合自己的贷款方式和年限。同时，也需要充分考虑自己的工作稳定程度和家庭收入水平，确定合理的贷款金额和月供。

▶充分考虑购房地区和环境

购房者需要对所选地区的环境和设施有充分的了解，如交通、学校、购物中心、医疗设施等。这包括对建筑权属年限、地段、户型、楼层和楼位的选择，以及所处的限购区和周边环境的考察。

▶谨慎选择开发商和物业服务

购房者在选择开发商和物业服务时，要进行综合考虑，包括他们的信誉、品牌、资质、售后服务等。在合同或补充协议中，应该将开发商的承诺明确写明。

▶充分了解房地产市场的情况

购房者应该提前了解房地产市场的情况，包括房价走势、市场供求、政策变化等因素，并在选房时遵守自己的心理底线，避免盲目跟风和冲动购买。

例如，明显低于市场价销售商品房、承诺低首付或零首付等各种特殊情况，必需要慎重考虑。

▶确保开发商“五证”齐全

在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。

所以，买房的时候，一定要先看开发商“五证”是否齐全，即有房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证与商品房销(预)售许可证。

▶签订购房合同需确认质保书

签约时一定要注意房屋质量问题，购房者在签约时，应当认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容，并将质保书作为该合同的附件。

同时，购房合同一定要耐心阅读，留心是否有额外的条款，是否与口头约定有误差，要确保签订的条款与之前协商的内容一致。

重要的是，购房者应该与开发商签订正规的购房合同，并在合同中明确写明材料品牌和标准，以保障自己的权益。同时，合同中还要将住房周围的情况写清楚，避免开发商擅自更改规划。

▶预售资金监管账户

预售资金监管账户，就是确保开发商挪用资金无法按时交楼而设立的专用账户，专款专用。一般都是，房企在商业银行设立监管账户，由银行对资金进行监管。还有更严的是，多方共同监管。

如果购房者发现开发商提供的预售资金监管账户跟公示的信息有差别，那么尽快取消交易。而且，当开发商要求购房者将资金转入非专用账户，这很可能就是个陷阱，购房者一定要注意了。

▶办理预售登记

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理，同时交纳印花税。

在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

▶期房交付验收

房屋交付的时候需要查看房屋基本设施是否齐全，水、电、气是否通畅，对着合同一点点去验收，逐条检验开发商在购房时答应的条件有没有做到。

购房者应该进行充分的调查和研究，包括房屋的质量、面积、朝向、配套设施等方面的情况。如果条件允许，可以选择外聘专业验房人员，以确保房屋质量。

写在最后：购房，对很多人来说或许仅有一次，所以必需层层把关，慎重对待，以防踩坑。为了避雷，不妨多点咨询专业人员！

来源：搜狐城市东莞