东莞楼市:这几类房产趁早卖,后期无人问津

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：我在东莞莞城天海大厦有一套210平的顶层复式，想换房，如何处理？另外：在菊香苑对着幼儿园有一个二层的商业单位，290平方米，要不要卖掉，换购怎么做法，换哪个盘？

回答：天海大厦太老了，这种老破大未来要跑输，建议出手置换，现在就可挂牌出售。菊香苑对着幼儿园，这里地段不错，可以保留。要看下是否有贷款，卖出天海大厦多少钱，加上手上资金一共有多少，才好做选筹。

提问：广叔你好！目前在东莞高步镇新世纪颐龙湾有一套三房，还有30万房贷，手上有80万子弹，月供8000左右，想纯投资一套250万左右的。有两种选择，一种选择是莞城区的学位二手，因为还有一个小孩要上初中，想在莞城区有个较好的学位。另一选择就是其他区域的新房和二手房都可以，如何选择及推荐，请指教！

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，如果有空就请您再答一个问题哦，谢谢。厚街万科中天金域世家是板楼，只有10层，周围有一些工厂，不过东莞基本都很多工厂，问题大吗？楼层好低啊，会不会后期不好卖。？

回答：自住，在附近工作就问题不大，有电梯不用担心，选中层吧。这个工厂还算好的，主要看配套方面。一分钱一分货，要明确自己需求，并且从自身条件考虑。如果各方面都不错，那它的价格自然不便宜。

提问：你好广叔，请问学区房如何选择？可以帮我推荐楼盘吗？

回答：你好，首先，先明确下学区房的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。就是说买学区房尽量考虑自用，投资学区房不是排名前列选择。其次，学区房指的是公办小学对口的房子，民办小学不算，学区房是可以保证你凭户口或产证顺利入学的那些民办小学旁边的房子最多只能算位置较好的住宅而已。

最重要的一点是，选择学区房是要对综合考虑目标行政区的升学序列、竞争程度、学校特点，就是不光只看学校，更要看所在区的竞争业态。学区房好不好你可以看下学校升学率、学校评级优秀教师评选荣誉等、周边环境一般名校周边的配套学习培训比较多。

说说学区房：1.学区是房产的配套，房产不是学区的配套。2.买学区，就是买圈子。3.学区房首先是消费品，其次才是投资品。4.当学区成为消费，是消费就要量力而行。5.上学不等于受教育。6.较好的学区房，是家庭。7.“尽力”不是家长逃避教育的借口，警惕用战术上的勤奋掩盖思考上的懒惰。

提问：你好广叔，鹭山府和保利天汇二期比，哪个未来升值空间大？可以大致说下优缺点吗？他们目前价格都还没出，他们的价位大概多少是相对合理的？

回答：你好，鹭山府地段不错，但是缺点也是很明显，就是盘子太小了，以后容易被忽略，你可以参考一下鱼珠四大网红盘金碧，盈彩，学府里，美林。但是人们总是容易忽略另外一个次新盘，你去找找是哪个盘，以后鹭山府也可能会步他后尘。当然毕竟鱼珠次新盘，增值那些问题不大的，所以这个时候要看一下价格，如果4.5左右还可以考虑，过了5我宁愿你去美林，好太多了。 再说保利天汇，还是那句话保利出品，必属精品，小区什么的不用看了都是OK的，地段输鱼珠，但也不差，特别是最近有车陂路北延的利好，不过新房的溢价也比较严重估计会过5万，我是觉得不值得了。 当然人各有志，广叔是觉得新房溢价会比较严重，透支未来一部分利润空间。如果倾向于自住兼保值，喜欢新房的，这两个都可以买，价格差不多的情况下，选保利天汇。

提问：你好广叔，请问在城市山谷有套别墅，目前价值3000万，不考虑自住。单从投资回报率角度考虑，您的建议是继续持有，还是房产变现每年有个固定的5%的收益率呢？或者你有更好的选择？

回答：你好，继续持有。偏远别墅不建议持有，但你这套属于好地段的稀缺物业。净值在手的也肯定有平均超过5%的增值回报了，另外还有租金收益、学位价值以及金融属性，随时可以抵押变现出来投资或者应对风险。一线城市的房产就是一张可以抵御通货膨胀的大额存单。

提问：你好广叔，关于买房的事情想请教下您，想买个小三房住，有一个小孩读幼儿园中班，准备要二胎，资金大概400，首期要五成，总价在800以内，是自主加投资，重视学位，上班在福田和南山，有四个选择：1.龙华的港铁天颂，环境和房子住起来比较舒服，但地铁应该很拥挤。2.龙华的中海锦城，主要是考虑对面的华东师范学校。3.宝中的纽约佳华客小两房，可改3房。4.宝安的碧湾雅园舒适大两房可改3房。不想再跑输大盘，恳请指点迷津

回答：你好，1、港铁天颂，房子新，环境好，可考虑。2、中海锦城，地铁之上盖，配套好，生活方便，也可考虑。3、佳华名苑，独栋小区，有空中花园，但靠近新湖路有噪音。4、碧湾雅园在西乡，近地铁，也可以考虑。自住首先考虑通勤距离吧，不要太远，浪费时间在通勤上。这个价位能买西部尽量买西部，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，南山明德碧海校区和保税区福外南，这两个学校附近的盘还可以选择吗？总价1500万，想在福田或南山配置一套自住+学位的3-4房。请推荐，谢谢！

回答：你好，1500万的总价不建议放在这两个片区。明德碧海的问题是盘太老+学校认可度不高。金海燕和新浩城7万多横了三年半才翻身，这次涨完估计又要横三年。保税区适合买入中小户型，1500万放在这里浪费了。深圳每个片区都自成一派，有各自适合的资金和体量，低了还能化解，高了会很麻烦，严重影响升值和流动性。

提问：你好广叔，家庭二套房，也就800万左右的房子，南山的看了好几个月了没合适的，现在看福田，比较注重地段，房子自己住考虑舒适型，当然保值一些，看了您的很多文章，目前考虑竹子林的香诗美林，此盘呢也算竹子林的品质房子了，现在前面在盖个写字楼据说有购物的，住着很舒服，还有就是景田的景城府，景城府主要小学好一些，两个社区看样子都属于花园小洋房，请教广叔，如果从潜力角度说哪个小区会更好一些呢，谢谢在线等，谢谢

回答：你好。香诗美林不错的，小区、周围环境好，竹子林地段也是很好的。景城府也可考虑，就是社区小了点。论板块价值，竹子林要比景田好。首先前者。

提问：您好，广叔！您对布心这片区前景怎么看？罗湖彩世界家园96平三房，565万值得入手吗？

回答：你好，罗湖布心彩世界花园。2002年的高层，有小区，有配套，近地铁，生活便利，一套户型方正，居住舒适的大三房，6万多一平，自主肯定是非常划算的。至于前景，你自己也清楚，前景好能这么便宜？不要既要又要，又要便宜又要升值潜力大，没有这种好事给你捡的。对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。我对刚需来说，住得舒心比那百八十万的账面浮盈要重要得多。

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