东莞楼市:房价太高!现在买入会不会成接盘侠?

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提问：广叔您好！目前我在东莞寮步松柏路有一套风临花语岸的房产夫妻联名的，房贷已结清，现想做投资，看了大岭山的③处二手次新房1.光大山湖城二手价一平34000～36000左右三房，万科金域缇香价格一平39000+以上116方4房加上税480万值不值？这个价会不会追高横盘？新世纪领居大三房36000～37000元左右.2.茶山的新楼盘龙湖己冻资，未开盘不一定能抢到，但是鲁能公馆今日开盘网抢到一套100平米，总价260万！目前有子弹240万！做投资选二手的哪个好？还是买茶山的新楼盘龙湖或鲁能？或者还有没有别的建议？

回答：你好。1、光大山湖城可考虑；万科金域缇香，地铁口，也可考虑，这个价格中长期还有潜力的。新世纪领居也可考虑。

2、茶山新盘龙湖、鲁能都可考虑。

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好广叔！我手上有500万闲钱想投资房子，东莞万江或南城，但都是二手房子，您有好的楼盘推荐吗？

回答：你好。这个总价建议考虑南城或者松山湖，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，玖珑湾3个月涨了4千一平，最后一期我的买房成本比前面几期多了几十万，短短几个月，钱有那么好赚吗，心里好不舒服，玖泷湾隔壁小区翠景湾十多年电梯小区二手才一万7每平，我买2万6一平玖珑湾会不会透支了太多？现住常平恒大珺庭，之前就是不懂买房，18年从开发商买2万每平，买过后不久跌了几十万最近行情好才上涨起来目前应该是持平，吃过一次亏我有点怕入手透支的房子.

回答：你好，碧桂园有一定的品牌溢价以及是新盘，价格贵一点正常，加上最近东莞板块轮动，常平炒的也热。翠景湾也没有什么房源，1.7万如果能买到合适的话，那建议买翠景湾

提问：广叔好！我有200资金，住东莞万江，可买两套首付，月薪5万，想买两套房，一套女儿住，一套投资。广叔有什么建议？谢谢！

回答：你好。可考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问：广叔你好！东莞万江双证房，全在我一人名下，自住无贷款！可以凑子弹150！做小生意！年入100左右！想投资一套：一是看无限购的新塘品秀星图，单价2.7万，二是中介推荐用我老婆（东莞户口）名义在南城购二手房，单价4万左右！现在两小孩在上小学，有部分考虑小孩初中学位问题，请问如何选择较好？

回答：你好。双证流动性弱；全款买房，没杠杆，资金利用率低。建议把双证换成单证的，选择第二个方案买南城。

提问：广叔你好，广州南沙明珠湾，越秀天悦江湾，美的华发天珀，单价32000-34000.值得投资吗？

回答：你好，明珠湾是南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。 整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度较高、慧谷西区的城市更新力度较大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值较高但相对最不成熟。 天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的。 但这个项目有个特别的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。 产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的。可以买。

提问：你好广叔，我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？

1.选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市行政价格选？应该优先中西部二线？

2.版块：中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？

3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。

目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。

回答：你好，首先夸一下你，在体制内上班还能够利用周末时间做中介，不惧辛劳与眼光，非常赞。问题也提得很好，看得出来是动脑思考过的。在城市选择上。我不同意广州后劲不足的说法。

广州是一个非常重要的城市，虽然现在排在4个一线城市之末，但是积淀还是在的，有重新辉煌的潜力，而且广州房价比深圳低，有上车的空间。其次是广东内的二线城市，我认为东莞可以关注。如果是二线城市做比较，重庆这样的低单价中西部强二线在全国范围内都属于价值洼地。无论是和江浙三线比还是其他二线比。所以城市的判断我认为是 重庆（中西部二线）≥东莞珠海＞江浙三线

其次是板块上，重庆两江四岸好于武汉光谷。一来是价格更低，二来行政级别也高出一截。重庆房子天量供应的时代已经过去，两江四岸的新盘数量极少，安全性和后劲都更足。最后，买房后的打理问题需要一事一议。如果是持有3年以内，建议直接空关；持有3年以上，建议装修后出租。

提问：你好广叔，想买一个两房石厦片区学位房，主要是中学学位，总价预算700-800，请问城中雅苑现在的价位适合入手吗，近一个月，涨幅10%，谢谢广叔

回答：你好，当您觉得高位的时候，您看看还有没有更好的选择，选择是不是多？如果稀缺放盘，说明房价还是在上行期，依然是值得买的。这个小区也不例外，目前该片区鸡肋小区两房都跑到700+了，城中雅苑为福田四大盘，兼顾居住品质+学位，没有问题的。

提问：您好，广叔！请问福田区的小产权房能买吗？我有朋友一直安利我买小产权房，说是拆迁也有补贴，自主性价比也高，想听听你的意见

回答：你好，不建议买小产权房，尤其是还没买过商品房的朋友。买过的朋友都知道坑太多了，比如无法贷款，只能全款，没有金融属性。没有燃气到户，只能使用煤气，不安全。没有学位，不能办理租赁，小孩不能读书。物业费，网络费，水电都贵普通住宅一倍以上。还有一种情况，就是知道未来要拆迁。不过普通人也很难证明产权是自己的，遇到纠纷可能踩更大的坑。

提问：您好广叔，想问一下作为投资，是买一手房还是次新房的二手房好？广州的房子一手房好像贵很多。

回答：你好，从投资回报率来看，一手房不如二手房，这个也并非是特别的，跟潜力有关。从增值空间来看，一手房也不如二手房。二手房才是真正的价值体现，所以投资客一般喜欢买位置好的二手房。能买的二手房，一定是成交比较活跃的地区，一手房为主的地方二手房肯定活跃不起来。二手房眼见即所得，买在周边配套成熟的地方大概率不会错，入住率越高，说明刚需越多，越有支撑力。如果是投资，打算出租的，就买交通位置便利的二手房，想要涨得多，一定要跟着产业和规划走， 如果位置差不多，产品差不多，价格差不多，楼龄差不多，还是优先选择二手房。毕竟所有的一手房最终都要进入二手市场才能变现，只有占据了位置、产业、学位、稀缺的房子未来才能成为抢手货，才会涨得最多 。

提问：您好广叔，之前工厂在公明现在龙岗，深圳无房，但是只有一张房票且首期五成，小朋友9个月大，下游供应链的原因决定了得回光明，金融街打新做了炮灰，其他新盘也感觉中签无望，您力荐的几个房子只有光明一号在光明中心区，但是单价都6W+了，还没算上税费，天汇城和中粮，宏发上域都在公明，距离地铁有一段距离也享受不到中心区的利好，反倒是文化体育公园等资源都在向中心区转移，现在手里子弹400W，可以接受首期250W也就是总价500W以内的房子，光明二手下不去手新房买不到，龙岗看了大运的颐安跟中心区的学位房，打算二者选其一，所以纠结买龙岗还是光明，怎么买，什么时候买，另外是打算自住为主投资为辅，能有学位那是较好。我现在非常焦虑啊，怕不下手又买不起了，还请您帮忙分析下，谢谢

回答：你好，预算500在光明已经买不到太好的产品，光明也需要持有较长时间，短期的希望不是很大。大运的颐安不错的，可以考虑；核心区学位房一直是涨的最多较快的，有小朋友上学，也可考虑。你的情况，我建议是买核心区学区房，小孩读书，或3年后赚了大钱做置换都比较容易出手。如果想住的舒适一点就考虑大运，光明暂时不用考虑了，其他选择可参考内部选筹。

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