东莞楼市:这几种房子最容易贬值,聪明人都避开

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提问：广叔 您好！现有东莞一套十里江湾房产证过两年值210万没还清贷款，一套对面的万科珠江东岸没办房产证值220万没还清贷款！现在家庭有一个名额资格可以买黄埔，准备科学城投资买一手房持有5-8年，手头有82万现金，该如何配置现在的房产和资金？使资金和杠杆利用率高一些？请给一到两个方案，谢谢！

回答：你好。可出一套十里江湾。或者多凑一点资金。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：感谢广叔的回答，目前石碣玖颂江湾涨起来了，虽然比较适合居住，但毕竟也是中心城区也会有一定的升值空间吧，不适合继续保留吗？大岭山属于松山湖片区，当然更适合居住跟投资了，可是目前价格都贵了，可以推荐一下松山湖或大岭山周边的及滨海湾区的楼盘吗？谢谢

回答：石碣玖颂江湾，现在补涨中，短期先持有。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，目前东莞有房票，计划预算500子弹买一套用于改善自主+投资。目标优选东莞新房。最近看来横沥镇的招商雍景湾联排别墅143平；沙田碧桂园狮子洋二期143平；茶山富盈香茶郡147到180平；东城海德琥珀台131平；厚街中天金域世家120平。请问对这四个楼盘作何评价？

回答：你好。你选的房子都偏自住；横沥联排别墅自住还可，投资一般，涨的慢，流动性弱；碧桂园狮子洋也是，大面积偏自住；富盈香茶郡周围环境和配套都很一般，未来望江也有可能被遮挡；东城海德琥珀台，终于选了个位置稍微好一点的了，有南城CBD辐射，可以考虑；厚街中天金域世家也可以考虑。500左右还可看下：南城投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔你好，如果是考虑长远投资或者以后养老，总价200万左右的三室，我应该坚持选东莞还是可以考虑惠州？如果选东莞的话有哪些建议？考虑惠州的话又有哪些建议？谢谢！

回答：你好。买东莞吧。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，本来打算去广州买房的，研究生学历办的也挺快，9月初让我去迁户口到广州了，但是派出所说我小孩明年4月注册一年级学籍，我和她的户口不能动，不然明年无法入学，去年才买的学区房，不敢轻举妄动，入学不了会被老公骂死的。目前手里200多万的现金，每年家庭攒个200多w吧，现在特别焦虑，总觉得辛辛苦苦挣得钱都被通货膨胀了，有人建议我去北京弄个婚票，但是细算这个成本也不低，而且风险也大。已经通过新加坡留学考试，打算开年疫情好些了，就去新加坡呆半年办公弄个上海户口，所以目前不考虑上海婚票，但是真心想去一线建个仓！我该咋办呢？谢谢广叔指个路，或者是我现在就不管这个事情等孩子入学了再说，谢谢，有点乱

回答：你好，孩子的户口能不能跟着爸爸呢？ 较好的方案就是让爸爸把户口迁到学区房里，如果学校要求父母户口都在房子里，你们夫妻可以离婚。 离婚之后把你的户口迁到广州买。 上海落户之后再买上海好了。

提问：广叔你好，听说深圳要扩容，东莞滨海湾新区、惠州惠阳区都暂停各类项目建设和用地规划了，你怎么看？东莞会划入深圳吗？对东莞房价有利好吗？

回答：你好，深圳扩容传闻最近又来了，这个消息每年都有，都听的厌烦了，但每次传播依然有人欢呼，乐此不疲，原因很简单，有利益，一扩容，房价要跟涨。 深圳如果要扩容，只把东莞临深的几个镇区纳入的可能性不大，那样的话，东莞的面积少了很多，有点不伦不类了，要扩应该是东莞全境并入，因此，一个滨海湾新区的动作并不能说明什么，东莞的其他镇区都没有什么动作。 东莞也不是弱角色，论城市历史有2000多年了，也算历史名城了，经济又不错，全国排名第19名（比省会济南还高），当年因为灯红酒绿，被低看一头，现在早就转型洗白了，松山湖和城区的房价超过深圳东部不少地方，还以为东莞要抱深圳大腿么？人家自己的腿就挺粗了。

如果万一扩容成功，利好深圳核心片区。 一旦扩容，会有很多张深圳新身份证，社保满三年后，这些企业扩容区的企业主，会买入深圳核心片区。 对于扩容区本身房价，短期利好，但挣不到钱，天花板是龙岗坪山，当然，东西部会有差异 但是，总体来看，这个时间节点，深圳大概率不会搞动静太大的扩容，时机上不是很成熟，尝试一下扩权，搞搞统一规划，促进深圳都市圈一体化的可能性是有的。

提问：你好广叔，刚看到您评论的香饽饽之一华丰前海湾二期我有一套房88平，900弓挂卖了2月了还没成交。现在适合出手置换吗？1300左右总价，换哪里好？

回答：你好，如果家庭就一套，我倾向于1+1的配置，会更灵活，就是一套自住，一套投资或者学位房。 如果已有投资房，这套加杠杆置换更好更大的，支持平稳期置换。虽然税费高，买卖起来会比较难受，可是深圳的房价一旦没有了枷锁，便会如脱缰的野马，买起来会更难受。 至于1300万怎么买，可以选择板块更好的次新或是学位优于碧海的。

提问：您好广叔，最近看中两个房，一个新房三房100平左右，另一个是2005年建次新房120平，两个房预算总价差不多，比较纠结选哪个比较好。

回答：你好，建议选择新房三房的100平，因为如今的户型设计已经理念跟以前不太一样了，很多的次新房，特别是2000年到2005年左右的次新房的120平米，虽然面积大，但是整个功能性其实并没有很好的利用，特别是很多的卧室，开间做到4米，这其实对于任何人来说，完全的面积浪费，其实就是因为当初的设计理念或当中的房价导致了整个一个设计产品是这样的一个情况的，所以对于整体的舒适性功能性而言，100平米现在的三房并不会比以前的120平米次新房要差。 另外如果同等价位选择新房，不管是首付也好，各种税费也好，它的成本会更低。当然也需要考虑的是新房的交房周期可能会更久，中间会产生一定的居住成本，而这一点是需要考虑，但是如果其他都不考虑，比较推荐于新房的三房100平米，而且目前的新房三房它都有装修的装修体系的升级对于家庭居住空间的利用也是很大的提升。

提问：你好广叔，新人首问：目前手上有首付款70左右，预算260以内的房子。我先生在天河上班，我在番禺上班。考虑资金和居住体验想在番禺交通相对方便的地方买房。目前看了番禺广场附近和市桥附近的房子。先生的诉求是离地铁近，我的诉求是离地铁不太远，居住环境稍微好点，有相对的升值空间的。学位的问题可放后考虑，因为打算较快也是一年后生小孩。现有3个小问题请教您：

1.市桥和番禺广场预算内的二手房哪个性价比会高一些，主要指居住体验和升值空间。

2.番禺广场目前我们看东华花园比较多一些，但该盘目前挺热的，一期南向的基本被秒。目前还有两套南向小户型的，一套是77平，251万，一套是82平，262万。现在东华花园一期还值得买吗，是不是高位接盘？

3.如果东华花园现在不值得买，那番禺广场附近还有预算内值得买的有哪些楼盘呢，价值点在哪呢？

回答：你好。1、可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。2、东华花园，离地铁不是很近，有一定楼龄的步梯房，自住可以，投资的话未来容易跑输的。3、番禺广场能通勤直达珠江新城。

提问：广叔，您好！原来在茶山买有一套房在贷款中，现计划首付40～50万帮儿子在东莞购买一套商品房。请求推荐。

回答：你好。可买个160左右的房子，看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：（新人首问）本人坐标东莞南城，已婚，排名前列套房子还未结清，现在想趁这个尾巴投资一套小房，因为手里只有35万，所以打算两夫妻各自向银行贷款30万然后买个110平的房子一次性付清。一开始看的是南城cbd的保利公寓，后来怕出手难所以没买，开始看二手房。

1.看了石碣合信，要180万，五成首付不够，贷款银行的也不够，因为一套房也要还贷款，如果再借压力太大。

2.大朗敏捷春天、财富公馆、金沙雅苑这三个地方推荐哪个地方？打算手持有3-5年后转出值得投资吗？110万敏捷春天资金也不够，建议继续贷款咬咬牙下手不？

3.买增城新塘或者石湾的龙湾新城，龙湾新城现在大概在1.4万一平方，朋友已经买了这里投资，19年尾9000一平方，20年尾1.3一平方，现在1.4左右。如果是不买东莞，推荐增城新塘哪个楼盘好？还是石湾？现在先上车这个想法对不对？还是不要给自己那么大压力，因为实在不够打算把家里车子卖掉，现在还可以卖个20万。

回答：你好。1、石碣合信生活配套方面还是挺方便的。2、优选财富公馆，次选金沙雅苑、敏捷春天，可以踮踮脚买。3、石湾的龙湾新城自住还可以，有一定的配套。但价值不如新塘，可看下新塘：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

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