东莞楼市:这种房子不要买,买入就要站岗

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，新人首提问，在东莞有一套房，想投资一套，看过增城的保利大国瑾，这个二套房可以做到3成。还有增城万科金色里程，增城万科城，也看了大岭山的松湖半岛，哪个有投资优势？或者房叔有没有别的楼盘推荐下，我是新手，烦请指教

回答：你好。保利大国璟位置偏，没有地铁，配套一般，总体一般。万科金色里程不要买，荒山野岭的什么都没有，买入就要站岗。大岭山松湖半岛可以考虑。优选考虑松湖半岛，增城看下新塘，如品秀星图，增城一定要买地铁口的房子。

提问：广叔你好！我是东莞松山湖户口，老公是外省户口，我们俩现名下各有一套房。现想在松山湖买套二手小别墅改善住房，从去年看到今年，价钱差不多一套房涨了八九百万，还房源稀少，一直矛盾中无法下手。想请教广叔，现在别墅价钱特别高，入手会不会是高位？值不值得？因为别墅的首付款要花掉我全部的积蓄，剩下的还要想办法向银行贷，说穿了就是把全部钱押在这套别墅上了，心里有点没底。

回答：你好。现在入手可能会横，因为刚刚涨完。如果是自住，从长期来看还是可以入的，长期由于通货膨胀，还是会涨的。较好是趁年底多淘笋，一些急用资金周转的业主会抛一些笋盘出来，不要急。

提问：房叔你好，昨天签了大朗新世纪美好家园C栋的53平的复式两房，可以改三房，楼层是3楼，朝向西北，房价95万，但是由于不满二，所以多了五万块的增值税，当时听中介忽悠就下了定金，现在感觉很亏，听其他中介说这个小区经常有笋盘，有个四楼的同户型也是在今天98万成交的，但由于没有增值税所以算下来比我这个还便宜两万多，因此越想心里越气不过，感觉被坑了，想不要两万的定金了把房子退掉，房叔觉得怎么样呢？

回答：你好。大朗新世纪美好家园房子是没有问题的，但是中介未告知不满二需要多5万增值税，这一点存在问题，未尽到告知义务，存在哄骗行为，导致资金不够支付，可以以此为由申请退回定金。再重新淘笋。不行就投诉他！

提问：你好广叔，我知道你不是太看好广钢新城的发展，我看了金融城片区附近的房子盈彩美居、美林湖畔和阳光假日园，兰亭盛荟这些二手房，再看看广钢新城片区，居住品质、地铁、学位简直是秒杀金融城，而且这边西朗地铁站四个地铁通过，后期广信板块、广纸板块，也是有大量的商业配套；问题：1、鱼珠金融城附近楼价已经超过广钢新城不少，楼龄还要旧好多，广钢新城发展前景也还是不错的吧？虽然不能够暴击，但是跑赢广州一半的市场还是可以的吧？2、盈彩，美林，阳光假日这些基本上都是一个地铁站，楼龄老旧，价位偏高，而且基本上没有好学位，以后这边的人想让孩子上学，还是要到中心城区，越秀、海珠、广钢新城这些教育配套完善的地方？你不认为这个等于是被反收割吗？我买好广钢学位房，等你们金融城的白领回来买，不是吗？你认可吗？

回答：你好，这个问题有点意思，我认为你已经买了广钢了，所以需要来我这里找一个确定的答案，或者至少是确认的答案 至少说，从概率上来看，往东往南的这个策略一定是没有错的，至于说金融城鱼珠，跟广钢新城相比，能够优多少，这个不好说 但至少这个逻辑是一定对的： 1、你买的房子是附着在所在的小区之上的 2、你买的小区是附着在区域板块之上的 3、你的区域板块是附着在一个城市之上的 而以后表现和趋势就是：前两者会体现的越来越明显，以至于过几年你都怀疑自己的判断，在一个城市之内，区域板块和楼盘小区才是重中之重

提问：广叔您好，我们是经营一家外贸公司，准备卖掉东莞的两套房子，把公司和全家搬迁到深圳，总价预计在500万上下，首付5成，深圳看了一圈房子后觉得只有龙岗适合入手，无意中看到你对龙岗的点评，觉得应该多看点房子再做决定，特此加入知识星球，请教十三老师，我们的情况是有两个孩子一个读二年级一个读小班，家里有6个人，至少要三房，自住学位投资兼顾，老师有没有什么好的建议，谢谢！

回答：你好，500 全能以内的三房，还希望学位不要太差，只能选龙岗和罗湖了，福田够不上，除非加大预算。 推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城 绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座

提问：你好广叔，刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园，哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，还有什么方式操作？

回答：你好，栖游花园周边配套和学校一般，但是这洽洽是暴击的存在点，建议买入。 花好园相对也不错，地段非常好，好租好卖，但是学位也是短板，除此之外可以关注碧海 西乡 沙井和上塘板块，溢价相对少一些。

提问：您好广叔，我发现好多热门小区的房源越来越少了，是卖掉了，还是业主下架了？

回答：你好，我之前就说过，好房子都会惜售，未来核心区域可能会出现无房可卖的情况，你去看看深圳湾有多少挂盘的，不是真的没房子卖，而是挂盘价过高、业主不诚心卖，低价盘可能来不及体现在中介网站上，就被扫掉了。

提问：你好广叔，我在龙岗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%为公积金贷款，月供5300。房子是夫妻双方共同购买，我是主贷。目前两个人都在龙岗大运天安数码城上班，85后，我在央企上班（比较稳定，但职业短期上涨空间也不大），两人税后年收入50万左右，每月还有公积金7500左右，手里存款约70万，有一个小孩在读幼儿园小班。因家庭杠杆率过低，想通过排名前列套房加按，再7成首付投资一套房产，我的问题如下： 一、以我的情况第二套总价控制在多少比较安全？二、第二套纯投资，打算出租长持，能不能帮忙按总价推荐几个潜力比较大的区域？谢谢！

回答：你好，加按之后，可以考虑入手总价在400万以内的潜力盘。月供控制在2.5万以内，合理优化租金收入。租金稳一点，南山前海、西丽、科技园片区；福田梅林彩田、保税区皇岗都不错；宝安西乡、碧海、沙井都不错。另外光明板块也可以关注，博暴击收益。更多分析参考内部推荐给你的楼盘。

提问：你好广叔，最近看中了泛海城市广场一套67平的公寓，东南向带阳台通燃气，443万，您觉得可以投资吗？我手里有现金450万，有房票，名下有贷款，不考虑学位，想投资南山。月供可以接受三万以内，不想太大压力！麻烦广叔赐教！谢谢！

回答：你好，公寓几乎没有二手市场，税费高，涨幅慢。除非你房票用完，考虑纯自住，价格是周边商品房的5折左右才考虑。追求低总价可以关注山海津，低单价低总价的次新盘，背山面海，地铁尽端，交通有待改善。目前距离地铁稍远，但交通利好有兑现。附近商业、学校、商务办公等比较齐全，楼盘有一部分的人才安居房，品质还可以。或者栖游家园。其他推荐可参考会员内部分享！

提问：您好广叔，请点评一下新新家园和万科金域华府这二个小区，从自用学位来看，哪个小区更优，有潜力

回答：你好，益强小学+红岭石厦VS书香小学+深外龙华，这两个重量级相当，都是区级别里比较能打的组合，自用皆可，但都不算真正的先进；单价和产品来看：02年的新新家园95平三房1150w；10年的金域华府134平四房1150w；两者的单价差了1.4倍，居住体验差了一代半的产品，所以很显然是金域华府更有增值潜力。别说什么龙华不如福田的鬼话，城市设计是一代比一代强的，两者的通勤便利度没有差很多，单价和居住体验的优势就会引导购买力外溢。

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