东莞楼市:再有钱也别买这里,简直就是糟蹋钱

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，我想问一下，为什么同是东莞企石的楼盘，嘉宏锦城（二手均价1万3）会比对面的碧桂园（二手均价1万5）便宜那么多，另外企石新房华润公元九里都要1万7千多了，嘉宏锦城还有升值空间吗？

回答：你好。嘉宏锦城靠近高速，而且周围厂房多，环境不是很好，且没有啥配套；对面碧桂园人家是有点配套的。华润公元九里相对要好一些；嘉宏锦城被高速立交圈起来了，所在片区发展受限，上涨乏力啊！

提问：广叔您好：请问松湖半岛和保利首铸天际，从投资角度看，哪个回报率更稳更高一些呢？

回答：你好。松湖半岛地段价值要大的多，建议考虑前者

提问：房叔，你好，东莞沙田海上明悦是否可投资

回答：你好。沙田海上明悦目前没有什么配套，周围也都在建设中，如果是中长期投资可以考虑，短期的话不建议。

提问：广叔您好，昨天您建议上翠珑湾，和我的想法也是一致的，但是考虑到翠珑湾三期学区一般，1.自住是否应该极限上松湖里的鱼的三房二手房或者保利红珊瑚呢？长期来看，这两个楼盘是否有还有投资价值？2.二手房价格，怎么砍价及交易代理费怎么谈呢？3.怎么找到利率低的银行贷款呢？打工人买房不容易，望广叔答复。

回答：你好。1、长期看两个楼盘都有价值。2、可参考置顶帖买房手册砍价相关文章。3、多咨询几家应该就是了。

提问：你好广叔，我在深圳石厦有一套房子，明年小孩子上学想换到百花实验片区，但是百花的学位房从去年8月开始涨，到现在已经涨了30-40%左右，请问现在换房是好时候吗，还是再等半年看看？或者你觉得如何操作比较好呢？

回答：你好，感谢付费！ 从教育质量来说，肯定是百花非常好的，但从投资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。 如果真是看重百花的教育就买，花点时间淘笋，不用着急入手，如果同样看重升值建议再多看看。 可以等一等华润城，考虑学区和投资，还有教育和升值能兼顾的更好选择。

提问：您好广叔，我今年37岁，有两个小孩大的9岁小的2岁。老公去年生病目前不能工作（不确定以后能否工作赚钱），家庭年收入12到15万。佛山北滘有一套房子89方自住，贷款已还清。广州有一套小产权房(在出租2千一月,有规划拆迁不好出手)，手上子弹120，有一半在理财。我是肇庆人，家人都在肇庆，一直有想法在肇庆买套房子，平时有空和孩子假期的时候回去住住，老公生病后我这个想法更强烈:

1、想缝年过节回去肇庆有自已的房子。2、是想有升值空间比钱放银行强。3、退休后可以回肇庆养老。我纠结的点是:1、肇庆房价升值慢，但我购买压力不大。2、我手上的钱在广佛投资一套房子等收益，这样压力会很大，因为整个家庭只有我在支撑而且收入不高。请广叔指点，根据我的情况是否适购房，有什么推荐？

回答：你好，目前肇庆房子还是刚需为主，投资价值不高或者说投入大、周期长、回报慢。整个珠三角来看，肇庆不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。买房投资的话要理清楚自己的分期、贷款、借款，出借、可变卖资产、工资、正负账目。扣除突发储备金、日常固定支出，做出合理增长预估。详细合理的列出来自己的经济状况。

结合自己的需求乘以*1.2倍，去匹配后，再决定自己是否要买房。不要为了买房而买房，更不要因为别人忽悠，说哪里好就跑去买房。房产的5大核心价值：居住、学位、投资、圈层、金融。我们需要什么，就定位什么，根据定位来制定买房策略。

提问：广叔你好，在关注越秀区的学位房，想问下，华侨外国语的学位房60方的淘金华庭可以接盘吗？单价六万左右，也不自住，纯粹因为楼龄新一点，其他的实在是太老了，下不去手

回答：你是投资对吧？是我就不建议了，快400万的预算买一个2房投资其实不太合适，行情来了大概率会多个100多万，试问到时候有几个下得了手买500多万的60平学位房，60平比上不足，比下有余，有点尴尬。 更建议你去金融城鱼珠老黄埔科学城万博一带买网红盘，流通性好很多

提问：你好广叔，目前首付可以300-400万左右，想在龙华上塘，红山买一套三房，上学和自住。龙华实验的合正中央原著，中航天逸，星河传奇，还有上塘的中海锦城，鸿荣源尚峻。 因为金茂府签订的华东师范附属即将开办，想博弈这个学校的学位。中海锦城单价已到九万，感觉有点不划算，应该没有什么空间了。不知道选哪个好一点？

回答：你好，合正中央原著 红山配套，龙华实验学校就在隔壁 9栋高层和部分联排别墅，高层两梯四户，每栋每套都朝南，无遮挡全天日照，户型方正，89平三房。 缺点：离地铁站有两个红绿灯，1.4公里；大户型双证；价格偏高 中航天逸还可以，但红山上塘龙胜这一片竞品太多，选择面比较广，并不稀缺，又没有好的学位，很难走出独立行情，我们投资喜欢选择少有的，具有稀缺性、较好是带个优质学位的 这个预算更推荐龙光玖龙玺，有深外学位的利好 正常领涨.普涨.补涨是按照区域.总价.具体楼盘带有的资源来进行区分... 按照三年来看你看一下哈（水谢.九龙玺）是因为有学校利好.然后价格上涨（领涨）然后（锦城.曼海宁）这些价格相差就会被逐渐拉平所以是（普涨）然后在看看世纪春城.梅龙镇这些就（补涨） 整个深圳都是资源较好的，购买力较好的先涨。

提问：你好广叔，近期想在深圳买一套总价200-260万的小两房，投资兼自住，小孩10岁，希望学位相对好一点的，到时初中读公立也可以，一手二手房都可以，请广叔给点建议，多谢！

回答：你好，你这个预算以内的两房只能买一些市区的大厦物业，这类多半不具有良好的学区属性，否则早就不止260了。另外就是远郊还可以淘到两房，而龙岗是几个远郊里教育较好的，深圳前50名的龙外，以及龙城中学都还有选择。

提问：你好广叔，我婚前有一套财富港的两房已还清，老公婚前一套公园里的三房剩130万，去年100万首付在塘厦投资了一套三房，宝宝五年后上小学，想在宝中换一套中上学位自住三房，在不增加压力并可以三成首付操作前提下，考虑了三种方案：1.今年公园里平换一套宝中的600万小户型学位房，过3年三套房换一套宝中房。2.今年深圳两套房直接换成宝中1000万的学位三房。3.暂不动，3年后三套房置换。我倾向方案1，看好财富港及宝中价值，为三年后增加置换筹码。但也担心布吉大换宝中小，加上贷款利率差和各种费用，会不会对三年后宝中期待过高？其实并不划算？公园里一直有地铁传闻，也怕卖了会涨。您有更好的建议么？现在无房票怎样操作较好？财富港无贷款可以过给父母腾名额。

回答：你好，倾向方案1，财富港看涨，继续保留，对敲给父母，腾房票+融资。公园里区位不行，尽快出手，可以置换到宝中，虽然是以大换小，但也是坏换好，放心大胆换吧。

提问：你好广叔，本人月收入1万，明后天签约以255万卖出罗湖区太白路雍翠华府36.7平米的1房1厅。腾出二套房资格，夫妻均为深户，想置换一套总价300万左右的小两房。知道想买中西部不太现实，所以考虑罗湖，布吉，横岗，龙岗坪山这些地区的二手房或新房，目标是投资出租方便，暂不考虑好学校！目前只看到符合条件的有深圳东站附近的老花园我爱我家（也叫龙威花园）和横岗的志健广场和隆盛花园三处，还没有下定决心！如您有更好的建议我们万分感谢！急切热盼回复！

回答： 你好，雍翠华府一房不住可出手置换。龙威花园在深圳东站旁边，近布吉站，总价低，可考虑的。志健广场，横岗站，一楼底商，生活非常方便。隆盛花园，也是横岗站，花园社区，有一定楼龄了，300万左右能买到个小三房了。如果选的话就按照你这个顺序选吧。自住主要考虑通勤距离。其他的推荐参考内部分享。

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