东莞楼市:这类房价根本不涨,买房一定要远离

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问：广叔您好，本人单身.房产小白一枚。目前手中有50+，年收入15W左右。首套房，不想借款，工作地长安，想投资一套保值。同事介绍了大朗 东方敏捷春天（12年建成 ） 万荟时代复式（13年建成） 新世纪美好家园复式（06年建成 ） 财富公馆复式（07年建成） 松湖豪庭（时间不知）。问题：1.以上几个顺序如何选 择，考虑建成时间思路是否错误。2.抛开同事介绍大朗这个地方，请广叔帮推荐几个利好适合楼盘。

回答：你好。东方敏捷春天可考虑；万荟时代，一楼底商，也可考虑；新世纪美好家园、财富公馆近未来地铁大朗站，优先考虑；松湖豪庭是16年建，要新的多，也可考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔你好，我老婆东莞户口，我外地户口，东莞社保交了5年了，在东莞虎门有一套房，95平，3房，市价290万左右，有60多万贷款，有二套房票，孩子高二，想投资兼保值再买一套，如果位置价格各方面合适也可以买大点自住，现在住的卖掉，不算一套，二套月供最多可接受1.5万以内，首付150万左右，请广叔帮忙看一下，虎门现在新房或者次新房都3万多了，价格太高了，虎门的配套不足以支撑这么高的房价，怕以后房子横盘，买在山顶上，我看广叔经常推荐南部湾万科城，可那个地方周围没什么配套，商业和交通都不方便，可否明示推荐理由？考虑新房华侨城云麓台二期，122平，410万左右，不知道有没投资价值？周围没商业配套，龙眼璀璨时代新房，周边都是民房也不行，国际公馆房龄差不多10年，大多是双证，再买会不会有点老了，或者考虑大岭山松湖碧桂园3房，那里也有点偏，以上有值得买的吗？或者广叔有其他好的推荐吗，长安，虎门，大岭山，沙田，大朗都可以

回答：你好。整个滨海片区我都比较看好的。南部湾万科城，大社区，西边、东边1.5公里左右都有配套的，而且它的配套有提升的可能。华侨城云麓台二期，北边高速、山，周围工业厂房，差不多属于边角地带，发展受限。国际公馆房单证可以的。松湖碧桂园也可考虑。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：新人提问。你好！广叔，我老家一套住房120平，欠款32万，月供2150元。在虎门琥珀公馆有套公寓，欠款36万，月供4200元（目前出租2500元/月）。虎门盛世豪庭（全款）有套房刚出售300万，我与老公步入中年快五十岁，收入能力不强，收入除掉开支只够月供六千多元，一个孩子读大二。工作上住虎门和沙田都可以。现在想买套房投资+自住。看了虎门很多房，便宜点的老破旧看不上，虎门次新房也要3万多。也看了沙田的礼顿，碧海云天，礼顿公摊非常大，碧海云天第三期年底开盘，户型方正公摊小，绿化景观很好。还有碧桂园柏丽湾二期正准备年底开盘，小区旁边有建公立小学与幼儿园。

1，是买虎门的旧房还是买沙田的新房？

2，沙田的碧海云天好，还是碧桂园柏丽湾好？

3，如果买虎门，广叔推荐哪些楼盘，因不想承受太多压力，现有300万资金如何运用。以上请广叔指教。

回答：你好。老家房子自住可保留；虎门公寓建议换成住宅；

1、虎门的房子可以买，但是太老的房子不建议。考虑沙田

2、碧桂园柏丽湾更好一些。

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：房叔你好!买房小白。工薪阶层，子弹40，月供5K。在东莞工作，想在增城惠州东莞上车。惠州都说是坑，纯投资。又只能在惠州上车，请经验丰富的房叔指点指点。再请问下惠州仲凯潼湖高新区可以入手吗？可以从那些地方入手，请房叔指点？

回答：你好。子弹有限的情况下，可以考虑惠州的，潼湖不建议。

惠州比较有价值的区域：

一是坪山临深片区，以巨盘龙光城为代表。

二是可实现深惠通勤的惠州南站片区，以星河丹堤为代表。

三是白云新城片区。

推荐白云新城，不是所谓高大上的新区规划，白云新城惟一的价值点，就是14号线的预期，还有离深圳14号线终点站沙田站最近。

第四个推荐的是万达广场周边。

提问：你好广叔，新人首问，我们年轻夫妻在深圳工作，后期很有可能去武汉工作。现子弹50，摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的，户型和价格都挺好，但现非常纠结要不要买？怕买了万一不去武汉不自住，房子太大又脱不了手。现在年薪20，如果不买的话，接下来要怎么办呢？烦请您帮忙分析一下吧[抱拳][抱拳][抱拳]

回答：你好，瑞园当然要买啊 花山的优势，我们在圈子内分析过很多次，大家感兴趣的可以搜索往期问答。 此外，选择花山还有一个重要的原因：价差关系决定着未来涨幅。 东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？ 毫无疑问，是光谷东核心区。 方法论：所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。 价差\/交通距离=N，我们要找的，就是这个N较大的区域和楼盘。 所以，各位，摊开武汉房价地图来看。1.8的光谷东和1.3的花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。 所以找这个城市价差关系较大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是排名前列受益区域。

提问：你好广叔，请问感觉上海目前的发展己停滞，深圳发展很快己远远超过上海了吗？

回答：你好，没有觉得深圳的房价比上海贵，上海内环内核心区域房价新房都是12w+，再来的次新房也是9w。深圳房价看上去比上海贵，有几个原因，

一个是深圳每一轮都是先行启动，刚涨过一波，上海还没有启动，所以看上去深圳更贵一些。另一个是深圳有很多房子面积，75平米可以做到3房，90平米做到4房，如果把这些面积折算回去，也不见得比上海贵。上海有自己的问题，因为人口流入和严格的政策管控，还有就是更加注重调控，但是上海对长三角土豪的吸引力和头部的ip，近期深圳还赶不上。地位不是人们的评论,而是要靠数据说话的,比如gdp总量人口总量、金融产业聚集度、世界五百强入驻数等。

上海未来可能就是中国的纽约，深圳就是未来中国的硅谷。上海有独有的国家的支持。上海的金融中心，科创中心的定位有了之后，上海的发展也不会很差。深圳有比较灵活的市场创新机制，人口流入，是深圳上涨的根本逻辑。如果更长的时间之后,比如20年、30年 ,而且行政范围扩容,比如将东莞和惠州并购掉,则总量也可能超上海。估计未来十年,都会保持在基本差不多的水平。

提问：你好广叔，想请教，未婚首套房，预算总价200W以内，自住为主加保值，工作在越秀农讲所附近，想买近工作的地方，哪个区比较合适？自己比较倾向越秀的老破小，但是这样的预算感觉选择范围很少。

回答：你好，200万总价预算，在农讲所附近，也只能买德政南路、德政北路的一些楼梯楼，40-60平的小两房，如果按照所描述来看的话 我提供另外一种思路，如果换成投资的话，是否可以把目标放到番禺或者老黄埔呢，因为这个总价大概率只能往这些区域走了，不然就只能是越秀区的老婆小，而2-3年后的结果就是：老破小根本涨不动，住起来的体验感又很差

提问：您好广叔，10年入手观澜招商澜园双拼户型，当时还能在南山买个不错的房子，现在就只能买个小房了，很后悔。最近弄到一个房票，可以入手一个首付5成总价600万左右的房子，中介推荐了南山的几个房子，雷公岭住宅A，64平；南光城市花园，47平万；中润百分百，43平，万；金钟大厦，38平。请问这几个房子是否可以入手？还是选择福田或者宝安或者打光明新盘，纯投资，刚关注楼市两个星期，不知道有没有笋盘推荐，可以让我少走弯路。

回答：你好，雷公岭自住体验差，博旧改机会成本太高，不建议买。 总价600万，如果可以长持，建议光明 沙井打新，或者买南山的次新盘，比较推荐松坪村三期。 松坪村三期，位于深圳市南山区高新科技园北区东侧，东邻大沙河山野公园，地理位置优越。但小板块却被京港澳、沙河西、北环围绕，优缺点显而易见。 2012年建成入住，小区分为东西区各五栋。花园社区，园林设计，在寸土寸金的南山区还稍显阔绰。东区花园略小于西区，生活氛围好，小区人车分流，停车位充足，南山少有的不用担心停车位的刚需小区。整个小区围绕群芳街，各种生活必要的社区配置便利齐全，满足日常需求，但并不高端。

松坪村三期入住率高达100%，因为其地处科技园片区的优质区位优势，现在无论是业主还是租户都以科技园片区的年轻白领为主。 宝深路、广深高速和沙河西路这几条主干道，车流量大比较拥堵，还有一点需要注意的是东区可能会受到噪音干扰。小区附近规划有地铁13号线松坪站，距离小区1.3公里不算近，公共交通方面目前还是依赖于公交车。

提问：您好广叔，你好，本人30岁，已婚，有孕坐标广州，对于买市区老破小还是郊区的次新房比较纠结。一方面考虑以后小朋友读书在市区接送距离和小朋友的睡眠都很重要，但是也想到如果以后要再次置换，面临这样的成本是非常高的，不知道广叔有什么建议。

回答：你好，对于买房未来使用这个阶段的问题，其实小孩子或者教育这个层面是大多数购房者永远规避不了的。但凡去讨论小孩读书学区房教育这个问题，大多数家长总想给小孩较好的或者总想适应学校的一些氛围理念去规划生活。如果去买郊区房有很多好处，但是如果一旦想到小孩子每天上学要一个小时，或者说对应的学校路程非常痛苦，那么未来是很难受的，大人让自己难受是很容易调整的，但是如果要小孩子难受，内心会有很强的负罪感或愧疚感。

所以建议就是面对这样的问题，可以先考虑小孩子这个问题，不然的话你未来会很头疼。特别是如果夫妻两方之间有是一个比较强势的爱孩子这样一个心态的话，未来夫妻感情可能也会是一个很重要考虑的因素。年轻人排名前列次买房的时候都会希望自己能够因为这套房子过上一个特别不一样的与众不同的年轻人的生活状态。实际情况是，确实结婚后没有小孩子的一段时间可以这样的，但是一旦有了小孩，我们生活一定会沦为平庸，一定会沦为现实，所以要慎重考虑。

提问：你好广叔，坂银通道的通车会给坂田带来什么影响吗？想知道坂田投资买房未来升值空间大吗？

回答：你好，随着坂银通道的通车，未来的坂田与福田、罗湖的关系将会日益紧密。首先是交通，坂银通道缓解了G94高速、清平高速、南坪高速的交通压力，往福田、罗湖的通勤时间大大缩短，交通效率上一次大的飞跃。第二、这条核心道路贯穿坂田内部，直达福田、罗湖，可以快速共享除学位之外的各 类优质配套设施，通程时间的缩短，会下意识地认为三方是“一体”，甚至出现“同区化”的概念；第三、随着区位配套的逐渐补齐，在同等价位下，购房者很可能到坂田买房。综上，坂银通道的开通将给坂田带来质的变化，未来将有巨大的发展空间和潜力。

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