“禁墅令”来了!东莞市区、TOD区域禁止变相建别墅(附解读)

2019年8月13日，东莞市自然资源局发布了《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（下称：《指导意见》）。

根据《指导意见》，未来，中心城区（莞城、南城、东城、万江）、轨道站点TOD地区等高密度区域，禁止建设层数低的住宅；居住项目内，则严禁建设别墅，低层或者多层住宅严禁变相改造成别墅。

对于其他一般地区，允许保留少部分层数低的住宅；此外，《指导意见》发布前已通过报批的项目可按照报批方案进行施工。

官网截图

//业内解读//

政策将对未来楼盘项目规划有何影响？将给楼市带来哪些影响？预计将对东莞的别墅市场造成什么影响？

优房超房产经营中心总经理王斌认为，从政府的角度看，新规更有效提高土地利用率，从城市规划和城市面貌上来说，低层住宅虽然从居住舒适度或者使用者的角度去看是豪宅，但是从外部观感上来说，其实不如高层建筑的外立面。

从开发角度上看，近几年其实很多开发商已经在大平层豪宅领域做了尝试，比如现在在售的中海莞府，高档次的产品供应其实不会受到太大影响。

从市场角度来看，新规出台对市面上还在销售的中心城区的别墅产品来说稀缺的产品将会被追捧。

东莞房协秘书长陈骏良表示，该项政策实际上东莞早有文件规定，出台这项政策的原因是目前住宅用地供应紧张，为了更好地利用好土地空间，杜绝土地资源的浪费，需要从别墅项目的审批着手，总体而言，对市场的影响不大。

东莞合富研究院高级分析师李兴旺认为，此文件旨在规范小区规划布局，降低土地占地，拓展小区公共空间，提高居民居住舒适度。同时严格片区控规，利于城市管理。这是对东莞居住小区功能规划的优化，也较大程度避免了高密度的“商墅”产品的开发，对于行业的健康及居民品质生活具有积极意义。对房企的影响：对于部分高地价成本地块及通过低层产品利润溢价的房企有一定影响。

有媒体评论道：未来别墅项目的审批会越来越难，打擦边球的类别墅项目也会越来越少。近年来，市面上大多数别墅都是与高层、洋房混居，真正的纯别墅社区数量“凤毛麟角”。《指导意见》出台后，未来，中心城区的别墅产品会越来越稀缺，“最后的晚餐”因稀缺而珍贵。

//历年禁墅令一览//

1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；

2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；

2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目;

2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；

2016年，停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制。

2019年4月3日，住建部再发文，各省市将严控别墅产品报批报规工作，两会后已有多个省跟进落实该文件，严控别墅市场。

↓原文件如下↓

消息来源：东莞市自然资源局

采访来源：优房超、东莞市房地产业协会

文/徐静瑜 陈佩香