东莞楼市:买哪个楼盘好,哪个升值潜力大?看完一目了然

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，新人首问，请问下东莞市寮步镇中心区的万科金域东方和靠近东城的皇庭峰景一号，买哪一个楼盘好，哪一个升值潜力大？

回答：你好。建议选择万科金域东方，周围环境更好一些。

提问：广叔，麻烦看下二套房纯投资，打算长期持有，需要五成首付，预算首付九十多万。在广叔指导下看了 松湖传奇，碧水天源，万科金域蓝湾，美好家园，财富公馆，松湖豪庭，金沙雅苑。前三个已经搞不了了，总价三百万以上，而且没什么房源，捂盘销售严重。财富公馆便宜，但是那边中介都说物业不好，导致出租特别多还不太好租出去。比美好家园低一两千一个方。广叔是怎么看财富公馆？美好家园几乎没什么二房三房房源。松湖豪庭周，楼年龄新，但是周边好像比较差广叔推荐的原因能指导下吗？我的问题是 小三房有点够不上，只能两房，这几个地段两房有入手意义吗？入手怎么排序？准备去沙田扫盘，沙田广叔推荐的那些盘相比松山湖周边 哪个更有意义呢？谢谢广叔！

回答：你好。财富公馆主要是没有花园，小户型多，但近未来地铁，配套也还可以；松湖豪庭是价格还可以，适合附近工作自住，可作为一个参考选项。看你的情况，纯投资沙田也是可以考虑的，但需要买新一点，较好是买个3房。预算有限要做一些取舍。

提问：广叔 您好！现有东莞一套十里江湾房产证过两年值210万没还清贷款，一套对面的万科珠江东岸没办房产证值220万没还清贷款！现在家庭有一个名额资格可以买黄埔，准备科学城投资买一手房持有5-8年，手头有82万现金，该如何配置现在的房产和资金？使资金和杠杆利用率高一些？请给一到两个方案，谢谢！

回答：你好。可出一套十里江湾。或者多凑一点资金。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：感谢广叔的回答，目前石碣玖颂江湾涨起来了，虽然比较适合居住，但毕竟也是中心城区也会有一定的升值空间吧，不适合继续保留吗？大岭山属于松山湖片区，当然更适合居住跟投资了，可是目前价格都贵了，可以推荐一下松山湖或大岭山周边的及滨海湾区的楼盘吗？谢谢

回答：石碣玖颂江湾，现在补涨中，短期先持有。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，我们住南城，一套是家婆买的，我们目标明确，就想二套投资，手里只有40W，但是东莞房价太贵，中介推荐惠州石湾美的旭辉天地，那里附近很多学校，上周末跟老公去看了，觉得环境还行，带装修，1.3W每平，看中98平的三房，总价135万，首付42元，剩下的商业贷，利率要6点几，我已经付了2万认筹登记金（到时候开盘不合适可以退）。请问美的旭辉那里值得投资吗？如果不值得，请问在我手头的预算基础上能够买东莞还是东莞周边哪里的房子？我很迷茫，怕买错，但是又不想把钱放银行，放在楼市上就当存钱，我老公经常剩不了钱。另外，看到您今天发的文章说投资建议买二手房，那我是不是应该往二手房的方向去选？新房带装修的，到时候出租还是要买家电什么的才能出租吧？这里又是一笔钱，还不知道好出租不。请广叔指点一二，感激不尽！！！

回答：你好，排名前列、惠州自住可以买一套，纯投资不建议，中介在拉你入坑。惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买，投资要谨慎。

第二、投资建议你把仓位还是放在东莞，目前可以关注松山湖周边的大岭山 大朗和寮步，承接松山湖的人口外溢。其次是凤岗板块，承接深圳的人口外溢。目前东莞没有太多洼地，只能在推荐的板块淘淘二手次新笋，即买即租，也可以减轻部分还贷成本。

提问：你好广叔，目前打算置换房子（投资，5年后可能考虑自住），梅花园附近时代花生120南向4.4一方左右出手。准备在金融城鱼珠或万博板块购入。看得房子多了，开始纠结，想请教一下广叔。 1.从天河越秀白云交界（交通开车还是很方便的，去哪都不远）置换到尚未完全成熟的板块，是否妥当？ 2.目前市面价格，万博基本可以等价置换，金融城要加价1万以上，鱼珠也要加价5k以上，时机是否合适？ 3.美林海岸靠近科韵路的东南向能否入手？美林湖畔6层顶楼步梯复式能否入手？鹭山府和富逸华庭新房，与学府里更推荐哪个？欧泊目前近5w单价能否出手？上述几个盘更推荐哪个？ 谢谢！

回答：你好，1、从天河越秀白云交界置换到尚未完全成熟的板块，是否妥当？一定要置换，这个点就是“先想到后看到”，5年过去之后，你一定会为自己当初的决定鼓掌 2、万博、金融城、鱼珠，这三个地方，从价格梯度上来看，鱼珠的价格略微偏高了一些，一小丢丢，金融城和万博都可以入的 3、金融城买的话要注意楼龄，尽量选择楼龄略微新一点的小区，因为产品分化很严重，万博买的话要买地铁盘，近郊对地铁的依赖那是相当的强 4、美林海岸靠近科韵路东南向的逸江湾和云河轩的，东南朝向的不要碰；美林湖畔6层顶楼，这个产品要多差有多差，楼梯楼再接一个复式，产品不太行的；至于新楼，坑太大了

提问：你好广叔，我们公司有一个罗湖清水湖片区的公寓内部价格购房名额，具体公寓名字是:中海慧智大厦U-SPACE。 该公寓面积是45平，层高5.1米，总价约150万元。首付50%，商业贷款。 产权只有30年，不限购，需要注册公司，以公司名义购入。 请问这样的公寓是否有购入的价值，风险点在哪？交易税费高吗？

回答：你好，每个产品都有不同的受众群体，我们不能一概而论的说是坑，只能说公寓不适合大部分人，等住宅买无可买了再说，不能因为点芝麻小便宜，丢了大西瓜——占用原本可以住宅的资金，错失买房机会。

提问：您好广叔，有次我跟我高中同学和同事聊天的时候发现原来他们住同一个小区，但是他们一个在跟我吐槽小区，一个在夸，难道不同楼栋住的差别很大吗？我之后买房的话那该如何挑选？

回答：你好，确实很多购房者在买房时都只注意了户型、朝向、价格等因素，殊不知楼栋的选择也是非常重要的。以下总结了一些选择楼栋的建议，可以作为参考：1. 对于经常外出的人来说，要考虑到从小区内走到小区门口所需要花费的时间，也就是楼栋距门口的距离；楼栋和小区主路的距离也要考虑，临近主路的楼栋可能会受到汽车尾气和噪音的影响；有的小区楼栋分散，出口较多，所以了解楼栋和每个出口间的距离尤为关键。2. 考虑通风效果的话，楼栋的朝向较好是坐北朝南，如果不是正南或正北的，综合户型情况还可以考虑南偏东或南偏西的楼栋。3. 考虑居住舒适度的话，小区内绿化好的地方有植物可以净化空气、隔离噪音，更适合居住；对于周边有幼儿园的楼栋，可能会受到影响，但家庭有小孩的会比较方便。4. 为避免恶劣天气影响出行，选房时要注意楼栋与停车场的距离，是否有地下车库，没有的话，最近的在哪里。5.提前了解小区内各配套的位置，如垃圾点、运动器材的设置、物业的位置等，根据需求去选择，以免影响到日常的生活。

提问：广叔，您帮我们分析下江源半岛的房子106平米，11万单价，值得买吗？

回答：你好。江源半岛有推荐，金融城核心区位，南向还可以望江。缺点是小区偏小，园林南北狭窄；车陂南过江隧道在修建，以后打通之后可能会有一些噪音；开发商的实力和物业比较一般。综合看我认为值得买的。

提问：广州已经有一套房，暂时短期不想置换房因为小孩在附近读书，手头资金有100万，能考虑在哪投资好点？佛山还是黄埔？有推荐吗？谢谢

回答：资金100，黄埔也买不到什么好的产品，不如考虑佛山。可看下：佛山投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。