东莞楼市:石滩的房子还有增值空间吗?答案很明显

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好!房叔!新人首问:我是东莞工薪族，目前在增城石滩一套自住。近期东莞房已经不能上车，可否考虑惠州仲凯高薪区的房子，龙光九云台，保利，奥园，三个盘在附近不远。如何选？还有石滩的房子在增值方面有必要持下去吗？工人子弹有限，可长久点持8到10年。盼回复，见笑！

回答：你好。石滩的房子可出手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔好，坐标东莞塘厦工薪族，手上子弹只有95，可接受月供1以内，目前了解的有先进蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山，请教广叔自住6投资4怎样选择，需要考虑小孩上学问题，或者是否有其它楼盘推荐，或者其它区域建议也可，万分感谢！

回答：你好。优选中信凯旋城，次选万科四季花城、先进蔚蓝山、碧桂园天麓山；自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离，将资金投入在有潜力的地段，然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，万江的楼盘投资价值怎么样。哪个好一些，金地风华公馆，中海十里溪境，还是其他的哪个更好呢。请指点迷津，非常感谢您。

回答：你好。两个楼盘就挨着，都可考虑的。新房暂时没有好的推荐。

提问：一直坐标深圳宝安工作，深户2年多，社保7年，小孩老婆都落户深圳集体户口，有深圳购房资格，但是有东莞贷款记录。

卖掉的房子之前是东莞常平蔚蓝城邦82平方房子，2017年——2020年4月份前东莞其他好点的镇都涨，东莞常平就是不怎么涨，房子同样价格挂卖3年都卖不掉，去年刚好到2020年7月整个东莞行情大好的情况下卖掉的，7月25号东莞限购后，后面还在大涨，感觉很后悔了。东莞限购后，东莞社保也开始交了，如果东莞房购政策不变化的情况应该是今年7月份有东莞购房资格。现在手握140万。

问题1：东莞2020年4月份开启大涨模式后，即使有7.25政策压制，感觉都还是在上涨，东莞热度还能持续多久，明年深圳人有东莞社保的都到齐了，明年还有一波吗，现在买深圳还是社保到后的东莞好的地方？

问题2：买深圳的话，要5成，首付140万，只能选择龙岗或者坪山，是慢慢淘淘二手笋盘还是抢新房，新房说是抢，估计也都很难抢到。目前二手意向房源：深圳14号地铁，宝荷地铁站附近振业峦山谷09年小区和振业天峦2014年次性小区，2房.60平方样子。新楼盘龙岗新生片区，新霖荟芭，学区房，还没有开盘，有龙岗仙田外国语学校，靠近刚开通的深圳外环高速的利好，有73平方小面积，可以选择，已经冻结了5万资金，不过一样要抢，但是新房面对的是期房，不能出租，持有压力成本大点。考虑哪个好？

回答：1、你的有贷款记录，资金量在深圳需要5成，可选择的产品也不多。东莞我认为还有潜力的。

2、当然选择振业峦山谷也可以。新霖荟芭离地铁还是有点距离的，不是很近，生活也还可以，就是这种小面积在这里竞争力不是很大，适合刚需上车。优选振业峦山谷吧。

能买深圳就先买深圳吧，现在大水漫灌，先上车让资金保值。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。

买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问：你好广叔，坐标5线小县城，一般的楼盘房价6000多，品质好些的带精装8000多。改善型刚需。看中某楼盘5室的户型，户型很喜欢。但目前在售的只有1~4层以及31层，总高33。4层的6000多，31层的8000多。很纠结是买4层还是买31层？是现在买还是再等等？

回答：你好，根据你这个情况，是改善型的刚需。所以不存在买不买或值不值得买的问题，是必须要买，区别是买哪里以及什么时候买更合适。整体而言，4~5线城市的房子在接过一二线城市的上涨大棒之后，自16年底起到18年基本都有一轮较大的上涨幅度，且不少地方房价上涨余温尚存。

我的判断是：

一、在经过前一轮房价大涨之后，非大都市圈的四五线城市同样有房价调整的需求。

二、目前的宏观楼市调控”既控制大幅上涨，也控制大幅下跌”，金融去杠杆，房贷按揭利率高企，也都在客观上会抑制房价继续快速上涨。

三、既然房价没有快速上涨的基础，你是改善性的购房，那就不急在一时。精心挑选合适的区域以及喜欢的楼盘、户型、楼层，有合适的在下手，不给将来留缺憾。

四、买房的时机，不妨选在年底或春节前后，这个时间段不少房企都有资金回笼的需求，会有一定的促销让利。抑或房贷利率上浮幅度会有一定的下调，能实质性的降低购房成本。

提问：你好广叔，总预算在400万以内，想在天河公园板块买房，投资为主，请问有什么小区推荐一下？我目前看了易丰大厦，东晖花园，理想青年汇的复式，东璟花园、粤韵庭园等。广叔帮点评下，推荐几个小区。另外我也想去看天朗明居，和骏景花园。

回答：你好，1、宁愿买贵，不要买错，这是大前提 2、在总价一定情况下，宁愿买面积小的好产品，也不要买叽里旮旯的劣等货 3、简言之：要买产品力上有优势的小区和产品 天河公园，400万以内总价预算，可选择余地不太多，这也是事实，而且一定要把天府路小学、地铁优势这些价值点紧紧的握在手里 所以，东璟花园、粤韵庭园这些就属于第二梯队所要考虑的，优先考虑天河公园西门的楼盘

提问：你好广叔，本人目前在广州从事金融行业，预算1000万左右，有房票，想在广州投资买套房，请问广州天河城、珠江新城投资合适吗？还有哪些潜力升值空间大的区域值得投资呢？

回答：你好，首先天河城，随着广州市的“南拓北优、东进西联”策略，以天河城广场、天河体育中心、中信广场、天河电脑城为代表的新一代CBD正式拉开序幕，只是在接下来的发展中为了接纳更多的人口流入，广州核心再次迁移，天河城的高速发展也告一段落。天河城主要是由商业体支撑起来的，是一个以购物为主的片区。而教育、医疗的相对薄弱。此区域基本为均价4万 - 6万的老旧小区，楼价较为脆弱，投资或自住都不是较佳选择。

其次珠江新城，位处于天河、越秀、海珠三大老CBD旁，并且可开发用地非常多，因此无论交通地段优势、产业迁移优势、人口优势都可以优质地满足其发展规划需求，逐渐成为广州金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心。只是该区域主打经济建设，未来发展必然是高端科技产业占优，所以珠江新城的未来有很大的不确定性。 目前此区域发展极强，房子均价已超过10万，但它的未来有不确定性，投资需考虑。

可以考虑黄埔的科学城，黄埔的知识城，新兴的南沙，这几个区域目前均价都在2-5w之间，有很大提升空间，未来有巨大的惊喜。

提问：广叔好，不太明白加杠杆买房是什么意思，还有就是杠杆买房要怎么做呢？

回答：你好，加杠杆买房是指借助资金来买房，譬如说贷款买房就是属于加杠杆买房，首付、月供等都是其中的杠杆，只需要支付30多万元的首期房款就能购买到价值100万的房子产权，一旦房子市值低于买入价的时候，就有可能出现大批断供情况，所以杠杆越高，风险也越大。对于现在很多普通购房者来说杠杆买房是逆袭的关键，市场强调房住不炒，很多城市的房子的涨幅没有以前那么剧烈了，房子也已经不是那么便宜了，就算是一套普通的房子，想买下来不欠钱也是比较难的，不管现在愿不愿意贷款，买房子都是必须的，也就是放杠杆买房。放杠杆要注意：一、一定不要全款买房。第二、尽量多贷一点款，贷款的时间越长越好。第三、贷款不能太过，确保能保证自己的基本生活。在货币宽松的环境下，资产涨了，负债不涨，就相当于赚钱。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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