东莞楼市:在售楼部看房一定不要轻易下定,后悔!买完房才知道

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好，首套纯投资。之前看中厚街的时代天韵，一直纠结周边的墓园。均价2.7。销售说很多人认筹，不一定能调到好楼层。现在又看了源悦，2.9。 1.能从投资的角度帮忙分析下这两个楼盘和升值潜力吗？个人感觉厚街的经济实力不差，反而寮步本身没有厚街繁华。 2. 源悦隔壁的万科松湖传奇二手2.9。这样情况下，源悦新盘的价格是不是适合入手呢？3.两个楼盘广叔你推荐买哪个？

回答：你好。在售楼部看房一定不要轻易下定，回去冷静两天先。那都是销售的逼单套路。时代天韵这个位置没啥优势，前不着村后不着店。源悦都还有松山湖的外溢。我推荐后者。

提问：广叔你好厚街万科中天金域世家是板楼，只有10层，周围有一些工厂，不过东莞基本都很多工厂，问题大吗？楼层好低啊，会不会后期不好卖？

回答：你好，自住，在附近工作就问题不大，有电梯不用担心，选中层吧。这个工厂还算好的，主要看配套方面。一分钱一分货，要明确自己需求，并且从自身条件考虑。如果各方面都不错，那它的价格自然不便宜。

提问：你好广叔，东莞东城区温塘砖窑有一栋占地180平方的农民房 一楼是两个商铺，上面是六层房子，一个月大约收租就是16000~18000 ，想出手置换深圳的回迁房 想问老师五年之内那个产生的价值大，买深圳的回迁安全吗？还有手头有50万想考虑，东莞谢岗唐商翰林院值不值得投资3~5年后出手

回答：你好。温塘砖窑是工业区，价值不大。深圳没有名额是可以考虑回迁房的，也还要看是哪里的回迁房，论土地的价值当然是深圳的价值大。谢岗唐商翰林院价值也不大，周围工业厂房居多，也还很荒凉，没有什么配套。

提问：您好广叔，像大朗镇中心准备出村委统建楼，绿本。位置在大朗中心，靠近大朗碧桂园，大润发，附近学校商业。一般能买么？

回答：你好。小产权绿本房合同有效，但无法办理过户手续，风险依然存在。自住的话可以考虑，投资还是建议买红本住宅。

提问：你好广叔，220左右总价，广州自住兼投资，意向2000后电梯小两房，目前有几个意向地段及小区，不知哪个比较好?1.大塘赤岗，坚真花园和索丽苑，⒉.番围万博，自在城市花园，3.白云新市，侨汇新城南区，4.黄埔鱼珠，金碧世纪花园。另外就是首付有限，月供可以到1w,有什么方法可以降低首付，这样预算就高点，谢谢!

回答：你好，索丽苑和坚真花园，论花园和卖相，自然是坚真花园好了。索丽苑不够十栋的建筑围成一个U，底铺的经营，基本是死商业，甚至不及聚德花苑。自在城市花园，就交通而言，两头不到岸，距离最近的万博地铁站也需要2.2公里，这是免不了公交转乘的了。但它却是万博板块的尾巴部分，应该可以达到万博涨幅平均水平。汇侨新城，不要看到侨鑫字样就以为很棒，这就是最早期的大杂烩。南区最吵，北区次之。东区最旧楼梯楼。南区户型奇葩，体验不好。金碧世纪花园，我认为能买到就买吧。降低首付考虑高评或者融信用类产品。

提问：你好广叔，请教下你提到城市价值再凝聚阶段，城市中心核心区价值会更好。像越秀老东山一带，靠近珠江新城，带学位的次新标杆盘，比如东风东学位的锦城花园、铁一学位的富力东堤湾，未来10年能否享受这种再凝聚阶段，还是只能珠江新城天河北天河公园。因为预算只够买一套核心区大三房，想兼顾小朋友越秀读书学位、自住和投资保值。

回答：你好，你的问题很有价值 价值再凝聚有两层含义：一是城市规划层面不可能无限制的摊大饼，就是城市不可能永远的造新城；二是城市的特别资源，比如医疗、教育、高端产业等核心资源一定是聚焦的，一定是汇聚的。所以才有了城市价值再凝聚 基于上面两点，我觉得你的问题答案是：东风东、环市东这些兼顾学位的特别次新楼是有前途的，虽然没有珠江新城更加的被看好，但也是没有任何问题的，只要买的不是老破小就行，一定是次新+带花园社区

提问：你好广叔，想请教，刚需三房，首付150w，总价430w左右，是买光明新房（华润公园九里山）还是观澜（招商澜园，有朋友在），光明和观澜以后哪个发展好些？观澜，龙华的二手房有好的推荐吗

回答：你好，深圳发展虽然多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 华润公园九里周边农民房及工业厂房比较多。没有名校加持，地铁站点距离较远。不过价格比较良心。 深圳目前大力发展前海，光明前景不错，公明也差不多哪去！但是，需要长持！ 招商澜园89以上都是双拼，89及82都是一卫，两梯四户，四号线延长线竹村站830米，小区环境不错，适合居住，但是投资回报率一般般。 龙华推荐红山和上塘板块，比如金地上塘道 潜龙曼海宁花园等。

提问：广叔好，想投资香蜜湖深高的拆迁房，竹园和龙溪哪个好？或有其他盘推荐？谢谢！

回答：你好，竹园这类房子永远涨不过新大好 深高学位危机闹的沸沸扬扬，离深高20米的竹园小区差点划出去，一旦深高学位进一步紧张，学位随时可能变动。投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）

如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的屈指可数，博拆迁套牢的概率实在太高。房产投资需要至少短期的确定性，博旧改的机会成本太高。

提问：您好，广叔！我是深户，想买一套房纯为投资，主要关注未来的升值空间。有人推荐坪山恒大城，说是单价比周边二手盘低1万，买到即赚，我想听听您的意见？还有就是我这种纯投资的情况，是优先选新房还是二手房？如果总价控制在600一700万，优先选西部还是东部？哪个区域？

回答：你好，都说坪山不涨，实际恒大城周边的二手房比去年已涨了，20%，代表盘万科金域缇香挂盘价已到了4.9万，所以去年3.6万入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。恒大城二期能不能买，关键看价格，恒大放风是3万5起价，我认为能控制在3万8以内是有倒挂的，300-400万的预算完全可以买。但买坪山是长线，像西部那样的领涨和大涨是没有的，想对这个盘了解更多参考我去年写的一篇文章。如果总价控制在600-700万，就不要买坪山了，坪山适合放200-500万的预算，再高就有点接不住了。600-700万买哪个区域，不是我卖关子，真心没有特别的优选，西部、中部，甚至东部都有选项，变量太多，没有哪个片区哪个楼盘能特别胜出。要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

提问：你好广叔，最近踩盘头晕了，小孩2028年读初中，现在考虑买700多万的学位小三房，看了几个片区，1.南山学府:现代城华庭，南光城市广场或者南海的两房 2.龙华高峰中学次新小三房:港铁天颂，潜龙曼海宁，中海锦城 3.宝安这边海韵学校:碧湾雅园，600多万的大两房，宝安实验学校老旧楼梯三房，宝安排名前列外国语:富通城目前这几个学位都不错，高峰的比较好，宝安排名前列外国语差一点，之前在深圳买的排名前列套房是布吉的，现在最关心的是这几个学位房哪个潜力空间大，麻烦帮忙排序一下，谢谢了！！！！

回答：你好。1、学府中学、南海中学都可以考虑的，而且地段价值大，但两房居住起来可能舒适度不是很好。2、该选项居住体验上更好一些，如港铁天颂，楼新，小区环境好；3、碧湾雅园也可以考虑；老旧楼梯房不建议买，特别是离上学很长时间，学区政策变动比较大。富通城可考虑，我建议考虑南山的两房，其次如果想提高居住舒适度，考虑龙华的三房

提问：你好广叔，最近2个月一直在看你的文章，收获不少。需要向你请教购房的方案。我家里在蛇口有一套育才二小二中的学位房，600万左右，无欠款。 目前手上有800万左右的现金，每月可以承受5万的月供。最近，我想买房继续投资，自己规划的方案是：1.买一套南外高新的两房，1300万。再买一套500万以内的两房。2.买一套南外高新/南二外1800万左右的3+1房子。3.买一套招商海月三期的3房1350万，再买一套450万的两房。请教专家，我这样的规划方式，是否正确？你这样的高手会推荐怎样的选择？ 谢谢啦！

回答：你好，倾向方案1。南山的学位：南外系（大冲、科华、文华、高新）， 南二外系（海德），南实系（园丁、麒麟、南海）。育才系这两年在走下坡路，照着学校去找。高新一带价格和品质都是匹配的，需要花精力淘笋。更多的楼盘分析推荐参考内部分享！

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