东莞楼市:纯投资的房子该如何选择?看完分析,更坚定了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，我们在东莞，现在想投资一套新房，预算300万左右，看中了达鑫江滨新城128平的四房330万左右和万江的天健悦江来90多平，如果是纯投资的话哪个更好点呢？

回答：你好。达鑫江滨新城，景观是好，但是周围环境和配套较一般。天健阅江来地段价值更高，建议考虑后者。

提问：广叔您好！一，请问东莞茶山龙湖金地与新塘品秀和保利天际。二，还有大岭山万科金域缇秀和大朗万科金域蓝湾。三，南城万科金域华府和石竹花园。结合以上纯投资那个更有价值空间？谢谢！

回答：你好。1、龙湖金地可以考虑的，新塘优选品秀；两者比较选龙湖金地。2、选。朗万科金域蓝湾。3、选万科金域华府。具体参见内部分享！

提问：新人首问，广叔，您好！1本人江西户口，在老家小县城有一套商品房住房按揭，2013年己结清，征信上住房按揭数为

1，在东莞现无房，请问在东莞算首房首贷吗？

2，现有现金100W,想在东莞上车总价300W左右，月供1.5万左右，自住或纯投资都行。偏向东城，寮步。二手新盘都行，烦请推荐些楼盘或地段，望指点，谢谢。

回答：你好。1、算首房首贷。2、可看下东城：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好！新人首问：有广州东莞房票。本人预算不多，只能考虑总价200万以内的房源，初步看了一手房的新塘品秀星图和二手房的大岭山光大山湖城的两房户型、沙田的礼顿金御海湾三房户型。纯投资的话，请教广叔该如何选择？或是有其他更好的楼盘参考？

回答：你好。新塘品秀星图可以考虑的；光大山湖城，次新，盘挺大的，离未来的地铁站也不近，广龙高速噪音大，周围配套也一般，综合看一般般吧，适合刚需自住。礼顿金御海湾，片区尚在开发中，供地大，配套有待升级，适合中长期投资。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：广叔你好，坐标现在出手买房合适吗？要不要等今年观望一下？首付勉强能筹齐但是，感觉现在买房贷款压力大

回答：你好，没必要等待，刚需自住较好的时机就是有了首付尽快上车。很多人在买房时，会考虑首付凑不够或者今后几十年每年需要偿还的房贷，首付难就难在年轻人自己凑，刚上班收入不过，可能还要租房子，能存的钱就更少了。再加上房价的不断上涨带来的成本增加，往往是首付还没凑到房价就又涨了。因此这种情况下购房者凑首付的困难就不小了。

但如果真的想要买房下决心，选个总价低的房子也是可以实现的。买房最难的是下决心：如何下决心说自己要买房，如何下决心选一套小一些，远一些的房子不那么追求一步到位，这种取舍的决心才是买房过程当中最难。往往购房者为了自己一个不切实际的购房目标就会错过一段买房的机会。

提问：你好广叔，我和先生在佛山南海大沥雅居乐雍景豪园（临近广州）有套房产，无贷款。现在想在广州购置一套三房，较好带省级学位，交通便利，对地段没有太大要求，但求可以兼顾自住的同时，未来升值空间可观！ 佛山房子跟中介了解了一下，说是现在政策有松动，接下来可能会涨一些。在考虑是否要先卖掉佛山，置换广州。如果不买佛山的话，广州只能考虑350以内的房子，卖掉佛山，可以考虑广州500以内的房子，但佛山的房子目前价格并不理想，不割肉的话，估计没那么容易出掉，如果先把佛山抵押的话，肯定会影响广州的贷款！现在有些为难，还望广叔帮忙指点迷津！ 另外，还请广叔推荐些适合我的盘，谢谢！

回答：买房是一个不断把手上的较差的资产置换成优质资产的过程。我猜你也同意这个思路，你动了想把盐步的房子置换到广州，说明你是认可广州的潜力，实际确实也如此。及时割肉可能会有点疼，但是后期广州有潜力升起来的房子给你带来的盈利空间可以让你忘了当初割肉的疼。简言之我建议你卖掉佛山大沥来广州吧。 剩下就是500万选哪里的问题，因为我不知道你的工作在哪里，希望住哪里等要求，你说具体一点吧，我才好给你推荐

提问：广叔你好，能帮忙分析一下碧海红树园吗？听说这里附近未来会改造很多，有很好的规划！

回答：你好，碧海红树园容积率高，以大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园。03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，附近配套完善。附近京基、中洲、绿景、金地开发商都在旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改正在进行。缺点是周围农民房较多，且未被划入旧改区域，短时间不会变。而且前一波热度已过，投资价值一般，自住不错。

提问：你好广叔，我是深户目前家庭有三套房（自己名下一套）和一套万科云城公寓，月供5万左右。说说目前的打算：1：卖掉一套亲戚名下龙华和平里三房以回笼资金。2：下一步想在关内（罗湖，福田，南山均可）投资一套优质学位房自用+投资（孩子目前在布吉读二年级，等四年后初中去读）主要倾向小户型，根据我的情况，要咨询1：现阶段这样的卖出及卖入吋机是否恰当，方向是否正确？2：买哪个区哪些学校的学位房未来更好？预算500一600万左右（因为是二套首付70%）3：老师对万科云城未来怎么看，买入快3年了，涨幅不大，现在如果急卖的话最多打平，是继续持有还是果断卖出呢。请广叔指点一下，多谢！

回答：你好，1、和平里，2015年近地铁，高峰学校，得房率低，有些户型不好，可以出手置换。2、南山福田都可以考虑，罗湖不建议，未来看会跑输大势。当下就是置换的好时机，由不太好的地段换到更优质地段，不好的产品换到更优质的产品，短期内虽然不好把握，但中长期看一定是正确的。3、万科云城公寓没有稀缺性，升值潜力不如住宅，虽然带有深中南创的学位，但众多妈妈们不是很认可，周边也缺少住宅规划。公寓一直不建议买，涨幅慢，税费高。

提问：您好广叔，我在深圳工作已经四年了，我男朋友在罗湖有一个50平的小两房，今年想在结婚前，把他的房子租出去，再用我自己的额度再买一套小房子，作为投资资产，这样我们俩供应两套房，也不会太影响我们的生活质量，因为工作考虑，目前主要考虑南山，想问下南山总价460万的房子，老师有哪些小区值得推荐啊？我们积蓄不多，我们两个年收入大概在80万左右，想问一下这样操作对吗？或者老师有更好的方案吗？

回答：你好，思路没有问题，房票用完再领证。南山工作可以重点关注南山。 南山总价460万，以下特点的房子在南山是比较走俏的： 1. 比较新，较好05年以后，可以无小区 2. 去工作地点方便：这里包括南北科技园&后海 3.较好带有中上等学位 典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定有成交，但账面上去了。 受众面之众，其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不落后。

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