房贷利率降了!刚刚央行宣布降息,与市场预期有差距?专家这样说

2月20日，据全国银行间同业拆借中心公布的较新数据，2月一年期贷款市场报价利率(LPR)由1月的4.15下调10个基点至4.05，五年期贷款市场报价利率(LPR)由1月4.8下调5个基点至4.75，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

其中，作为新发放房贷参考依据的5年期LPR，迎来LPR报价机制改革后的第二次下调。去年11月20日，5年期以上LPR由4.85%下调至4.80%。此后12月、1月报价都按兵不动。

预期之内的下调

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两种期限，前者主要是给企业贷款参考的，后者是房贷利率。

总体来看，此次LPR下调符合市场预期。

2月17日，央行发布公告表示，为对冲央行逆回购到期等因素的影响，将于今日开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。其中，7天期逆回购规模1000亿元，中标利率与前期持平，1年期MLF规模2000亿元，中标利率从3.25%下降至3.15%。

在央行“降息”之后，截至当日晚间收盘，股市呈上涨态势。沪指涨2.28%报2983.62点；深成指涨幅2.98%报11241.5点，创业板指涨3.72%。A股的房地产板块多数呈现上涨态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从流动性规模来看，包括MLF的2000亿以及逆回购的1000亿，客观上为银行等金融系统增加了更宽裕的资金，有助于后续积极支持实体经济的发展。而从利率本身来说，逆回购操作利率相对持平，而MLF利率则有所下滑，从此前的3.25%下降至3.15%。客观上使得资金成本进一步降低。

在此轮MLF操作利率下调后，市场普遍预期新一期LPR将随之下调。直白点说，即国家把钱借给银行的利率降低了，那么银行借给企业和个人的利率也会随之降低。

各家机构普遍预期，随着LPR继续下降，未来新发贷款利率有望趋于下降，存量贷款中利率较高的部分也有望迎来重置，LPR引导贷款利率下降的作用将更充分展现。

未来政策利率仍有调降空间

1下旬以来，受疫情持续影响，餐饮、旅游、线下零售、交通等行业受到较大冲击，中小企业成本损失、现金流告急、营运困难，稳增长、保就业是当务之急。

2月19日晚间央行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》指出，在做好防控工作的前提下，全力支持各类生产企业复工复产。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。

未来，资金面保持宽松，未来政策利率仍有调降空间。但是下调空间多大一直是市场讨论的聚焦点。

此前市场预料，20日新一期的LPR报价，1年期和5年期以上两个品种利率将同样下调10基点。而事实上，2月一年期贷款市场报价利率(LPR)由1月的4.15下调10个基点至4.05，五年期贷款市场报价利率(LPR)由1月4.8仅仅下调5个基点至4.75，与市场预期略有差距。

展望未来，国盛证券等多家机构分析，随着企业陆续开工，后续资金需求将加大，鉴于季末信贷投放和4月MLF集中到期，3-4月可能是再次降准比较好的窗口期。未来政策利率曲线仍有20个基点以上降息空间，可助企业降低融资成本，缓解疫情影响。

与预期有差距？专家：小幅多次下调的机会很大

房贷是中长期贷款，对应的是5年期以上利率，房贷利率的下降有助于降低购房成本。五年期贷款市场报价利率(LPR)仅仅下调5个基点，对楼市影响有多大？

耐人寻味的是，就在LPR公布的前一个晚上发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》指出，依然坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这又将释放哪些信号？在整体环境低迷的背景下，购房者大量入市的现象会不会出现？楼市需求会否呈现一定规模的爆发？

地产经济学家邓浩志分析认为，“LPR下调肯定是利好，对购房者是实实在在的。但是利好跟疫情影响产生多少对冲作用，还无法估算。”

同时他也认为，“短期楼市还在争取复产复工，中期市场还有一段时间低迷，下半年才会复苏。”

目前已有不少房企开启线上销售渠道，以应对疫情对销售带来的冲击。但房子和其他标准化商品不同，网上销售效果不佳，而过去多年的尝试也基本印证了。一月份数据显示，百强房企1月销售同比下降近12%，2月预计同比销售额会进一步下滑。

“LPR利率的下调，对当前房地产市场将起到积极的刺激作用，有利于提振市场信心，达到稳地价、稳房价、稳预期的效果”。广州市同创先进房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。

“这次5年期以上LPR没有跟随MLF下调10个基点”，他认为，“说明管理层希望降低企业中长期贷款的负担，但又希望不要过度刺激房地产，以稳定房地产和基建项目为主基调。尽管央行在2020年坚持稳健的货币政策，房地产政策指引上坚持“房住不炒”，但2020年降息周期的到来，已经难以避免。2020年5年期以上LPR预计至少还将有1次到2次的下调。小幅多次的机会很大”。

楼市预判：下半年存在反弹

同时，两位专家都看好2020年下半年楼市。赵卓文认为，“2020年下半年楼市将强劲反弹，由冬天直接进入夏天”。

在他看来，房地产需求将在疫情结束后，将迎来报复性增长。因为房地产需求一直存在，有合适的产品、合适的价格和合适的时机，就会释放。恒大通过打折促销，在2月13日到2月18日，就成功售出6.8万套房子。说明市场需求依然旺盛。

邓浩志也认为，“广州等大城市会有薄发的机会。究其原因，后续市场供应或减少，至今年市场供应整体减少；刚需需求继续堆积，会在疫情彻底结束之后逐渐释放，全面释放；各地年前放松了落户及购房政策，效果会延后到疫情结束后显现。

南都记者 王艳玲 林广

来源：南方都市报