限购后东莞房价涨幅回落 楼市理性现区域分化现象

随着2017年进入下半年，各大地产研究机构陆续公布今年前6个月的楼市数据。对于东莞楼市而言，今年上半年可谓跌宕起伏。在近年楼价连续走高之后，为打击投机行为，让房子回归自住需求，东莞在今年4月10日公布了楼市限购令。

业内普遍认为，这是近年东莞楼市的一个“分水岭”。受此影响，今年上半年东莞一手住宅供需双降，市场从火爆回归理性，并出现区域分化现象，而楼价涨幅也有所回落。

关键词1：限购政策

最严限购令打击市场投机行为

如果要盘点今年上半年楼市关键词，“限购”应该是公认的最重要的一个。

今年4月10日，《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（以下简称《通知》）发布，规定无论是本市户籍还是非本市户籍居民，只要拥有两套及以上住房，都暂时不能买新房；非本市户籍，购买首套房，需要提供在东莞本市连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明才可购房。而已有一套住房，在购房之日前三年需在东莞本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明才可购房，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。

新规对于学历符合要求的购房者有额外的“优惠”：非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新建商品住房需缴纳半年社保或个税。

更为严厉的是，为了打击楼市短炒的现象，新规对于新房和二手房的交易时点进行了规定。

自《通知》施行之日起在东莞行政区域内购买住房的（含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房；接受赠与的，须符合东莞的现行限购政策。

新政策对于东莞房产交易中的社保年限、交易时点甚至是学历，进行了多方面的限定。虽然与周边城市的限购政策相比相对温和，但对于东莞而言，在3月底连续出台“限价令”及其细则后，再度出台的新政，堪称“史上最严”。

其后，东莞市有关部门就限购新规出台过多次细则，对涉及其中的购房者的资格、社保年限、出售期限等进行了细化规定。

对于新政的实施，多家地产研究机构都认为将对东莞楼市的健康发展起到积极作用。而本次的新政对东莞的新盘和二手楼均作出转让限制，规定须取得不动产权证满2年方可上市交易，业内认为这严格打击投资客炒房行为，防止炒房客短期内买进卖出，抑制投资性需求。

“如果购买的是东莞一手房，从购买到交楼取证大约需要3年时间，再加上不动产证满2年，一手房从购买到转让大约是5年时间。如果购买的是二手房，二手房从过户到转让，大约两年半时间。这对于投资客来说，一手房大约需要5年后才能套现，购买二手房也至少需要两年半时间才能套现。”

东莞中原研究部方面称，这将严厉打击投资客短期炒房的行为，防止炒房客短期买进卖出的行为，打击市场的投机行为。

7月4日，东莞有关部门出台对限购的补充细则，对三类特殊群体有购房资格并作细则说明，东莞天为研究部认为，此次政策出台是政府是对此前政策的补充，完善购买群体的资格，对三类特殊群体有购房资格，进一步明确了购房细则说明。

“此举有利于完善房产市场健康有序发展，其目的是充分地保护了合理的刚性自住需求，再次打击了投机投资需求。从政策走势的发展来看，2016年的状态再难出现，后市将进入稳步的增长态势。”东莞天为研究部市场研究总监邓咏玫说。

关键词2：供需下滑

成交低迷楼价涨幅有所回落

据合富辉煌东莞研究院的数据显示，今年上半年东莞一手住宅供需均下降五至六成。合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房供应建筑面积约207万平方米，处于过去11年以来较低谷水平，同比减少48%；新建商品房签约建筑面积约231万平方米，同比大幅减少56%，是过去3年较低，处于2012年和2014年同期水平。

目前，东莞的房价处于高位，涨幅略有回落。数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房签约均价为16219元/平方米，同比涨30%，较去年的32%涨幅略有回落。由于去年上半年东莞房价基数较低，故同比涨幅较大。

“限购”成为东莞楼市“分水岭”。数据显示，自2016年10月7日东莞首次启动楼市限购后，自此成交量步入下行轨道，创下连续5个月下滑纪录。房价在10月创下历史较高位16938元/平方米后，整体处于滞涨状态，围绕16500元/平方米上下波动。

从整体上看，2017年上半年，大部分开发商因在前两年火热楼市中收金颇厚，降价意愿低，多持静观其变的态度。买卖双方僵持观望，促使楼市房价持续在高位坚挺。

这一状况在2017年6月有所好转。当月，东莞一手住宅供应建筑面积51.80万平方米，成交建筑面积50.18万平方米，供需环比5月均上升34%左右，而碧桂园、万科、绿地、融创、时代和恒大等品牌房企大力推货冲刺年中业绩是主因。6月住宅成交面积排行中，碧桂园包揽前三名，前十名项目中碧桂园项目有6个。但6月住宅成交面积同比依然大幅下降42%，反映受政策持续抑制，大部分项目成交依然低迷。

天为地产研究院统计了东莞区域成交数据。从镇区成交看，2017年上半年东莞楼市住宅成交过千套的仅6镇区，成交套数同比下降的镇区多达28个，成交均价同比下降镇区有两个。排在区域成交榜首的是麻涌，今年上半年成交1982套，主要贡献楼盘为万科珠江东岸，单盘成交1950套。排在第二的大岭山成交1871套，主要贡献楼盘为松湖碧桂园和光大山湖城花园，分别成交584套和560套。排在第三的虎门成交1843套，主要贡献楼盘为666套和534套。

从客户来访数据方面来看，据东莞中原策略中心对165个在售项目监控数据显示，上半年，客户来访转化率明显走低。自今年3月21日东莞实行“限价令”后，市场认购量及来访转化率连续多月持续下降，4月限购政策出台后，来访量骤然下降，来访转化率也随之大幅下降至低位水平，反映市场观望情绪尤为严重。

“5月和6月来访转化率波动较大，反映客户购房回归理性，来访转化率大幅反弹上升的一周，主要由于开盘项目定价合理，或品牌型项目对客户吸引力较强，由此可见针对客户需求进行调整是必须的。”东莞中原研究部研究员称。

关键词3：土地供应

土地供应从增量向存量转变

在上半年的公开市场上，东莞土地供需量全线下滑，整体土地供应建筑面积同比前两年同期下滑约六成，土地成交建筑面积下滑超三成，其中商住地供需建筑面积与前两年同期相比下滑超过七成，土地价格则大幅上涨。

据东莞中原战略研究中心监测显示，今年上半年，东莞土地公开市场上，土地供应同比往年持续下滑。今年上半年东莞供地谨慎，半年仅供应一宗商住地，这宗位于凤岗的占地约8万平方米商住地公开挂牌并成交，且首次使用“限价+竞配建”模式，同时中止另一商住地块的招拍挂。

受政府土地供应策略的影响，今年上半年东莞土地成交量大幅减少。据东莞中原战略研究中心数据显示，今年前6个月东莞公开市场土地成交135万平方米，比去年同期减少42%，计容积率建筑面积296万平方米，同比去年同期减少40%。

记者对比了今年东莞市国土局的供地计划，发现上半年仅2宗位于东城石井的商住地已协议出让，剩余89宗计划供应的商住地块仍未入市。这89宗商住地分布在全市26个镇街，合计占地313.9万平方米。其中，茶山占据8宗合计占地43.6万平方米，居各镇街之首，其次是麻涌7宗35.3万平方米，虎门9宗30.7万平方米，而黄江虽然计划供地有11宗，但合计占地仅27.6万平方米。

另外，计划供应但未入市的商服地亦有18宗，合计占地36.16万平方米，主要集中在虎门和寮步，其中虎门4宗合计11万平方米，寮步5宗合计9.73万平方米。

业内人士告诉记者，东莞供地依然紧张，近几年随着东莞建设用地开发达到瓶颈，东莞土地开发市场由增量土地向存量土地转变。“虽然目前政府在不断完善‘三旧’改造的政策等相关业务，以加快东莞城市更新，但东莞‘三旧’改造仍然处于起步阶段，市场供地仍然紧张。”

据了解，东莞北部片区由于开发起步较晚，以及制造业经济相对南部版块较弱，土地储备相对较为充足。而从目前的供地计划看，茶山、麻涌等周边镇区供地量大，为后市东莞市场挂牌主力。

“随着东莞土地开发重心转到存量土地上，东莞政府在旧改业务上加速完善，后市‘三旧’改造供地政策及手续等将更加完善，‘三旧’地块入市将会提速。”东莞中原研究部分析师说。

关键词4：商业公寓

商业公寓受投资者青睐

在住宅限购升级下，由于商业公寓不限购不限贷，开发商们推公寓产品的积极性普遍较高。据东莞中原研究部监测数据显示，限购政策发布以后，分别有阳光城MODO、清溪碧桂园锦多宝和碧桂园东江月共供应公寓900套，全为商业性质公寓。

事实上，过去几年在非住宅产品中，商业公寓在东莞大行其道，2016年更是供需两旺创下新高，占全市商业公寓的供应量和成交量的比重分别为88%、74%。而自今年4月东莞楼市对住宅进行限购后，商业公寓受欢迎的程度更是与日俱增。

数据显示，今年上半年不限购不限贷的商业性公寓，所受到的影响相对较小，今年上半年商业公寓产品成交占总成交量的比重显著走高，达到26%，同期相比为近年来较高。

统计数据显示，城区公寓或具地段优势的公寓项目越来越多。东莞商业公寓项目产品主打小户型产品（30—60平方米），从供求关系来看，小户型产品便于控制总价，迎合市场投资客低总价、低首付需求，最为畅销。投资者对总价60万元以下的公寓接受度较高，低总价、小户型是市场成交主流。

今年上半年公寓新增供应建筑面积29万平方米，网签建筑面积达38万平方米，虽然网签量同比去年同期的41万平方米有些许回落，但仍然处于同期次高位水平。

“主要由于目前东莞公寓多为商业性质公寓，不受限购限贷条件约束，仍然能吸引深圳客入市置业，公寓供需维持在高位。”东莞中原研究部分析师说。

从公寓价格走势来看，今年上半年，在城区多个公寓项目入市下，公寓网签均价走高，达到15451元/平方米，环比去年下半年提高34%。

业内分析，从商业公寓的购房群体来看，青年置业者、投资型客户、自用办公群体、限购无资格外来客户是公寓的主流，商业公寓投资属性更突出，交通、城市配套、商业氛围、区域价值是核心关注点，因此，城区、经济强镇的相关因素通常更具优势，更能够支撑房价。

从成交个盘来看，今年上半年，公寓供需大幅放量，其中，碧桂园帕克诺雅以1451套商业公寓成交夺得公寓个盘成交冠军，其次为星城翠珑湾以及位于常平的绿地大都会项目，分别成交602套、393套。