东莞楼市:这个地方投资客大量抛盘,别去当接盘侠

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好！东莞户口。家庭两套房。工作在东莞东城光明中学。一套南城东骏豪苑139平，剩30公积金贷，另一套石碣碧桂园紫宸府105平按揭商业75。原打算自住，现在换工作地点，出租。家庭月入5.5左右。

现在手头55（可能可再筹30，不肯定）除石碣月供外，可承受1.5到2万月供。原打算再存几年，把石碣的卖了，买南城或城区房子，自住投资（出租）两宜，但看到目前南城及城区房价涨的太厉害，担心存钱速度赶不上房价，刚听说有DY方式，是否可以考虑？请给个建议。排名前列套尾款结清去D七成，还是卖了石碣（未满两年，签协议）减少点DY本金？看了之前的话题，提到南城恒大御景，感觉环境配套挺喜欢，是否可以考虑？想小三房90左右实用，但听说两房单价还便宜点，总价低。或者先不要考虑自住，买个很小（40、50平）的投资，防止货币贬值太快即可？请您推荐合适的楼盘，还是都不要考虑，过几年再看？完全小白

回答：你好。东骏豪苑不错的，可继续持有；碧桂园紫宸府在立交和高速的夹角内，一般，可考虑出手。南城恒大御景可考虑。那种小户型价值不大的，建议以100平左右3房为主。具体要看出手石碣这套后跟手上资金一共有多少，才好看买哪里。

提问：新人首问，广叔你好！本人东莞本地户口，无房无贷款，现在想购买东莞万江天健阅江来，均价34000左右，现在可以买到20楼的95平米三室，毛坯交付，想持有8到10年左右，问问是否值得投资？

回答：你好。万江天健阅江来不错的，可以考虑

提问：广叔好，坐标东莞；松山湖有一套三居，寮步有一套三居（在住），均无欠款；现计划在城区（东莞或南城）换个4房，自住，较好是好一点儿的学区房；手头现有子弹350左右，寮步自住房价值300左右， 最近工作忙也没有时间去看房，请问有啥好推荐， 谢谢！

回答：你好。建议看下南城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，东莞大岭山那些的价格也高，下不去手。万江欧景城单证33000和道滘钜隆碧琴湾25500哪个比较适合3年内出手价值大？

回答：万江欧景城更好一些，钜隆碧琴湾周围环境差，片区发展也慢。

提问：广叔您好，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：你好广叔，请问买房是不是面积越大越好，得房率越高越好？

回答：你好，“得房率”影响的是自己所购置住宅的使用面积，衡量着一套住宅在使用中的舒适度。但在对于“得房率”的数值大小进行选择时，不应该片面的一味选择高数值，应该结合实际情况，全面的进行考究。

一、多层和高层的差异，高层需设置电梯，往往得房率低于多层。同样建筑面积，高层是两房，多层可能是三房，原因就在这里。

二、公共门厅等部位的差异，往往越气派的楼盘得房率越低。为什么？气派通过大门厅、大走道、大电梯来实现，但是也消耗了套内面积。

三、房型搭配的差异。一梯一户、一梯两户、两梯四户等不同户型组合形式对得房率影响也很大。

一梯一户，一个电梯的共用面积需要一户分摊，当然比一梯两户得房率低。一般的高层，得房率在75%以上就可以接受了，80%左右就很好了。

提问：你好广叔，请问本科学历，人在广州白云工作，在白云交社保和纳税，单身，名下已经有一套房，房贷在供，请问： 1.如果我在黄埔找人帮我交半年的个税（白云的社保和纳税还是正常缴纳），是不是在半年后能有资格买黄埔？ 2.如果可以黄埔的话，是不是只能全款，不能房贷？ 3.在今年11月左右入黄埔，会不会太晚了？ 谢谢！

回答：你好，1.单身在广州限购区域内只能购买一套住宅，这个大框架，虽然有小道消息说黄埔还会继续放松，内容是只要黄埔没房，还可以再买一套。目前还没成功案例，有的话通知大家 2.看1 3.特别晚了，现在黄埔都有反价的案例了

提问：您好广叔，元旦和家人一起去某楼盘看盘，当时问了一下置业顾问，17.18层好多人选，较高层选的人不多，老婆是觉得选较高层的话视野开阔，我想选中间层，置业顾问说了一下价格，感觉中间层比较贵一些，想知道这个楼层到底该怎么去选呢？

回答：你好，想要买到好的楼层，需要做到三选和三不选，三选：1.带有花园的一楼，一楼出行方便，带花园的一楼可以在绿植的保障下保护好隐私，且花园的土壤还能对家里的积水起到吸收作用，且住户可以种植自己喜欢的植物，愉悦心情。2.次顶层，不像顶层那样有漏水的和夏天室内很热的缺点，它也有良好的视野、采光和通风条件。3.黄金楼层，一般会在住宅高度的3/4处，它的光线和通风条件是较好的，且基本不会被周边楼层遮挡住。就是价格可能稍微高一些。

三不选：1.腰线层，就是为了增加住宅整体的流线感而设计出来的楼层，一般会在楼层凸起平台的地方，它的缺点就是采光会被平台所阻挡，通风效果也大打折扣，且如果遇上雨雪天气，平台的积水可能会流入室内。2.设备层，就是用于布置机电设备的楼层，这类楼层虽然价格会便宜一点，但是设备老化后带来的噪音是非常影响居住的，而且有些设备可能含有辐射，对人体也有影响。3.带底商的低层，二至五层都不建议购买，一般在节假日或周末的人特别多，噪杂声极大影响生活，如果是餐饮业的话，油烟还可能会进入室内，家居可能会附上油污。

提问：广叔好，我的情况是：1、目前有房住，想为我儿子（18岁）准备一套房。2、资料600-800w。3、买了之后，近三五年不去住，是备着小孩结婚成家的，同时希望有升值。600-700现金：

回答：你好，周期5-7年，1.深圳回迁房，优选南山，次选宝安西乡，沙井

2.广州黄埔，三级证半年社保，推荐区域：区府，科学城片区

提问：你好广叔，我想咨询一下观澜的中森公园华府怎么样，看了89平的三房户型还不错，带装修又是现房，同等价位的有什么其他更好的推荐嘛？还看了勤成达正大城，在南山科技园上班，首套房不限制区域，请问考虑哪里会更有价值，不想排名前列套房买错，有更好的推荐嘛，感谢.

回答：你好，中森公园华府对口的学校非常一般，在龙华也属于第三梯队学校，没有学区投资价值。 至于自住，如果你在附近工作，可以考虑，不过离4号线延伸线和10号线平湖站都在一公里以外，同样的价格在观澜地铁沿线有不少选择。 至于投资，受地形局限，南向的山隔绝了坂田，产业带辐射不到这里，附近还有一个山水田园旅游文化园和平湖生态园。跑输大市，不适合投资。 建议根据自己经济情况，重新选择规划。 正大城，排名前列没地铁，第二假名校，第三，位置在公明，第四，价格2019年初伊始就不便宜。 总之这2个都不算好的选择。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。