东莞楼市:这个区域的房价已是高位,刚需慎入

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提问：广叔你好，本人二套房子，只有60子弹，上次你推荐我买大朗的美好家园或者金莎雅苑，由于资金问题，美好家园只可以购买七十多平方，金莎雅苑更贵，只能购买五十多，你建议购买那个比较合适呢？

回答：你好。考虑自身情况，美好家园靠近路边可能有点噪音，两个盘很近，理论有相同比例的涨幅。住大一点面积更舒适，具体参见内部分享！

提问：您好广叔，像大朗镇中心准备出村委统建楼，绿本。位置在大朗中心，靠近大朗碧桂园，大润发，附近学校商业。一般能买么？

回答：你好。小产权绿本房合同有效，但无法办理过户手续，风险依然存在。自住的话可以考虑，投资还是建议买红本住宅。

提问：广叔您好，目前看中寮步的万科金域东方，源悦，保利先进时代广场，或者加钱上翠珑湾三期四期。万科在镇中心，保利附近有城轨，但是听说有广深二号线经过，可能会比较吵。源悦离松山湖近一点，但是配套一般。翠珑湾三期四期需要加钱买毛坯，装修也需要加钱，不知道未来增长趋势如何。目前首套主要考虑自住+投资，偏自住。不知道您推荐哪个？

回答：你好。万科金域东方可以的；源悦有松湖外溢，也可考虑；保利先进时代广场，东城，近地铁，配套繁华，可考虑；翠珑湾靠近华为基地，有潜力的，因为很多高端人才有居住需求；我的看法，能上翠珑湾则上翠珑湾，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，东莞自住房一套（2证）万江理想0769，目前子弹180，税后工资3.5万左右，2小孩读私立小学六，五年级，无贷款，想在万江附近买房：1.阳光海岸二期130平方，3+1，400万；2.阳光海岸三期93平，300万；怎择哪个方案好点？还是继续等

回答：自住改善选择方案1，投资方案2

提问：你好广叔，能否帮我分析下几个500W内三房的利弊？（选择三房考虑投资不成还能自住+7年后小孩上学，福永和坂田上班） 哪个投资空间较大？ 1、沙井四海云亭，89平三房两卫，高层朝东冲花园简装430W 2、公明广场的宏发天汇城，79平三房一卫，高层朝南冲马路（一般吵），简装460W 3、光明一号，80多平三房一卫，中层朝南冲花园简装440W 4、布吉里城玺樾山，80～91平，400-460W（本不看好这个地段，交通不好。但新房不用交税，不确定招商三联旧改会对房价有多大提升？以后二手好出手吗？） 另外，现在深圳政策夫妻名下第二套房要3个点的契税，有什么办法可以破？（领lihun证可行吗？）

回答：你好，这几个盘优先光明一号 1.四海云亭地铁，学校，商圈都有些距离，而且周边民房多，居住体验差，归属感弱。 2.公明和光明一个老城一个新城，单价差距不大选择光明。 3.里城玺樾山项目位于龙岗区吉华街道三联社区联中路与三联南路交叉口北侧。处于半山地带。带有南京师范大学附属学校（挂牌名校，成绩如何有待考验)，物业为万科物业，楼盘品质相对来说还不错。较大的卖点还是其环境，规划了七大园林三大游乐场和一座半山公园。商业目前有点欠缺，因为主打纯住宅社区，只有自带的了7千平商业，基本只能满足生活所需，逛个街也不太方便，地铁离的有点远，1公里以上。总体来说适合自住，不适合投资。 外省婚姻可以，需要找渠道。深圳本地婚姻不行。

提问：你好广叔，请教一下，主要是为了增值和居住： 我住新塘，广州户口，爱人在新塘上班，有一套房3房在住，TOD1公里圈内的，手上有80票，现在考虑是再买一套房子投资还是把手上这套卖了，去凤凰城买一套160平左右的别墅。 1. 按现状住着，再买一套房子，250万左右，投资的话买哪里好？金碧世纪60多平的，或者凤馨苑100平的，您还有其他地方推荐吗？ 2. 把现在住的这套卖了，然后去凤凰城买一套小别墅，少有好处就是小孩以后上学的时候比较近凤凰城中英文学校，方便。不过160多平应该挺小的别墅，常住的话应该不会有平层舒服，而且流通性不好，以后要卖是不是也不好买？ 请广叔指导！给一些建议！

回答：你好，有广州房票，一定要买限购区的，一定，千万不要再买新塘了 另外，我建议按照现状住着，手里的钱和房票用起来去投资，尽量不要去买别墅，无论是管理还是投资，别墅基本上都是一个“坑”，金融属性极弱，如果想改善，那样应该买大平层啊

提问：你好广叔，，目前在新安有一套一居室没有贷款，少有住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

回答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住优选桃源村，投资优选广兴源。 碧海可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中。 还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

提问：广叔好，请问对于保利学府里和黄埔花园，这两个盘你怎么看？

回答：你好。无论是投资还是自住，黄花近几年应该是稳稳压保利学府里一头，学位，地铁和配套都有。潜力还有7号线东延的预期，然后还有裕丰围临江一带的改造升级。所以说黄花在老黄埔来说真的算是一个综合实力可以排排名前列的楼盘。学府里较大的优点是新，还有鱼珠这边的改造升级潜力都很大。只是少有不好的地方，现在大部分房子不过2年不好买。如果是准备长期持有的话，学府里可以选，新是较大的亮点。

提问：你好广叔，我们夫妻在罗湖都市名园有一套48平的一室一厅（还在还款），打算卖掉；准备再借一些钱，买改善性住房；假如能做三成首付，房子总价要控制在650万，700万是极限了。 希望是1.小三房（有孩子了，孩子马上满一岁），2.自住且有投资价值，因为后期还要靠这套房去置换新房；3.能带学位给孩子读书保底；4.夫妻二人分别在南山的百度大厦和西丽工作，单程通勤时间在1小时。 目前有考虑： 1. 坂田片区的四季花城、星河银湖谷（居住舒适）； 2. 南山的创世纪滨海花园、海珠城（带学府中小学学位）； 3. 前海的碧海湾地铁站旁的中信湾上六座。 以上您有什么意见？如果都不推荐，有推荐考虑的楼盘吗？

回答：你好，关注的这这几个区域，未来发展更看好南山。 创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地，价格和周围小区比起来略低，问题是沿着南海和滨海两大主干道，所以价格反应价值，所处的位置也没有成长性。 海珠城 这个盘不算是洼地，自住、跑平大势没有太大问题。 还可以关注南海中小学，鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山、荔海春城等。

提问：你好广叔，我有一套上海泗泾的投资房马上满二年，从投资角度，我是否要把这套房卖掉？卖掉后，要不要买在深圳？两个城市您怎么看？ 目前我们是居住在上海市区，一个上海户口，一个深圳户口。

回答：你好，我很喜欢深圳，一个乍来看不到明天，却越呆越有希望的城市，一个看似人情冷漠，却总有温暖相随的城市。可是不管有多少深吹，也不管我们多么热爱这个城市，北上广深，深圳不如北京上海这是事实。眼下上海北京受政策抑制，房价温吞水甚至阴跌，我们不能因此否认城市的价值，反而更应该耐心持有。所以不用折腾了，静候花开之时吧。

提问：你好广叔，宝安45区翻身的房子，73平楼梯房。目前纠结要不要卖掉去买西乡的房子？又担心错过旧改，大庄老师怎么看？

回答：你好，这类问题被问过好些次，关键词“旧改/拆迁/老破小”都可以搜出来。 不用等，薛定谔的旧改不知道什么时候来，只怕蹉跎了岁月迎来一场空，当下就换吧！

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