东莞楼市:刚需买房,怎样才能不被割韭菜?

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提问：你好广叔，己有一套东莞高埗自住，现想买一套用来投资，因为资金问题，考虑茶山鲁能公馆和高埗颐龙湾，买哪里好。谢谢您

回答：你好。优选茶山鲁能公馆，地段价值更大一些。

提问：新人首问：广叔您好，本人单身.房产小白一枚。目前手中有50+，年收入15W左右。首套房，不想借款，工作地长安，想投资一套保值。同事介绍了大朗 东方敏捷春天（12年建成 ） 万荟时代复式（13年建成） 新世纪美好家园复式（06年建成 ） 财富公馆复式（07年建成） 松湖豪庭（时间不知）。问题：1.以上几个顺序如何选 择，考虑建成时间思路是否错误。2.抛开同事介绍大朗这个地方，请广叔帮推荐几个利好适合楼盘。

回答：你好。东方敏捷春天可考虑；万荟时代，一楼底商，也可考虑；新世纪美好家园、财富公馆近未来地铁大朗站，优先考虑；松湖豪庭是16年建，要新的多，也可考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，新人首问，现有东莞万江信鸿澜岸两房按揭，纯投资，18年购入，后续上涨空间怎么看？打算卖掉换其他楼盘或其他城市（纯投资）

1、万江这套明年上半年估计会有多少涨幅？建议什么时候出手？

2、年前想投广州或者东莞或者珠海，广州和东莞都没有房票（珠海貌似已经放开限购），建议买哪里？首付子弹100个左右。期待短期能有较大涨幅。较好是二手房，租金能抵消一部分月供。

3、目前来看，还是学区房领涨，有合适的推荐吗？（广州房票有办法吗？）

感谢！

回答：你好。

1、万江信鸿澜岸，还可以继续持有的。

2、珠海不如买佛山了。买千灯湖：保利花园二期、时代廊桥、灯湖领秀

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，你好，新人首问，我们在肇庆小县城有2套房子在供，一套自住，另一套给父母住，现老公一个人工作在东莞万江，手上有200，东莞没有购房资格，可找朋友代持，想入一套自住加投资，看了

1.南城CBD宏村公寓82平大约200万，老公觉得地段好，周边配套不错，想入手。

考虑到上下班时间，看了港口大道沿线楼盘约20分钟左右有2个：

2.道滘新世纪上河居127平顶楼复式带花园430万，南北对流，入住率很低

3.道滘君汇半岛107方17楼朝南305万，

请广叔帮查看一下，给一些建议，谢谢！

回答：你好。

1、没有听过宏村公寓这个盘

2、交通方面原因，新世纪上河居不怎么行

3、君汇半岛和上面一样，除了交通不行之外，配套也不怎么行。

三四百万总价就不要买道滘了，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，坐标广州，不自住，总价450以内，在您给的选筹中，看了俩，请您指导: 1.万科城市花园，110平，南向三房，目前38000+，房源多，单价多少可以出手； 2.天朗明居，101平，南向三房，2层，光线一般，单价41000。 选哪个合适？

回答：你好，1、第二CBD的重要节点一定是“金融城”、“鱼珠”这两大节点，这两大节点决定了第二CBD能否起势，说白了就是如果这两个节点的商务写字楼人潮涌动、产业落地了，就代表第二CBD成了；否则，就是花架子 2、目前来看，“金融城“这一节点明显是卡在岑村机场的限高，但背后的周边用地少、拆迁难度大等因素也是很大的困扰因素；所以，第二CBD的牵引力可能是鱼珠，以保利鱼珠港为”火车头“的鱼珠才有可能是第二CBD 的大杀器 3、广州东进大概率是会跳过员村、天河公园到金融城，甚至大概率也会跳过金融城直达鱼珠。想想看金融城到鱼珠直线距离3.5公里，跳过金融城一路沿着珠江、顺着黄埔大道东进3.5公里到鱼珠是完全可能的 4、第二CBD是一个狭长的临江布置形状，那么鱼珠基本上位于整个第二CBD的中心位置。另外，黄埔区为了发展老黄埔，已经发力着力打造以“鱼珠”为头炮的经济商务区 这2个选筹更倾向万科城市花园。

提问：你好广叔，我目前的状况是，凑到一个80平米两室1厅的首付，大约三十万左右，到处了解了一下，目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子?房子十年后什么地段的升值最多?还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处？

第二个问题是，惠州楼盘较多，如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提，现在地铁还没建好，如何去预估交通状况?虽然地铁很便利，但交通状况不同地段还是有区别的，我应该如何去思考， 预估和选择？

第三个问题是，我对惠州的开发商不了解，有些看中的楼盘还没建好，要明年下半年才交房，那么如何去了解房产的品质和质量？

回答：你好，1、如果是放长远投资,考虑10年后,主要还是交通。一个城市较大的福利,除了基础设施,就是医疗教育配套。学校面临政策变化以及学校教育质量的变化,像北京深圳等城市已经开始调整学区了, 10年变数太大,不好预料。医疗是面对整个城市的,同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。除了交通,就是城市发展规划方向,我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向,那么靠向深圳就会好一些。还有就是经济发展水平,惠州现在主要承接深圳外溢的产业,所以，也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集,这是房地产发展长远看较大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住,还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说,有几个选择:离站点近，较好步行10分钟以内；如果离中转枢纽近更好。

3、现在新盘基本是期房,买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量,另外就是价格便 宜但土地并不便宜的楼盘，一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问：您好，广叔！我之前有一套大渡口建设村的房子，09年买的，一直涨幅都没北区和西区好，最近卖掉了。现金在手上反倒不安心了，现在还在纠结是再投资一套二手房还是商铺的问题，如果投商铺，又不知道应该注意什么关键点。想请教一下您。

回答：你好，由于房票原因，很多人打起了商铺的主意。商铺不限购，不限贷，入手即可出租，更有开发商用高返租来吸引投资者。现在受互联网的冲击，一铺养三代越来越难了。如入手铺面，排名前列看地段和区域人流量，不建议入手盒子商业和步行街，能赚钱的好铺面没人会卖。第二，铺面租金租售比低于5%不考虑。铺面的缺点除了价值的不可控因素太多，还有交易税费相当高，特别是土地税和所得税。由于未来不可控因素太多，会造成租不出去的情况，想要改成居住场所出租也很难，住宅每个人都需要，但商铺不是，新手不建议投资。

提问：你好广叔，想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还没有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：你好广叔，我不是深圳本地人，但是在深圳已经工作了三年，现在就是在纠结定居在哪里，想问老师怎么选择城市买房定居呢？

回答：你好，选择城市买房定居，要根据个人的发展规划来决定。如果希望能够安稳工作发展，建议在自己的家乡发展定居，可极大减轻置业压力，生活也比较有保障。如果希望挑战自己，追求梦想，那么就要认真选择自己的行业与日后定居的城市。首先要规划自己的职业发展，再根据城市的产业布局，选择匹配的城市。其次则要关注选城市的生活成本，房价是否在承担范围之内。最后就朝着自己规划的目标逐步努力，最终实现它。

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