东莞楼市:房价太高,现在入手会不会高位接盘?

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提问：你好广叔，我想在东莞买一套100平左右的三室刚需房。家庭收入五六十万左右，名下没有房产，没有欠款，本人和小孩都是大岭山户口，工作/读书都在大岭山，但这边房价太高负担太重。请问单价2万左右的话，您推荐考虑哪些选择？因为平时工作跟深圳接壤比较多，周末喜欢去惠州玩，我比较倾向常平，茶山，樟木头这几个镇，道滘和麻涌也可以了解一下~~

回答：你好。工作在大岭山，自住当然要考虑通勤距离，不要太远，常平茶山都可以考虑，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，你好！石龙的新宏基地产一手房有望江与望花园不同价格这个可以买入升值潜力否。还是二手大朗新世纪美丽家园与石龙海伦湾。或寮步保利花语二手69方195万好似价格有些高。据说今年二手房贷不好放款。

回答：你好。当然是望江的好，工作在附近可以考虑。比较好的是大朗的新世纪美丽家园，其次石龙海伦湾、寮步保利心语花园。二手房贷款是放款比较慢，放款向新房倾斜了。

提问：广叔，您好！坐标东莞，南城江南世家2套，万江北大资源御城2套，南城国金大厦一套贷款的264平方写字楼出租40元一平方，觉得最亏损的是写字楼所以想出手，连同江南世家的一套4房出手，想投资大岭山莲湖山庄的别墅。江南世家太旧，写字楼没有涨幅租金很低，想把损的先出手！如果您不建议投资莲湖山庄的别墅的话，城区有没有别的建议！现在自住万江葡萄庄园的联排别墅。孩子在读私立小学。买莲湖山庄的原因是朋友在那边买了，想借亲戚名义首付四成，用少资金翘起更大的盘，纯投资！

回答：你好。江南世家有地铁利好，但楼龄偏老，可出手一套；北大资源御城靠近立交，有噪音，也可出手一套；写字楼一直不建议，国金大厦可出手置换；莲湖山庄自住还可以，别墅涨的要慢一点，而且流动性不是很好，不如普通住宅，不过其临深还是有一定价值的，结合自住可考虑。葡萄庄园配套方面还可以；可看下南城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好。新人首问。我在大岭山有套房，18年入手，21年1月才拿到房产证，现在证未满2年，贷款还有89万。在深圳，东莞都还有房票，手头有大概100万，再去抵押房子的话能够再贷个100多万出来，不把东莞的房贷清了的话，东莞和深圳都需要5成首付。纯投资，不考虑自住，请问广叔，这种情况下该如何布局房产，还望广叔指点迷津。

回答：你好。深圳现在被如来神掌压着了。如果月供能力不错，可以考虑用200买400的产品。可看下东莞；具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好：近期去看了您推荐和同事介绍的几个二手楼盘：1.大岭山新世纪领居 2.大岭山光大山湖城 3..新泓财富公馆 4.新世纪美好家园 5.虎门地标大厦 6.长安万豪苑 。请帮分析下优选顺序。二手打算持3-5年。另现手上资金50W，有没广州/东莞/可推荐未来比较利好能上车的新盘。打算自住5-8年后出手置换。谢谢

回答：你好。就按你这个顺序选吧。50w可以考虑看下佛山陈村；具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，一直搞不懂，现在行情不好，为啥还建议我们这时候买房，不是应该市场好的时候入场更好吗？

回答：你好，很多刚需买房，看的是行情热度而不是冷度，当“万人抢房，地王频出“登上新闻头条，刚需们像是打了兴奋剂一样冲进去就 买，而当房价下跌，售楼处倒闭时，刚需们则对房子不理不睬。当你问他，行情不好的时候为什么不买，他说钱不够，但当你问他，为什么行情好 了，你就有钱买了，他说这还不容易，借啊!殊不知行情一个波折，房价已经涨出他几年的工资了。然而很多人依然逃离不 开”买涨不买跌“这个人性缺陷。

其实在某种意义上讲，楼市和赌场的性质是相同的。庄家做局，大户炒作带节奏， 散户入场接盘，等韭菜割完了，大户开始抽身分钱。你要做的就是，在庄家做局的时候立马入场。其实很简单，每一轮房价上涨信号都 是很明显的，无外乎，利率连续调低，调控政策解除，一波波货币宽松。要记得，当街边大妈都在讨论买房，才是楼市最危险的时期。刚需想着跟买，投资想着抄底，这就是韭菜和镰刀的本质区别

提问：你好广叔, 预算350左右, 和女票两人首付大概有100左右. 刚需考虑自住兼顾投资, 三房, 希望离地铁近和学位不要太差 本人在琶洲西区上班, 女票在长湴站附近, 考虑通勤时间至少一人能在1小时内, 目前有考虑雅居乐花园十年小雅或其他组团, 看价格三房有点勉强, 还有番禺广场片区, 请问还有哪些片区或小区可以推荐的?

回答：你好，既然是女票，那就先不用那么考虑学位，350万的预算还是买一个地段潜力为主的楼盘吧 你都看到十年小雅去了，也就是万博板块，其实你可以考虑做高评买隔壁的佰利山，地铁上盖，到你琶洲也近。 或者直接在你女票跟你工作地点中间的金融城找一个地铁花园小区也可以，天朗2房潜力不输大部分3房。然后想住3房的话以租换租都可以，起码在肉眼可见的2年内会有一波小行情。

提问：您好，广叔！我们想在上梅林片区买个刚需三房，600万左右，现在看了几个小区，比较中意凯丰花园、花里林居、水木澜山居三个小区，凯丰相对总价低一点，离商圈也比较近，就是周围环境暂时不太好，花里林居很安静，但赠送少，感觉有点小，水木呢赠送很多，但是紧邻皇岗路，如果兼顾宜居和升值，您更建议选哪个呢？另外，如果买艺丰花园博拆迁合适吗？

回答：你好， 梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里先进城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 花里林居：06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送。 水木澜山居：08年建造 2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。 自住较好是花里林居，流动性较好是凯丰花园。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，博拆迁套牢的概率实在太高。

提问：您好广叔，请问一下龙岗又一城这个盘怎么样？值得买吗？现在有一套87平，25楼，总价470万，这个价格有优势吗？后期的升值空间有多大？

回答：你好，又一城是投资公司控盘的，价格虚高了一点。又一城学位房的走势总是突破人们想象力，深中龙初已坐稳龙中排名前列的位置，至于会不会划出去，二胎高峰期读初中十年以后，学位不会那么快饱和，短期还不会被动奶酪。总结：自住可以买，但是投资一般。

提问：你好广叔，我2013年在东莞道滘沿海丽水佳园买了一个93平小三房，目前欠款35万月供3000元！2019年底在惠州潼湖玖龙台买了一个小三房欠款55万月供3000，目前手上现金30万，能承担总月供一万，想把道滘丽水佳园房子卖了换一个投资兼改善自住型的，二手房怕手续费太高，目前只知道沙田碧桂园柏丽湾，但是离上班比较远，工作在东城雍华庭，不知道有没有哪里比较合适的一手楼盘？或者很合适的二手房，谢谢！

回答：你好，丽水佳园靠近立交桥，配套很一般，可出手置换。惠州这套也差不多，需要持有较长时间，惠州供应量大。如果可以的话，建议两套出手，换一套优质一点的标的。碧桂园柏丽湾可以考虑的，沙田这边我比较看好，有发展潜力。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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