东莞楼市:改善盘最容易买错,内行人推荐这几个潜力地段

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好，我在东城星城美寓有一个50平米的想卖了买一个七八十平米自助加投资的二套房，另有排名前列国际六十平一套。本人东莞南城工作。

回答：你好。新世纪星城美寓位于石井，小区比较小，多以单间为主，租客多，人员复杂，可出手置换。排名前列国际的地段还可以，建议继续持有。建议二手次新为主，选择有潜力的地段。

提问：广叔 你好，请问虎门 华侨城 云麓台新盘值得入手吗？主要是投资

回答：你好。华侨城云麓台，离虎门站不是很远，周围环境和配套很一般，北向高速、铁路线，周围工业厂房，综合看一般般。

提问：广叔您好，万江的楼盘投资价值怎么样。哪个好一些，金地风华公馆，中海十里溪境，还是其他的哪个更好呢。请指点迷津，非常感谢您。

回答：你好。两个楼盘就挨着，都可考虑的。新房暂时没有好的推荐。

提问：广叔您好，新人首问。东莞外地户口东莞社保，刚需首套，预算250w以内，自住兼投资，请问城区片区或者虎门有什么二手盘推荐？

回答：你好。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，东莞市三套，其中一套临深塘厦万科朗润园，两套企石都在嘉宏锦城，惠州三套，两套在临东区博罗龙溪宝其花园，一套商铺也在龙溪，四川老家两套，这些物业全是在2016年前买的，只有东莞欠一套房贷41万，其它全部全款，目前现金300万，我喜欢投小资，放长线钓大鱼，用五年，或者10年眼光去看代房地产，东莞市，深圳，惠州，广州那些地方低单价，介绍，五到十年有发展的！

回答：你好。你的资产挺丰富。临深塘厦还可以；企石一般；博罗宝麒花园还有一点配套，但片区供地大，地广人稀。另外全款买房，资金利用率低。还是建议买点核心区的房子，如东莞的核心区，像滨湖新区，沙田这种就符合你的要求，长期有较大增长。还有广州南沙也适合你的风格。

提问：您好广叔，坐标深圳，目前有中山奥园一套两房80平和长沙恒大公寓90平一套，贷款均未结清。目前想在深圳长期发展，想考虑投资+自助买房，手上子弹只有70，迫于房价太高不知道如何规划选择。 1 中山奥园于2016以单价7K购入，买的区域在西区北站附近，但房子位置也不大好(离城轨比较近)，现在涨幅很小。从中山的发展来看是不是没有什么希望了，深中通道貌似很难会有溢价影响。 2 目前看了深圳全区和周边的房价，考虑先上车二手房，目前有几个区域方案： A 龙岗中心城区附近二手房 B 光明城区次新房 C 福田区小产权老房(价格在周边一半以下)，可买80-90 D 东莞松山湖区域 请问这几个方案如何选择？ 3 之前是计划攒点再考虑买，但最近有些焦虑。手上没有那么多现金情况下，对于所选的区域应该什么样的楼盘更合适呢

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，较佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 中山和长沙的公寓都不是好的投资项目，建议都出手后，把子弹都用在深圳。 优先光明和沙井的次新盘，其次是大运和龙中的次新。 小产权和松山湖都不适合你。

提问：广叔好，地铁对房子的影响有多大影响？有地铁但离市区较远，地铁3公里（无地铁）离市区近点，该作何选择？考虑到自住和房子的升值潜力

回答：你好，越是远郊，越是看重地铁的作用，地铁房的较高估值可以大概到达房价的20%左右，地铁三公里是地铁房的极限了，可以考虑，但必须要考虑竟品因素，地铁周边不能有太多好房子。

提问：广叔你好，无广州房票，名下深圳有一房，深圳工作，最近看了南沙，国庆期间大涌地铁站有个新盘在认筹，星河智荟，86平220万，这个盘怎样呢？南沙您推荐哪里呢？首付80万左右。还是说考虑东莞佛山或者新塘，迷茫中，求指教

回答：你好，深圳人对南沙那真的是真爱，但其实我想说的是，深圳人对广州、对南沙真的不了解，以为带着“降维打击”的思路随便去南沙扫货，最终可能的降维打击会打在棉花上 无广州房票、预算200-250万，考虑东莞吧，考虑临深是较好的选择

提问：您好广叔，南山深航飞行员公寓三房750万，碧海泰华阳光海三房879万，或者沙井的西荟城700万四房。是否深航这个已经没有啥升值空间，最多跟着大势。南山的生活环境比碧海好很多，飞机还不吵。您觉得呢？

回答：你好，你的判断正确，南山中心区自住还不错，但是属于普涨板块，升值潜力一般 投资还是跟着规划走，碧海和沙井都是不错的选择

提问：你好广好，在广州买房投资的话，投资为主，可以长期持有，黄埔片区有哪些板块被看好？

回答：你好，在有条件的情况下，无论价格如何高涨，东圃-三溪-鱼珠都应该时优先考虑买入的地方。参考周边的二手房的价格，十几年楼龄的三溪美林湖畔6-6.5w、盈彩美居5.5-6.5w；中山大道金碧世纪4.5-5w，稍微新一点的次新盘保利学府里5-5.5w。而不久前，鱼珠片区核心位置上的“鱼珠旧城改造项目”的公开招标，鱼珠旧城改造这个项目，将会成为鱼珠核心区、甚至整个老黄埔的价值标杆。

地理位置上，位于珠江主航道两岸地带，广州的核心发展脉络是不会离开珠江主航道的，经济重心一直都是沿着珠 江主航道往东逐渐移动，此项目改造天然具有地理位置的优越。产业方面，跟上广州人工智能与数字经济试验区的发展脚步，同时也拥有多个高质量的商业综合体。

提问：你好广叔，请问宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合刚需自住？宝安区地铁站附近有哪些比较合适的总价400左右的小区？

回答：这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的，我们的作用在于识别出这跑输的一成，比如前面那位260万买了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小伙伴，又比如一些溢价明显的透支盘。 至于400万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，抑或是可以改三的老房子，对于刚需房，功能大于性能。

提问：您好，广叔！想知道目前深圳三环还有上车机会吗？打算在深圳买套刚需自住房，像深圳湾、蛇口这些房价都太高了，买不起，想知道深圳还有哪些未来片区发展好，也适合刚需群体买，既能自住未来升值潜力也有。

回答：你好，目前深圳二手房价格呈上涨趋势，对于刚需来说，大三环的观澜是一个捡漏机会，观澜被划进深圳的三环，但是总体来说价值仍然被低估。目前深圳中心区的核心产业正在外溢，而观澜承接了这些机会，将会变成城市的黄金区域，目前的低价正是购房者捡漏的好时机。其次，交通，旧改产业等资源进驻将给观澜带来极大的利好，未来发展潜力大。其中的万科启城家园可以说是集居住和投资价值一体，不仅交通发达，配套设施齐全，首付129万就可以买到精装新房，性价比较高，目前适合刚需和改善型购房者的3~4房仅剩少量房源，可以考虑一下。

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