东莞楼市:内行人深度分析,沙田值得投资吗?

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提问：新人首问：广叔您好！我2013年在东莞道滘沿海丽水佳园买了一个93平小三房，目前欠款35万月供3000元！2019年底在惠州潼湖玖龙台买了一个小三房欠款55万月供3000，目前手上现金30万，能承担总月供一万，想把道滘丽水佳园房子卖了换一个投资兼改善自住型的，二手房怕手续费太高，目前只知道沙田碧桂园柏丽湾，但是离上班比较远，工作在东城雍华庭，不知道有没有哪里比较合适的一手楼盘？或者很合适的二手房，谢谢！刚刚入会排名前列次提问！谢谢！

回答：你好。丽水佳园靠近立交桥，配套很一般，可出手置换。惠州这套也差不多，需要持有较长时间，惠州供应量大。如果可以的话，建议两套出手，换一套优质一点的标的。碧桂园柏丽湾可以考虑的，沙田这边我比较看好，有发展潜力。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，我自住兼一定投资性质，想问下一手房厚街的先进晴熙云翠和寮步的万科金域东方推荐哪个？二手房的话，宏远江南排名前列城，江南世家，石竹新花园，万科城市高尔夫花园，比较推荐哪个盘？

回答：你好。先进晴熙云翠，一般，打的概念是教育地产，其实没多大优势，配套很一般；万科金域东方，寮步，要好一些。二手重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，东莞户籍，有一个2套名额。计划在东莞买一套和计划在南沙或者黄埔买一套房。有400万子弹。怎么选择?

回答：你好。拿150买个370左右的东莞；拿350买个500左右的黄埔。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！目前在深有套自住房按揭，手里有点点闲钱（200以内）想考虑下中短线投资一套目标是大湾区（考虑惠州，东莞，中山也可），倾向学区房。您可否给点建议，谢谢！

回答：你好。你的预算适合买东莞，惠州供应量大，不适合短线；中山也还需要点时间。东莞可考虑入套300-400的，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好，我是江西户口，在江西四套房子，目前手上有300万资金，月供一万可接受，想到深圳或是海南投资房产，请问是投资深圳还是海南好？深圳具体哪些城市？或是海南哪个位置？

回答：你好。江西没有必要整这么多套，有一套自住就好，其余资金投资到有潜力的城市。深圳现在调控很严，就不建议了；海南这种旅居地产也不建议，除非买来自住养老。可以考虑广州、东莞、佛山。

提问：广叔，都说不买公寓，为啥大家在深圳都买公寓？

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，适合底层充足的人配置。 但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。

提问：你好广叔，我目前在珠海工作，为了工作方便，在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，广叔觉得性价比较高？

回答：你好，现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。 总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。 不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。

但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展较大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。 虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，优选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的排名前列位，概念满天飞不如隔得近。广州刚需买房性价比高的楼盘具体详见内部分享

提问：你好广叔，本人首套房，现有1000万资金在手，年收入30万，想在南山置业。不知是打新还是二手比较合适？南山今年新房不多，二手又大涨一轮，考虑到小孩明年出生，还需要考虑学区问题。望广叔指教，推荐些优质小区。

回答：你好，建议打新和淘笋同时进行。1、打到肯定是赚到，打不到要置换的话，价格整体是趋稳。虽然新政让很大一部分人失去购房资格，但是这些网红新盘能打到的概率依然很低。2、如果没打到，这里面的主要成本就是买卖交易之间的摩擦成本（税费和中介费）需要考虑进去。总价1000左右，建议多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。其次，关注几个南山集团学区。一步到位，买在前海湾\/深圳湾吧。翡翠海岸，恒裕滨城，宝能太古城北区如果能开发多张房票，月供能力不错，可以考虑入手2套，一套自住，一套投资。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，之前新盘的定金已经退回来了，真是几经波折，再也不想经历了。现在有些迷茫。目前是单身，家人在外地，家里资助一些买房，首套房，现金150，月供1.5左右可以接受。目前在福田工作，有较为稳定住处，所以想买房主要是投资。住处周围都涨了100+，一方面着急上车，希望能投资潜力资产；另一方面又害怕深圳房价涨幅放缓，想留部分投资理财，希望购买总价较低或者倒挂的。最近研读了广叔老师很多精品内容，启发很大，但是还是苦于自己的具体下手点。不知不觉又过去几个月，也在催促自己做决定了，希望能给个建议。

回答：你好，总价500w左右的房子由于低总价，调控之后也在豪宅线下，受刚需欢迎，满五的房子在悄悄的涨。这个总价我建议直接淘个二手次新上车要稳妥一些。高调控下，放缓是肯定的了，但是如果不上车，怕未来上车只会越来越难。即是说，不上车的风险要比上车的风险要大的多，不如早上车早心安，以后在深圳也有个小家。500w左右有价值的房子，具体选筹参考会员内部推荐给你的楼盘。

提问：你好广叔，年纯收入15万左右，手上现金380万，夫妻名下均有贷款记录，五成首付，非深户，想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655全包费用，或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用，主要想让小孩以后读皇岗中学，这两套怎么选？这价格入手合适吗？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大风险？或者有什么好的建议？大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围，小的孩子一岁半，想着一套房子解决两个小孩学位问题，买来以自住为主，当然后面月供肯定会有压力，所以五年后可能要出手变现，是否有投资价值？

回答：你好，皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。自住选朝南户型，投资买便宜的。选筹可参考会员内部分享！

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