东莞楼市:楼市从量变走向质变,内行人:买房不能等

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，看了东莞的，但是要买一年社保，不愿等。看了惠州的，觉得和新塘有些楼盘价格相差不是很大。所以现在还是想买增城的。如果买了新塘这边的大概要持有多久呢？请问增城新塘，仁安花园，万科金色里程，广州增城万科城，这三个盘怎么样，能上车吗？还是有更好的楼盘推荐呢，还请广叔抽空回复一下，不胜感激！

回答：你好。东莞可以先签合同约定一年社保购买之后再网签。本来新塘还是不错的，但是最近广州放开了入户的门槛，对不限购的新塘来说多多少少有点利空。仁安花园在朱村地铁口，可考虑；万科金色里程不建议买，周围太荒了，各方面都不行；增城万科城也不建议买。购买增城的房子一定要选地铁口的。关注内部推荐的板块和楼盘。

提问：广叔好，坐标东莞；松山湖有一套三居，寮步有一套三居（在住），均无欠款；现计划在城区（东莞或南城）换个4房，自住，较好是好一点儿的学区房；手头现有子弹350左右，寮步自住房价值300左右， 最近工作忙也没有时间去看房，请问有啥好推荐， 谢谢！

回答：你好。建议看下南城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享！

提问：新人首问：名下一套大朗新世纪添一居房产，打算卖掉之后换去广州，看了您的论坛，决定选黄埔，换房的目的就是增值。想请教：

1.换去广州房产增值前景是否更好；

2.选黄埔是否正确；

3.黄埔万科新里程270万两房，万科金色梦想250万两房，中海誉城北苑250万左右两房，该如何选？金色梦想这边没地铁的增值速度会不会差很多？

4.考虑教育的话，上述楼盘应该如何选？或者您有更优建议。

回答：1、广州当前前景更好

2、正确的选择

3、优选万科新里程，次选金色梦想。没有地铁，未来有地铁规划的可能。

4、都差不多，主要是先上车

提问：您好广叔，想买第2套投资，首付预算80W。老婆有广州房票，但是首套没还清，买广州首付不够，只能看佛山。佛山限购区4成首付。当前三龙湾概念火热，北滘新城有两大500强加持，所以看好顺德北滘合景天銮。请问是否可行，有无更好选择？

回答：你好，子弹80，建议优先考虑广州。找渠道垫资，全款抵押买入。 选筹2个方向： 1.老黄埔：大沙东、文冲附近的，裕丰围双地铁附近 2.番禺：市桥板块、番禺广场板块 实在想买佛山，建议在以下三个小区域内买入“眼见为实”的二手房，至多淘一淘就行了 1、千灯湖板块 2、陈村北滘板块 3、最多再加一个黄岐大沥 千灯湖未来发展潜力看好，看好千灯湖的少有原因：佛山少有CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹，次新为主。近地铁是必须的。 中海寰宇天下、万达华府、地铁金融城、保利花园1-2期都不错

提问：你好广叔，我坐标深圳龙岗，13年.14年没有在深圳买房，15年深圳的房价翻倍了，手上的钱已经不够买了，当时也没有想着买小的二手房过渡一下，就到武汉清江山水买了，这么几年过去了，武汉的房子涨了，可是深圳涨的更多，今年想卖了武汉的，凑个首付在深圳龙岗东方半岛买个二手房，可是队友说武汉的发展空间更大，不愿意卖！我担心再拖久了，连东方半岛的二手房都买不起了，您怎么看?至少近5年不会回武汉发展，他在固戍上班，我在龙岗布吉上班，孩子跟着我上学，如果卖掉武汉的加上手上的共190w左右，如果买，买哪里更合适?

回答：你好，既然你生活工作重心都在深圳，5年左右都不回武汉，无论从自住还是投资来说，优先选深圳更好，有了房子后期一方面在深圳立足生根会更容易，另一方面未来价值较大化。人生后撤是一件很简单的事情，前进是难的。一线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。在二线，假设让普通人挣1000w他可能没有底气，因为例子在身边出现太少，可参照物不够。

但是在一线城市，财富的流通，层级的跨越，参照物出现的数量更多频次更高，你对待金钱的态度和格局也会不一样。你会更容易的相信自己也可以。龙岗自住可以买，投资不是最优选。龙岗，注定只能是一座睡城；龙岗的楼盘，注定只能是排名前列居所，或者叫刚需上车盘，而不是终极改善；东部（含龙岗）楼盘价格的天花板，注定也是全市范围内较低。深圳选筹的话，我也建议优先考虑高确定性的，深圳方向一路向西，东边的坪山和龙岗都不会有发展先机。深圳投资价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：您好广叔，刚需四房二胎家庭＋学位需求。初步看中海珠区光大花园近江边那期，140方的四房700多，想问问:买入这个片区的话，假设七八年后会不会跑输GZ大市？后期接盘会不会很少？现在的楼龄06年看上去挺旧的了

回答：你好，你说的是光大花园3期，紧挨着江边的那个小组团 如果要拍脑袋，我觉得买这个区域的楼盘，后期大概率跑输GZ大市，排名前列是目前楼龄已经13-14年了，第二是这个区域板块本来就不在广州未来发展的主方向上，第三就是这个3期组团本来就是有江景的溢价

提问：你好广叔，手上闲钱160W，将作首付，年收入50W；孩子3岁，学区中等即可，非重点关注；我和太太都在福田上班，有车。想在今年入手450-500W总价格小三房，首套，没贷款记录。情况：看了光明一号、传麒山，颐安，关注龙华、龙岗盘。期望：尽量靠近市区（看了光明、龙岗，老感觉远了点，但还未排除），自住兼投资。向您咨询：1、我的情况是否适合购买？还是等瘟疫后再看？2、上半年买还是下半年买？ 3、买新房还是二手？ 4、市区小三房我160的首付应该买不起？关注龙华、光明、龙岗、沙井吗？这几个区怎么排列，以及分别有哪些有小区可以推荐？十分感谢，期待您的回复。

回答：你好，考虑自住更建议在龙华区域内选择。考虑长远的资产升值，建议看宝安。 新盘推荐海岸城，二手房可以关注金地上塘道，曼宁花园，特发和平里，万象新天、富通城等次新盘。 时刻关注笋盘。 光明和龙岗不太适合你。

提问：您好，广叔！因为考虑孩子明年要上小学，这段时间看了一下学区房，看中一个一居室的学区房，面积比较小，卖得比较贵，不知道这种学区房该不该入手？

回答：你好，其实学区房的投资属性是很弱的，本质上来说它的保值是在学区维度，但不在于房产维度，它是不能随着时间的推移有非常明显的上涨的，因为学区这一块的价值是固定的。但是学区房仍是一个比较好的投资产品，不过买学区房依然需要有自身的考虑，不是很建议买那种只有学区房的学区房，就是说这个房子特别小，只有一房或说是一个存储空间，它仅仅是因为挂了一个学区，所以就卖特别贵，这样的产品也不是很看好，特别是未来需要转手，如今也不知道5年之后的学区政策会不会有改变，万一有改变的房子可能就一瞬间就打水漂了，所以相比较而言，如果你要买学区房，要买那些同时具备居住属性的，比较正规的三房或者两房。

提问：你好广叔，请问一下海语西湾现在买，投资价值大吗？会不会是高位接盘？海韵学校，无地铁无商业，就是大铲岛上的腾讯离得不远。

回答：你好，腾讯岛还是块不毛之地，房价已经被炒成了黄金价，海语西湾若是排除学位因素，我觉得短期是会跑输的，毕竟地铁口远，生活又不方便，但是在深圳，学位的威力是大于地铁的，则不太好判断，长期看肯定没有问题。 至于说高位接盘，除去置业鄙视链底端的几个区域，现在买哪个区域不是高位接盘

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