东莞楼市:这些房子长期跑输大盘,买房投资要远离

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好，东莞的沿海丽水佳园联排别墅单价2.3万还可以投资吗？谢谢

回答：你好。沿海丽水佳园在道滘，水路多，旁边也还有大块空地，靠近东港立交桥，自住还可以的，投资一般，容易跑输。

提问：广叔好，坐标东莞塘厦工薪族，手上子弹只有95，可接受月供1以内，目前了解的有先进蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山，请教广叔自住6投资4怎样选择，需要考虑小孩上学问题，或者是否有其它楼盘推荐，或者其它区域建议也可，万分感谢！

回答：你好。优选中信凯旋城，次选万科四季花城、先进蔚蓝山、碧桂园天麓山；自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离，将资金投入在有潜力的地段，然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，有80万首付款。目前西安长安区的房子，炒得比较火，长安区正在筹划建设大悦城，和梦想小镇，未来长安区会是CID中心。曲江和长安区比，后续哪个区域升值空间更大，哪个区域的房子更值得投资？

回答：长安会大一些，但开发还需要很长时间，有一定的不确定性，不确定性越大回报率就越大。曲江属于稳健性。

提问：新人首问 广叔好，我目前在深圳工作，西安户口+西安社保+深圳个税，名下没有房产，尚未确定后续定居在哪个城市。想以个人名义，入手一套房产保值抗通胀。预算有80万，月供可在8k。

1.是立马投资一套西安房产（目前有买房资格），还是再等等购房资格，投资南方城市房产？

2.若是投资西安房产，是入手一手房期房，还是二手房更合适，是否有推荐的优质楼盘。

3.若投资南方城市合适，广州，东莞，惠州，中山等城市，哪个城市更适合我？在哪个区域购买？请帮忙解答，谢谢！

回答：你好。是现在有首付款80吧？3成的话能买个260左右的房子

1、西安也可考虑的；南方在深圳买不到什么好的房子，还是建议在西安买，或者广州、东莞，但需要1年社保

2、建议二手次新为主。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

3、南方比较建议广州、东莞；可以看下黄埔、番禺，或者东莞的环松山湖大岭山、大朗。

提问：你好广叔，请问南通怎么看未来发展和投资？南通这几年地铁概念，中创概念，高铁概念，机场概念一大堆、房市也很热闹，能否专门详细讲解一下？

回答：你好，长线看不错的。短线看，涨幅太大，透支了。所谓的各种概念和区域利好，只能起到锦上添花的作用，也好楼市上行期，会助涨。但没有雪中送炭的能力，也即楼市未来两年步入下行通道时，这些利好没啥作用。

提问：广叔好，想问下盈彩美居旁边的中兴花园如何？ 本人想买二居电梯房自住，现单身首付四成，有100万预算，想看200-250万左右，或做GPGD320万以下的。 目前关注的：盈彩美居，中兴花园，远洋明苑。想问下这几个的对比？

回答：你好，有100万的首付，真的不建议买一个2房 还是有点浪费 中兴，远洋其实我不是很建议选了，品质差很多 盈彩的话适合3房，2房的话较好的还是隔壁金碧世纪花园 因为在金碧2房实在太抢眼了，性价比超高 3选1的话，选盈彩吧，不过盈彩现在也贵

提问：你好广叔，现有一套前海广场二期三房两厅两卫看海复式公寓，贷款还有200。老家一套房价值90，无贷款.。手中流动有300. 公积金50还未用过。 手中有名额，可首套。 想买一套自住改善且未来有保值增值的大房。现在纠结：1.前海广场二期公寓是否卖掉？现在买基本是保本。2.老家房子也卖掉。这个是想好了。3.目前我们适合买哪里比较合适。请指点迷津。

回答：你好，公寓 写字楼 商铺 小产权 四五线老家房产，这些都不属于优质资产，建议出手置换成一线城市商品房。正常上涨次序是较低总价涨幅较快，然后就是刚需，再是改善，最后豪宅。可以考虑的参考选筹：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，目前家里深云村三房（有红本无房贷）89平，工作福田，老婆南山工作，有一个两岁孩子，如果置换南山同等水平商品房或者龙华、福田更大户型（学位、交通差不多情况下，是否有较好的选择；或者继续观望。

回答：你好，深云村是经济适用房，商业配套、学位都是问题。被高速和山割裂。 地处南山，但不是热门区域和小区，未来涨幅不太看好。 下一步改善置换需要综合片区发展 教育和自住，同等价位的商品房很难买到好点的位置，如果能适当增加负债，可以关注南山： 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势：房龄新，面积大，居住体验好。不足：学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势：位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足：房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势：房龄新，靠太子港，不足周边配套设施一般，还需要2-3年改善 福田的置换比较，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：您好，广叔！请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

回答：你好，到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

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