刚需看过来!毛坯吹风价2.3万元/㎡!东莞这个纯新盘值得买吗

在“莞八条”新政出台之后，东莞楼市再次迎来调整期，市场观望情绪变浓。

为了能够抓住未来两个月的销售良机，不少品牌开发商都已经开始行动，提前抢跑“金九银十”。

据统计，在未来两个月的时间里，东莞预计将有超40个新盘入市，其中很大一部分都是品牌开发商项目，位于望牛墩镇的中梁恒哲·时光128项目便是其中之一。

据了解，中梁恒哲·时光128项目主推建面约83-122㎡三房四房，总共只有128套房源，项目预计将在8月中下旬或9月初开盘。由于该项目距离东莞城区比较近，因此，也吸引了不少东莞市区刚需群体的关注。

近日，应粉丝朋友的要求，搜狐焦点鉴房师特意来到了望牛墩，对中梁恒哲·时光128项目进行实地走访。中梁恒哲·时光128项目是否值得上车？下面就让鉴房师来为你一探究竟！

01项目实探

虽然中梁恒哲·时光128项目地处望牛墩，不过，它距离东莞市区并不远。从南城出发，途经万江，在全程交通顺畅的情况下，开车大概半小时就能抵达项目，在时间上基本能被大家接受。

中梁恒哲·时光128项目位于望牛墩镇中心区域，紧邻宝华路。从航拍图上，我们不难发现，项目用地属于长方形，而且是被海德骏园一期和二期夹在中间，有点腹背受敌的感觉，在海德骏园项目的夹击之下，项目洋房的景观视野会受到一定的限制。

在抵达项目工地之后，鉴房师发现，目前项目正在紧张施工中，项目楼体已经建到15层左右（1号楼规划建23层，2号楼规划建17层），达到了总楼层的2/3。因此，该项目已经达到可以申请预售证的条件，预计不久之后就能入市销售。

为了能更好、更深入地了解项目配套情况，鉴房师还特意对项目周边进行了走访。在走访的过程中，鉴房师发现，目前项目两边以海德骏园项目的住宅底商为主，不过，因为由于开业的商家不多，周边显得有点冷清，没有中大型商业配套，只有一些小型的餐饮店和理发店等配套，生活配套相对匮乏。

从项目出发，沿着宝华路步行10分钟左右，可以抵达嘉荣购物广场，这是目前项目周边较为大型的商业，购买日常生活用品可以来这里。

从航拍图上，我们可以看到，目前项目周边以住宅为主，商业配套比较少，只能满足日常生活所需，如果想要享受更好的商业和生活服务，只能前往隔壁的万江和南城等区域。

望牛墩镇中心

值得注意的是，项目周边有望牛墩水乡公园、望牛墩滨江体育休闲公园、文化广场等生态休闲资源，以及望牛墩实验小学、望牛墩中学等公办教育资源，算是项目的一个加分点。

图源：幸福望牛墩

02项目测评

说完项目周边配套，下面再来具体说说项目的具体情况。

据公开资料显示，中梁恒哲·时光128项目占地面积约6848.26㎡，容积率为2.0，计容建筑面积为13696.52㎡，当时拿地价格是10468元/㎡。

在项目营销中心，鉴房师了解到，中梁恒哲·时光128项目一共规划了两种产品：联排别墅和高层洋房。其中，联排别墅的面积约为143㎡，洋房面积约为83-122㎡。

虽然项目占地比较小，不过，开发商还是给业主规划了一个景观园林，项目绿化率约为30% ，此外，还规划了137个车位，车位配比达到了1：1，可以满足业主日常的停车需求。

说完项目大致规划，再来看看项目的户型。据销售人员透露，目前项目只开设了122㎡四房户型的样板房。

在实地探访样板房后，鉴房师发现，该户型采用南北对流设计，通风、采光优势比较明显。

不过，由于户型设计的问题，走廊占据了过多的面积，导致户型整体空间利用率下降。如果多人用餐的话，餐厅会显得比较拥挤，此外，书房除了摆放一张书桌以外，很难再放下其他稍大件物品了，儿童房的空间也比较小，床则需靠飘窗摆放，才能腾出一些空间……

此外，这个户型动静分区做得不太好，生活中容易受到干扰。整体看下来感觉空间比较局促狭小，没有四房大户型该有的舒适感。

由于没有设计样板房，所以，83㎡三房户型，我们只能户型图上了解一二。从销售提供的户型图上看，83㎡户型的空间比较紧凑，动静分区相对合理，不太好的地方是户型朝西，下午会遭遇西晒的困扰。另外，由于只有一个卫生间，如果和父母一同生活，日常生活可能不太方便。

在与销售人员聊天时，鉴房师了解到，由于项目套数不多，开盘时将采用一次性推售，预计将于8月中下旬开盘销售，全部采用毛坯交付，均价在2.3万元/㎡左右。

据销售透露，虽然项目地处望牛墩，不过，前来看房的人绝大部分都是城区及周边客户，望牛墩本地的客户反而很少。

说完项目，再说回项目的开发商：中梁地产。

在中国房地产业协会公布的“2021中国房地产开发企业综合实力TOP500排行榜”中，中梁地产位列第18位，是全国TOP20房企。不过，由于中梁此前并没有在东莞开发过房地产项目，因此，大家对于中梁地产的了解并不多。

据销售介绍，未来小区的物业将由中梁物业负责，据他透露，中梁物业是中国物业百强企业之一，至于日后社区服务品质究竟如何，还有待时间验证。

03  鉴房师点评

在经过一番实地走访之后，鉴房师认为，中梁恒哲·时光128项目是一个优缺点都比较明显的项目，具体分析如下：

首先，项目的优点在于：

项目位于望牛墩镇中心，周边配套基本能满足日常生活所需，周边学校资源比较丰富；

项目距离城区较近，大约30分钟车程，城区的刚需群体可以考虑；

项目主推83-122㎡刚需、刚改户型，适合刚需群体上车，此外，2.3万元/㎡（毛坯）的售价也不算太贵。

项目的不足之处有以下几方面：

项目地块呈长方形状，被海德骏园一、二期夹在中间，部分户型的景观视野会有一定程度的遮挡；

项目体量较小，社区内部配套也比较欠缺，居住舒适度一般；

大户型设计空间利用率不高，看房体验一般，未必能满足改善型客户的需求，需结合自身慎重考虑。

最后，提醒一下粉丝朋友，最近几年，望牛墩镇中心缺乏居住用地供应，未来的住宅供应多依靠旧改和招拍挂地块，相比之下，项目的地段的确具有优势，在选择受限的情况下，未尝不是刚需购房者的一个选择。

但是对于倾向于投资的客户来说，望牛墩本身人口较少，经济欠发达，配套有所欠缺，加上项目本身体量较小，在周边项目的比较之下，升值潜力略显不足。

那么，现在问题来了，看完鉴房师的踩盘报告之后，你觉得中梁恒哲·时光128项目是你的心水盘吗？毛坯2.3万元/㎡的价格，究竟算不算贵？你会出手购买吗？

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PS.如果大家有想了解的新盘项目，也可以私信小编，我们将为你带来详细的踩盘报告！

来源：搜狐焦点东莞站

责任编辑：陈楚梅