东莞楼市:内行人分析,现在的东莞,是抄底的好时机吗?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，本人东莞万江本地人，前期因为投资意识差，没有购买房产，最近想出资60w首期投资，看过的有中堂富盈公馆，非排名前列栋毛坯单价15000，123平方，以及寮步大道松山湖毛坯80平方左右的毛坯，单价26000，请问这个时候合适投资房产吗？麻烦云叔指点一下！

回答：你好，中堂富盈公馆比较适合自住，周围的环境一般；如果考虑投资的话，肯定是后者更优一些，近松山湖和南城CBD，这种低总价建议尽快上车，降低概率不大，还有升的空间。

提问：云叔好，新人首问，目前工作在东城雍华庭，2013年在东莞道滘沿海丽水佳园买了一个93平小三房，欠款35万月供3000元，2019年底在惠州潼湖玖龙台买了一个小三房欠款55万月供3000，目前手上现金30万，能承担总月供一万，想把道滘丽水佳园房子卖了换一个投资兼改善自住型的，二手房怕手续费太高，目前只知道沙田碧桂园柏丽湾，但距离上班比较远，麻烦云叔帮我指点一下，感谢！

回答：你好，丽水佳园靠近立交桥，配套方面很一般，可出手置换，惠州这套也差不多，需要持有较长时间，惠州供应量大，如果可以的话，建议两套出手，再换一套优质一点的标的；碧桂园柏丽湾可以考虑的，沙田这边还是比较看好，还是有发展的潜力。

提问：云叔好，家庭目前东莞一套住宅，一套松山湖翠珑湾公寓，手上有250万左右，年收入至少30-50万以上，考虑投资，请问松山湖翠珑湾公寓有持有的价值吗？松山湖区域涨幅过高，还有潜力楼盘吗？麻烦云叔帮我分析一下原因！十分感谢！

回答：你好，松山湖翠珑湾在华为基地旁，如果是商业公寓，还是建议换成普通住宅；从中长期上看，还是有潜力d1，但这个价位买不到好的产品。

提问：云叔，你好，打算在广州买500万左右房子，考虑投资，目前看了海珠愉景南苑、逸景翠园、罗马家园，不知道如何选择好？另外广州其他板块有何建议，热门的南村欧泊和黄埔都涨起来了，感谢指点一下！

回答：你好，海珠目前性价比还可以，也可以去看看逸景翠园、英豪花园、或者第三金碧、保利花园；逸景翠园这个小区在逸景路，在中大布匹市场，未来有11号线地铁站逸景路站的增量，买这里的三房没什么大问题，这里本来的业主大部分就是周边做布匹生意、做皮革生意的人居多，罗马家园这个盘常年跑输大盘，物业不太好，虽然有地铁但实际不方便，周边的环境一般般，加上沥滘村旧改提了一年又一年，其实是充满变数的 ，如果有其他更好的选择，建议还是尽快舍弃这里。

提问：云叔，请问深圳龙华上塘待拆迁小产权房持5年回迁完，新房有常平新壹城和谢岗唐商选那里好，有没有升值潜力？现在可以上车吗？

回答：其实小产权房投资一直都不是很建议，但如果资金有限，买来自住或有拆迁消息也可考虑，建议选前者新壹城。

提问：云叔好，目前本人在西单上班，想沿4号线买3居或大2居，改3居，希望房子较新，预算1000w以内，最重要的是离地铁越近越好， 目前发现2处不错：西直门的舒至嘉园小区以及南边马家堡至公益西桥一带的小区。舒至嘉园148平报价超预算，1100w左右，还贷有一定压力，南边预算应该问题不大，请问选择舒至嘉园还是南边比较好？哪里保值升值潜力大？ 2. 马家堡至公益西桥有什么好的小区推荐？

回答：你好，舒至嘉园小区一共三栋楼，绿化不好，距离马路比较近，开窗户临街的比较多，有噪音污染影响，南边会比较好一点；公益西桥那个位置，属于南边涨幅和交通都还不错的地段，可以好好淘下，具体详见内部圈子分享！

提问：云叔好，这两盘与琶洲板块三房，未来5-10年，哪个涨幅会更高？以及理由是什么？

回答：你好，琶洲板块的三房主要集中在会展世界城和雅郡花园，单价要去到5.4-5.8之间，楼王单位有可能还不止这个价位，如果纯投资的话，其实差不太多，琶洲略微有优势，如果是投资兼自住，华景新城和骏景的配套成熟一点，人气更旺一些。

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