地产系VS保险系 谁做养老社区更容易?后期运营痛点仍待解决

焦点东莞 2021-07-06 08:11:21
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财联社(北京,记者 王宏)讯,随着最新的人口数据公布,老龄化问题又引发外界关注,而养老社区则成了众多资本抢滩的高地,并形成了“央企系”、“房企系”、“保险系”三足鼎立的格局。保险系方面,截至目前包括大家保险在内的13家机构布局了近60个养老社区。 业内人士指出,房企布局养老社区多是基于政策的原因,康

财联社(北京,记者 王宏)讯,随着最新的人口数据公布,老龄化问题又引发外界关注,而养老社区则成了众多资本抢滩的高地,并形成了“央企系”、“房企系”、“保险系”三足鼎立的格局。保险系方面,截至目前包括大家保险在内的13家机构布局了近60个养老社区。

业内人士指出,房企布局养老社区多是基于政策的原因,康养地产拿地更容易。而险企布局养老社区在用户属性上有着天然优势,因此销售更容易,甚至刚建好就可以全盘出手实现资金回笼,却面临着名额销售容易但后期用户不愿消费的问题。除此之外,无论房企还是险企,从运营角度看,养老社区的收入和利润情况都不是特别好。

抢滩养老社区 地产和保险谁更积极?

自2013年国务院下发了《关于加快发展养老服务业若干意见》的顶层文件后,养老政策的发布迎来高峰期,此后6年间仅中央级的养老文件就有130余个,包括产业政策、土地政策、金融政策等八个方面,填补了过去的空白。

传统房地产开发企业向养老地产转型发展,陆续推出各类养老社区;多家大型央企也纷纷布局养老产业。在养老社区的布局上,初步形成了“央企系”、“房企系”、“保险系”三足鼎立的格局。

不久前的首届中国保险养老融合与发展论坛上,大家保险集团董事长何肖锋介绍称,目前市场上已有包括大家保险在内的13家保险机构投资了近60个养老社区项目,在全国20多个省市,床位数8万多个。

而中国房地产协会的《2021中国养老与康养产业发展报告》指出,据统计仅主板上市公司中涉及养老产业的已经达到82家,其中主营业务为房地产的公司就有32家,以医疗健康、医药制造为主营业务的公司有14家,金融保险5家。

上述报告显示,包括万科、越秀、保利、绿城、远洋、首开、龙湖地产、中海地产、九巨龙、金地集团、南京朗诗、黄山圣天地、特变房产、保定卓正、复星集团等在内的15家房地产企业就开发了多个康养项目。

保险公司布局养老社区时间线(图片来自于长江证券)

为何地产业会积极布局养老社区?某头部险企养老社区从业者对财联社记者表示:“某段时间某些地区对纯住宅用地不予拨地,但如果做康养社区的话,不仅会拨地而且还会推出一些利好政策,所以很多房地产企业会以这个理由拿地做了很多康养社区项目。”

上述从业者还表示,从数量上来讲,做康养社区的房地产公司更多,因为房地产公司总体数量多,保险公司准入门槛高,是特许经营的行业,本身数量少。但从比例上看,参与康养社区建设的保险公司比例更高。

用户更优质 保险公司布局有天然优势

虽然布局养老社区的企业众多,但业内普遍认为,康养与保险天然不可分。一方面,保险企业可以将保险服务于养老康养有机结合。另一方面,在各类养老服务中,保险服务产品也正成为康养产业的重要业务板块。除了险企投资运营康养项目,业内康养项目也十分注重与保险服务的结合,有效解决了养老消费资金的痛点难题,形成了良好的互动机制。

国盛证券保险业分析师赵耀对财联社记者表示,保险主要在几个方面有优势。一是保险产品的协同,拉动保费收入增长;二是保险公司在健康管理和养老标准的国际化合作方面会有优势;三是重资产的养老社区达到一定入住率的时候,可以满足保险资金长周期投资收益的要求。

太平养老的从业者则对财联社记者表示,保险公司在养老保险、健康保险、老年护理、老年健康管理等方面更有优势。“养老社区不是房地产公司建设好老年人入住就完事,需要很多配套,特别是老年人的护理和健康管理。”

上述头部险企从业者表示,保险公司在前期更有优势,养老社区销售更容易,甚至刚建好就可以全盘出手实现资金回笼。而且入住率比一般的地产公司要高,这是它先天的客户属性决定的。

“保险公司的客户群体非常精准,用户相对比地产公司用户的流动资产更好一些。而且保险公司的客户筛选比较简单,康养社区建好以后,甚至刚刚建好,很快可以全盘出手实现资金回笼。此外,保险公司用户已经有提前消费的观念,有很好的危机意识,加上未来养老的考虑,保险公司的康养社区销售会比纯商业地产公司好很多。”

长江证券非银团队的数据显示,截至2018年底,国寿累计销售对接养老社区的保单约六万件。截至2020年底,太保家园已在6个城市落地7个项目,年度累计发放太保家园入住资格函3200多份,共计已发放资格函超一万份,对应总应交保费超过了220亿元。

盈利模式尚未走通 后期运营痛点难解

在模式的选择上,保险公司也经历了长时间的探索。泰康人寿最早在2009年获得首家养老社区投资试点资格,并逐步打通保险、养老、医疗等业务板块,拓展保险服务的新业态和新内涵。

据长江证券非银团队介绍,泰康养老模式呈现三个特征,特征一是养老地产+养老运营+医疗产业全面融合。重资产布局养老地产,轻资产覆盖养老运营。特征二是持续发力构建多层次的医疗服务体系。第一层次是CCRC持续关爱社区,第二层次是社区配建康复医院,第三层次是三级医院临床诊疗。特征三是定位中高端市场,保险和非保险用户并举。保险客户需要参与“幸福有约”保险计划,非保险客户需要缴纳20万元入门费用、购买100-300万乐享财富卡作为押金。

据上述团队测算,2017年以来泰康医疗及养老社区开始贡献运营收入,2017年、2018年、2019年、2020年收入规模分别为2.69亿元、19.87亿元、34.84亿元和33.39亿元,从运营成本来看,近4年养老社区运营基本实现盈亏平衡。泰康已经开业的养老社区7个,若入住率提升,预期收入将提升至150亿元左右。

但保险公司布局养老地产也存在痛点。上述头部险企从业者表示,后期入住后持续运营的盈利能力,从目前来看是很微弱甚至亏损的。“纯粹从运营的角度来讲,不管是房地产还是保险公司,收入和利润都不是特别好。保险公司的康养社区之所以不错,是因为依托于地产但包装成金融产品。”

“另外就是,保险公司名额销售比较快,但是到了实际消费的时候,很多用户就不一定愿意消费了。这是很多保险公司已经交付的养老社区都会出现的情况。”上述头部险企从业者表示。

来源:财联社

责任编辑:陈楚梅

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